Stian fikk avslag — og trodde først at kjøpet var ute
Stian hadde signert kjøpekontrakt på en landbrukseiendom og søkt konsesjon som en ren formalitet, slik han hadde forstått det. Da avslaget kom, var første reaksjon at hele handelen var i fare. Realiteten er mer nyansert: et avslag på konsesjonssøknaden er kommunens vurdering av at vilkårene for konsesjon ikke er oppfylt slik saken står, men det er ikke nødvendigvis siste ord. Stian hadde fortsatt mulighet til å klage, og et avslag betyr heller ikke automatisk at kjøpekontrakten faller bort — den består som utgangspunkt inntil noe annet er avtalt eller inntil fristene for gjennomføring løper ut. Det som derimot ble tydelig for Stian, var at han ikke kunne gå videre med overtakelse av hjemmel og tinglysing før konsesjonsspørsmålet var endelig avklart, enten gjennom klagebehandlingen eller på annen måte.
Det første Stian gjorde etter at sjokket la seg, var å lese gjennom vedtaksbrevet nøye for å forstå nøyaktig hvilke vilkår kommunen mente ikke var oppfylt. Uten å vite konkret hva avgjørelsen bygget på, er det vanskelig å vurdere om en klage faktisk har noe for seg. Stian tok deretter kontakt med megleren som hadde formidlet salget, for å avklare hva kjøpekontrakten egentlig sa om en situasjon som denne.
Klageprosessen til Statsforvalteren
En klage sendes normalt til kommunen som fattet vedtaket, som enten omgjør sitt eget vedtak eller sender saken videre til Statsforvalteren for endelig avgjørelse. Klagen bør inneholde en tydelig begrunnelse for hvorfor avslaget er feil — det kan være at kommunen har lagt feil faktum til grunn, vektlagt momenter urimelig, eller ikke tatt hensyn til forhold som taler for konsesjon. Jo mer konkret og dokumentert klagen er, desto bedre stiller den. Det kan være aktuelt å legge ved tilleggsopplysninger om planer for eiendommen, driftsforhold eller andre momenter som ikke kom tydelig frem i den opprinnelige søknaden. Statsforvalteren kan enten oppheve avslaget og gi konsesjon, stadfeste avslaget, eller sende saken tilbake til kommunen for ny behandling. Mens klagen behandles, er det viktig å holde løpende dialog med både selger og eventuelt megler, slik at ingen av partene overraskes av at prosessen tar tid.
En viktig del av klagearbeidet er å vise til nye eller utfyllende opplysninger som ikke kom tydelig frem i den opprinnelige søknaden, siden Statsforvalteren i stor grad vurderer hele saken på nytt og ikke bare kontrollerer at kommunen har fulgt riktig fremgangsmåte. Har du konkrete planer for bosetting, drift eller vedlikehold av eiendommen, er klagen stedet å få dette tydelig frem. Mange velger å bruke advokat i denne fasen, særlig når investeringen som allerede er lagt ned i handelen er betydelig.
Hva skjer med kjøpsavtalen mens klagen behandles
Kjøpsavtalen lever normalt videre som en bindende avtale mens konsesjonsspørsmålet avklares, men uten konsesjon kan kjøper ikke overta hjemmelen eller tinglyse skjøtet. Det skaper en mellomfase der kjøper gjerne ikke er formell eier, men heller ikke fritatt fra avtalen. Dersom klagen til slutt fører frem, kan handelen fullføres som normalt. Fører den ikke frem, må partene forholde seg til det kjøpekontrakten sier om et endelig avslag — typisk om avtalen da skal heves og kjøpesummen tilbakeføres, eller om det finnes andre løsninger, som for eksempel at eiendommen selges videre til en annen kjøper som kan få konsesjon.
I denne mellomfasen er det flere praktiske spørsmål som gjerne ikke er like synlige ved signering, men som blir aktuelle når klagebehandlingen trekker ut i tid: Hvem har risikoen for eiendommen dersom noe skulle skje med bygningene før overtakelsen er formelt gjennomført? Slike spørsmål bør avklares med selger og eventuelt megler så snart det er klart at klagebehandlingen vil ta tid, i stedet for å vente til de blir akutte for en av partene.
Hvorfor kontrakten bør ha en klausul om avslag fra start
Den beste tiden å tenke på et eventuelt avslag, er før det skjer. En kjøpekontrakt for en konsesjonspliktig eiendom bør derfor ha en egen bestemmelse om hva som skjer dersom konsesjon nektes endelig — inkludert frister for klagebehandlingen, hvem som bærer kostnadene i mellomtiden, og hvordan en eventuell heving og tilbakeføring av kjøpesummen skal gjennomføres. Uten en slik klausul risikerer både kjøper og selger å havne i en tvist om noe de i utgangspunktet kunne avtalt seg bort fra.
For Stian ble det tydelig i etterkant at en slik klausul kunne ha spart ham for mye usikkerhet — ikke fordi utfallet nødvendigvis ville blitt et annet, men fordi han på forhånd ville visst hvor lenge han måtte belage seg på å vente, hvem som bar risikoen i mellomtiden, og hva som skulle skje dersom klagen ikke førte frem. En slik bestemmelse koster lite å innta i kontrakten sammenlignet med tryggheten den gir begge parter dersom konsesjon faktisk skulle bli nektet endelig.
Kort oppsummert: - Avslag på konsesjonssøknad kan påklages til Statsforvalteren innen fristen i vedtaket - Avslaget opphever ikke automatisk kjøpsavtalen, men hindrer overtakelse av hjemmel og tinglysing - Klagen bør begrunnes konkret og eventuelt følges av tilleggsdokumentasjon - Kjøpekontrakten bør ha vilkår om hva som skjer ved endelig avslag, inkludert heving og tilbakeføring - Hold tett dialog med selger og megler mens klagen behandles