Kjøperen vil overta tidligere enn avtalt. Må jeg som selger godta det?

Overtakelsesdatoen er en del av avtalen

Dagen kjøperen får nøklene, står i kjøpekontrakten. Den er avtalt mellom dere, og avhendingslova lar partene bestemme dette selv, jf. § 1-2 om at loven kan fravikes ved avtale. Loven har ingen regel som gir kjøperen rett til å overta før den avtalte dagen. Den eneste fastsatte tiden i loven gjelder når dere ikke har avtalt noe: da kan kjøperen, hvis han har oppfylt sine plikter, kreve å overta ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende (§ 2-3).

Avtalen binder begge sider. Kjøperen kan ikke skyve datoen framover ved å si at han vil flytte tidligere, og du kan ikke selv bestemme at han får nøklene senere. Kommer du for sent med å levere boligen, er det et mislighold som kan gi kjøperen krav på erstatning for forsinket overtakelse. Samme prinsipp gjelder motsatt vei: en dato som begge har skrevet under på, skal holdes.

Når kjøper vil overta tidligere, kan du si nei uten å begrunne det

Du trenger ikke finne grunner for å takke nei. Mange selgere har egne planer som henger på datoen: en bolig de selv skal overta, en flyttebil som er bestilt, barn som skal ferdig på skolen. Slike hensyn er legitime, men du behøver ikke legge dem fram. At kjøperens leiekontrakt går ut, at han har fått ny jobb eller at han bare er utålmodig, gir ham ikke rett til noe.

Sier du nei, har du ikke brutt avtalen. Det er kjøperen som må ordne seg, for eksempel ved å forlenge leieforholdet eller finne midlertidig bosted. Selv om kjøperen gjentar ønsket flere ganger, endrer det ikke rettsstillingen din.

Han har heller ingen rett til å få adgang til boligen i mellomtiden. Lar du ham komme inn for å måle opp eller sette ned noen esker, er det en tjeneste du gir, og du kan sette vilkår for den. Gi aldri fra deg nøklene på en uklar muntlig avtale.

Hva som flytter seg hvis du sier ja

Sier du ja til tidligere overtakelse, flytter flere ting seg samtidig med nøklene. Det er dette du må ha oversikt over før du bestemmer deg.

Risikoen for boligen går over til kjøperen når han har overtatt bruken, jf. avhendingslova § 2-4 andre ledd. Oppstår det en skade etter det tidspunktet som du ikke svarer for, er det kjøperen som må bære den. Fram til da har du risikoen, og det er også du som har eventuell boligforsikring å trekke på.

Avkastningen og kostnadene følger samme tidspunkt. Etter § 2-5 har du retten til det eiendommen gir og betaler kostnadene til kjøperen overtar bruken. Overtar han åtte dager før avtalt tid, bør de åtte dagene med felleskostnader, strøm og kommunale avgifter overføres til ham. Uten en avtale om dette blir det lett diskusjon.

Vurderingen av om boligen har en mangel, skal etter § 3-1 andre ledd bygge på tidspunktet da risikoen gikk over til kjøperen. En tidlig overtakelse flytter altså også det tidspunktet. Skader som oppstår etter at han har fått nøklene, er i utgangspunktet hans sak, mens det som var galt før, er det fortsatt du som svarer for.

Avtalen om penger er det vanskeligste punktet. Ved en ordinær overtakelse er kjøpesummen på plass før kjøperen får nøklene. Overtar han tidligere, må dere avtale nøyaktig når pengene skal inn. Skjer det ikke, sitter du igjen med en kjøper i boligen som ikke har betalt. Les også om forhåndsovertakelse og risikoen ved den.

Slik kan du si ja på trygge vilkår

Vil du imøtekomme kjøperen, skriv en kort tilleggsavtale som begge signerer. Loven krever ikke skriftlighet for avtaler om fast eiendom (§ 1-3), men uten noe på papiret er det vanskelig å bevise hva dere ble enige om. Et par linjer holder, så lenge disse punktene er med:

• ny overtakelsesdato og klokkeslett
• at kjøpesummen er innbetalt til meglerens klientkonto før nøklene utleveres, slik det vanligvis er ved ordinær overtakelse
• hvem som betaler felleskostnader, strøm og forsikring fra og med den nye datoen
• at kjøperen selv sørger for forsikring av innboet fra han flytter inn
• at ingenting endres ved kjøpekontrakten ellers, herunder pris og oppgjørsdato

Bruker dere megler, send tilleggsavtalen til megleren slik at oppgjørsoppstillingen justeres. Megleren kan også sørge for at nøklene utleveres først når innbetalingen er bekreftet.

Kort oppsummert

• Når kjøper vil overta tidligere enn avtalt, har du ingen plikt til å si ja. Datoen i kjøpekontrakten gjelder for begge parter.
• Loven gir ikke kjøperen rett til tidligere overtakelse. Bare når ingen dato er avtalt, kan han kreve å overta ved tredje månedsskifte.
• Sier du ja, flytter risikoen og de løpende kostnadene seg til kjøperen når han overtar bruken (§ 2-4 og § 2-5).
• Skriv en tilleggsavtale med ny dato, tidspunkt for innbetaling av kjøpesummen og fordeling av kostnader før noen får nøkler.