Kan vi i kollektivet nekte en ny beboer som utleier har valgt?
Nei, ikke hvis hver av dere har egen kontrakt med utleier. Da er det utleier som bestemmer hvem som leier et ledig rom, og dere som bor der fra før kan ikke nekte det. Har dere derimot én felles kontrakt, kan ingen komme inn i den uten at alle som står på den, er med på det. Skal du nekte en ny beboer i kollektivet som utleier har valgt, må du derfor først finne ut hvem som har skrevet under på hva.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem eier retten til det ledige rommet?
Det første du må avklare, er hvordan kollektivet er leid. Det finnes to vanlige modeller, og reglene er ulike.
I den ene modellen har hver beboer sin egen leieavtale med utleier. Du leier ditt rom og har rett til å bruke fellesarealene, som kjøkken, stue og bad. Rommet til den som flytter ut, tilhører ikke dere andre. Det er utleiers rom, og utleier står fritt til å velge hvem som skal bo der.
I den andre modellen står alle beboerne på én felles kontrakt, ofte med solidarisk ansvar for hele leien. Da er dere sammen leietaker, og avtalen gjelder mellom utleier på den ene siden og dere alle på den andre. Hvem som er parter i avtalen, kan ikke endres av utleier alene.
Har du ikke kontrakten for hånden, finner du svaret ved å lese hvem som er oppgitt som leietaker, og om leien er delt per rom eller gjelder for hele boligen. Er avtalen muntlig, kan du etter husleieloven § 1-4 kreve at den settes opp skriftlig.
Egen kontrakt for hvert rom: utleier bestemmer
Har du egen kontrakt, har du ikke noe vetorett mot hvem utleier setter inn i et annet rom. Loven gir leietakerne i et kollektiv ingen rett til å godkjenne nye beboere. Utleier kan velge blant dem som søker, og du kan ikke kreve å få være med på intervjuene.
Du har likevel krav på at boforholdet blir slik avtalen og forholdene ved inngåelsen tilsa. Gjør utleier stua om til soverom for en femte, er det noe annet enn å fylle et rom som var ledig fra før. Da er fellesarealene kanskje ikke lenger slik dere leide dem.
Utleier kan heller ikke velge fritt på alle måter. Etter husleieloven § 1-8 kan ikke kjønn, etnisitet, religion, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, alder og noen andre forhold tas med i vurderingen ved utleie. Det gjelder begge veier: utleier kan ikke avvise en søker på slike grunner, og dere kan ikke kreve at en bestemt person nektes av slike grunner.
Én felles kontrakt: alle må være med
Står dere på samme kontrakt, er situasjonen en annen. Skal en ny person inn i den eksisterende avtalen, må avtalen endres, og en endring krever at alle partene sier ja. Utleier kan ikke velge en ny medleietaker på egen hånd, for de som bor der, blir også ansvarlige for leien og for skader den nye forårsaker. Hva solidarisk ansvar innebærer, står i hva betyr solidarisk ansvar i en leiekontrakt.
Vil en av dere flytte ut, kan vedkommende etter husleieloven § 8-1 ikke bare overføre sin plass uten samtykke fra utleier. Samtykket må dessuten komme fra dem som blir igjen, siden det er dem den nye skal dele regningen og ansvaret med. Du kan derfor si nei til en person du ikke vil ha på kontrakten. Utleier kan i så fall ikke tvinge ham inn.
Et slikt nei har en pris. Kommer ingen ny inn, blir leien for det tomme rommet stående på kontrakten, og da hefter dere alle for den. Hva som skjer med depositumet til den som flyttet, er et eget spørsmål.
Tuva og de tre andre
Tuva bor i et kollektiv på fire personer i Bergen. Alle har hver sin kontrakt, og leien er 5 500 kroner per rom. Henrik flytter ut, og utleier velger Jonathan som ny beboer uten å spørre kollektivet. Tuva har truffet ham på visningen og synes han virker bråkete.
Siden Tuva har egen kontrakt, kan hun ikke nekte Jonathan å flytte inn. Hun kan heller ikke kreve lavere leie fordi hun misliker valget. Hvis Jonathan senere bryter husordenen med høy musikk om natten, har hun derimot de samme rettighetene som mot enhver annen støyende nabo. Hun kan klage til utleier, som etter husleieloven § 5-2 plikter å holde vanlig ro og orden i eiendommen hvis ikke annet er avtalt.
Hadde de fire stått på én kontrakt med en månedlig leie på 22 000 kroner, ville bildet vært et annet. Da måtte alle tre som ble igjen, ha sagt ja til Jonathan før han kunne bli med. Uten det ja kunne utleier verken sette ham inn eller kreve at de tre dekket Henriks andel for alltid. Utleier kunne heller ikke si opp de tre på dette grunnlaget alene, for en oppsigelse av en tidsubestemt bolig krever saklig grunn etter husleieloven § 9-5.
Hva gjør dere hvis dere ikke vil ha ham?
Har hver av dere egen kontrakt, kan dere ta det opp med utleier og be om at hensynet til fellesskapet blir vurdert. Utleier har ingen plikt til å lytte.
Har dere felles kontrakt, kan dere si nei på vegne av alle. Skriv til utleier og nevn hvem dere kan godta, eller be om at plassen lyses ut sammen med dere. Loven har ingen frist for dette, men svar raskt, så utleier ikke tar saken som et ja. Hva som skjer når noen forlater kollektivet, står i en flytter fra kollektivet.
Kort oppsummert
- Har hver av dere egen kontrakt, bestemmer utleier hvem som får et ledig rom, og dere kan ikke nekte en ny beboer i kollektivet som utleier har valgt.
- Utleier kan ikke velge på grunn av forhold som kjønn, etnisitet, religion eller funksjonsnedsettelse, jf. husleieloven § 1-8.
- Står dere på én felles kontrakt, må alle som er parter, godta en ny person før han kan komme inn.
- Et nei fra dere kan gjøre at dere må dekke den tomme plassen selv en stund.
- Støy og uro fra en ny beboer behandles etter vanlige regler om ro og orden, uansett hvem som valgte ham.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.