Kondens på vinduene i leid bolig: mangel eller feil bruk
Kondens på vinduene i en leid bolig er en mangel bare når den skyldes boligens tilstand, for eksempel dårlig ventilasjon eller vinduer som er dårligere enn det som er vanlig for tilsvarende boliger. Skyldes kondensen at du ikke lufter nok eller tørker mye klesvask inne, er det ditt ansvar etter plikten til å bruke boligen med tilbørlig aktsomhet. En del kondens på kalde dager er normalt og ikke i seg selv en mangel. Det som teller, er årsaken og om kondensen fører til mugg eller skader.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva er kondens, og når er det vanlig?
Kondens oppstår når fuktig, varm luft treffer en kald flate og avkjøles. Vannet i luften blir da til dråper. Vinduer er ofte den kaldeste flaten i et rom, så det er der du ser det først. Litt kondens om morgenen i soverommet etter en kald natt, eller på kjøkkenvinduet mens du lager mat, er vanlig i de fleste hjem. Mennesker avgir fuktighet gjennom pusten, og dusj og matlaging tilfører mer.
Loven sier ingenting om kondens direkte. Spørsmålet må derfor vurderes ut fra de generelle reglene om mangler og om leierens aktsomhet.
Når kondens er en mangel
Boligen skal være i samsvar med avtalen og ellers «i vanlig god stand» ved overleveringen (husleieloven § 2-2). Utleier skal holde den i denne standen i leietiden (§ 5-3). Kondens kan være en mangel i disse situasjonene:
- Vinduene er så gamle eller dårlige at det kondenserer langt mer enn i tilsvarende boliger.
- Ventilasjonen fungerer ikke, eller det mangler avtrekk der det er vanlig å ha det, for eksempel på bad.
- Det er kuldebroer eller manglende isolasjon som gjør at vegger og vinduskarmer blir så kalde at det regelmessig dannes vann og mugg.
- Vinduer er ikke tette, og kald trekk fører til at fuktig luft kjøles ned.
Boligen kan også ha en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med (§ 2-5). Er det klart i kontrakten at boligen er gammel med enkle vinduer, og leien er lav, kan forventningene dine være lavere. Det gjør likevel ikke mugg til noe du må godta.
Når kondens er ditt ansvar
Du skal behandle boligen med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1). Det omfatter at du lufter, bruker avtrekket og ikke lar fukt bli stående. Kondens du kunne unngått med vanlig lufting, er ditt ansvar. Typiske tilfeller er at du sover med lukket vindu og stengte ventiler i et lite rom uten luftespalte, at du tørker store mengder klær inne, eller at du dusjer lenge uten å bruke avtrekk.
Hvis kondensen skader boligen, for eksempel gir mugg i vindusbrettene, og skylden er din, kan utleier kreve erstatning for tapet (§ 5-8). Det forutsetter at du ikke oppfylte pliktene dine, og tapet må kunne knyttes til det.
Hvem som har skylden, er ikke alltid enkelt å si. Er det både lite lufting og dårlige vinduer, kan ansvaret bli delt. Les også hva som er leietakers vedlikeholdsplikt.
Slik finner du ut hva som er årsaken
Du kan gjøre noen enkle ting før du melder fra, og det kan gi deg et bedre grunnlag:
- Lufte kraftig i noen minutter morgen og kveld i en uke og se om kondensen avtar.
- Sjekke at ventiler i vindusrammer og avtrekk på bad og kjøkken er åpne og rene.
- Se om kondensen også oppstår i rom der du ikke tørker klær eller dusjer.
- Måle luftfuktigheten med en enkel hygrometer, og notere verdiene over noen uker.
- Spørre naboer i samme type leilighet om de har samme problem.
Hvis kondensen fortsatt er kraftig, eller du får mugg, bør utleier få beskjed.
Hva du kan kreve hvis det er en mangel
Er kondensen en mangel som ikke skyldes bruken din, kan du kreve retting (§ 2-10), avslag i leien så lenge mangelen ikke er ubetydelig (§ 2-11 og § 5-7), og erstatning for tap. Hevingsretten forutsetter vesentlig mislighold. For kondens alene er det sjelden aktuelt, men kan bli det om fuktskaden blir omfattende. Hvordan mangler vurderes mer generelt, står i hva er en mangel ved leieforholdet.
Utleier kan løse dette med bedre ventilasjon, tettere vinduer, nytt avtrekk eller bytte av vinduer. Utleier slipper retting som ville koste en urimelig sum eller medføre urimelig ulempe (§ 2-10), men kan da tilby andre løsninger. For en vanlig kondens uten skade er et enklere tiltak ofte nok.
Nora og Ali
Nora og Ali Rahman har leid en toroms i et bygg fra 1970-tallet i to år. Hver vinter står vannet i dråper på soverommets to vinduer, og i november dukker det opp svarte prikker i silikonfugen. De lufter hver dag og tørker klærne på badet med avtrekksvifte på.
De noterer luftfuktigheten over flere uker og spør naboen i etasjen over, som sier at alle soverommene har samme problem. Utleier svarer at de må lufte mer. Nora og Ali sender bilder og notatene, og ber om kontroll av ventilasjon og vinduer. En fagperson finner at tilluftsventilene i vinduene er blokkert av maling fra tidligere oppussing, og at det ene vinduet har svikt i tetningslisten. Dermed er kondensen i hovedsak et bygningsproblem, og utleier må rette. Nora og Ali ber om avslag på 5 prosent fra den dagen de meldte fra, fordi soverommet har vært klamt, men utleier mener problemet er for lite til å gi avslag. Det blir et spørsmål om mangelen er mer enn ubetydelig.
Meld fra før mugg setter seg
Mangelen må påberopes innen rimelig tid (§ 2-8). Send en kort e-post med bilder, fuktmåling og beskrivelse. Den som melder tidlig, har det lettere enn den som venter til det er blitt mugg.
Kort oppsummert
- Kondens på vinduene i leid bolig er en mangel bare når den skyldes boligens tilstand og er mer enn vanlig i tilsvarende boliger.
- Skyldes kondensen for lite lufting eller feil bruk, er ansvaret ditt.
- Litt kondens på kalde dager er normalt og ingen mangel i seg selv.
- Sjekk ventiler, luft kraftig i en periode og mål luftfuktigheten før du melder fra.
- Dokumenter og meld skriftlig, særlig hvis du ser mugg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.