Eierseksjonsloven

§ 9 — Din rett til å tvinge frem seksjonering

Eier du en andel av et hus, men huset er ikke formelt delt opp? Loven gir deg rett til å kreve opprydding og tvinge gjennom en seksjonering via domstolen.

Kort svar

Hvis du bor i et "tingsrettslig sameie" — en bygning med flere leiligheter som dere eier sammen uten at det er formelt oppdelt — kan du kreve at eiendommen blir seksjonert. Hvis naboene nekter, kan du tvinge prosessen gjennom i tingretten, slik at du får ditt eget skjøte på din egen leilighet.

Paragraftekst

I et sameie som ikke er seksjonert, kan en sameier som har bruksrett til en bolig, kreve at sameiet blir seksjonert etter reglene i kapittel III selv om kravene i § 7 tredje ledd ikke er oppfylt ved opprettelsen. Neste eier må oppfylle kravene innen ett år etter overtakelsen. Retten til å kreve seksjonering gjelder ikke dersom seksjoneringen vil påføre en sameier urimelige kostnader, eller dersom en sameier har andre tungtveiende grunner til å motsette seg kravet. Sameieren må skriftlig varsle de øvrige sameierne om sitt krav og gi en frist på minst fire uker til å komme med innsigelser. Kravet om seksjonering skal fremmes for tingretten der eiendommen ligger. Tingretten kan ta kravet om seksjonering til følge uten at det foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag, med mindre en sameier har innvendinger mot kravet som ikke er klart grunnløse. Departementet kan gi nærmere regler om saksbehandlingen i tingretten. Når kravet er tatt til følge og er rettskraftig, skal tingretten oppnevne en medhjelper til å gjennomføre seksjoneringen. Tingretten skal gi medhjelperen de fullmaktene som er nødvendige for å gjennomføre seksjoneringen. Medhjelperen skal skriftlig pålegge sameiere som ikke har oppfylt kravene i § 7 tredje ledd, å gjøre en fremtidig eier oppmerksom på at kravene ikke er oppfylt, og at en ny eier må oppfylle kravene innen ett år etter overtakelsen. Medhjelperen skal sørge for at pålegget blir tinglyst på de seksjonene det gjelder. Oppstår det tvist om medhjelperens avgjørelser eller honorar, kan enhver sameier bringe spørsmålet inn for tingretten. Departementet kan i forskrift gi nærmere regler om hvordan seksjoneringen skal gjennomføres, og om medhjelperens oppgaver. Sameiebrøken skal fastsettes i samsvar med de tinglyste ideelle andelene, og bruksenheten skal avgrenses i samsvar med den etablerte bruksdelingen. Eksisterende panteretter i ideelle andeler av det ikke-seksjonerte sameiet skal overføres med samme prioritet til den tilsvarende seksjonen i det nyopprettede eierseksjonssameiet. Eksisterende vedtekter som ikke er i strid med denne loven, skal videreføres. Eksisterende stemmerettsregler skal videreføres selv om de er i strid med denne loven. Det samme gjelder avtaler om enebruksrett, men bare dersom enebruksretten blir vedtektsfestet. Departementet kan gi forskrift om videreføring av etablerte rettigheter og heftelser. Denne paragrafen gjelder ikke for sameiere med bruksrett til fritidsbolig.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Dette er en "rydde-paragraf". Før i tiden, spesielt før 1983, kjøpte ofte folk bygårder eller firemannsboliger sammen på et felles skjøte. De inngikk en privat avtale om at "Anne tar 1. etasje, Per tar 2. etasje", og eide "ideelle andeler" av hele huset. I dagens boligmarked er dette kronglete. Bankene sliter med å gi lån til slike boliger, og de er vanskelige å selge.

Loven sier at du har rett til å rydde opp i dette. Du kan kreve at huset omgjøres til et moderne eierseksjonssameie. Hvis Per sier nei fordi han liker å ha det "slik det alltid har vært", kan du tvinge prosessen gjennom i domstolen (tingretten).

Selv om en av leilighetene kanskje mangler bad eller kjøkken (som § 7 vanligvis krever for å tillate seksjonering), tillater denne paragrafen at seksjoneringen skjer likevel for å få ryddet opp i eierforholdene. Men, hvis leiligheten selges, får den nye eieren ett år på seg til å bygge badet.

Du kan bare nektes å seksjonere hvis det fører til ekstremt høye og urimelige kostnader for naboene dine, eller hvis de har andre veldig sterke grunner.

Eksempel

Eksempel · Kari i firemannsboligen

Kari bor i en gammel u-seksjonert firemannsbolig i Oslo. Hun eier 25 % av eiendommen og har en gammel papiravtale som gir henne bruksrett til leiligheten oppe til venstre. Nå vil hun selge, men megleren sier hun vil få en million kroner mindre for leiligheten fordi den ikke er seksjonert — kjøpernes banker er skeptiske. Kari sender et brev til de tre naboene og gir dem 4 uker til å svare. De sier nei, "det er for mye papirarbeid". Kari sender et krav til Oslo tingrett. Siden naboenes avslag er "klart grunnløse" (de har ingen god økonomisk eller juridisk grunn til å nekte), vedtar tingretten at huset skal seksjoneres. Retten oppnevner en eiendomsmegler (medhjelper) som fyller ut papirene og ordner alt for dem. Huset får fire ordentlige eierseksjoner.

Vanlige feil

Å prøve å selge en u-seksjonert sameieandel og tape penger, i stedet for å kreve seksjonering først
Å glemme fristen: Naboene *må* gis et skriftlig varsel med minst fire ukers frist til å klage før du sender saken til tingretten
Å tro at du må være advokat for å sende skjemaet til tingretten

Hva bør du gjøre?

Start med en vennlig prat. Forklar naboene at en formell seksjonering øker verdien på alles leiligheter, og gjør det mye enklere å belåne boligene ved oppussing.

Vil de ikke høre, lager du et skriftlig varsel. Skriv at du krever eiendommen seksjonert etter eierseksjonsloven § 9, og at de har 4 ukers frist til å komme med innvendinger. Blir det fortsatt nei, leverer du saken til din lokale tingrett. Tingretten ordner en "medhjelper" (ofte en advokat) som styrer hele den kjedelige søknadsprosessen mot kommunen.

Dumme spørsmål

Hvem betaler for medhjelperen og gebyrene?

Tingrettens medhjelper koster penger, i tillegg kommer tinglysings- og oppmålingsgebyrer fra kommunen. Siden dette er en lovfestet opprydding av et felles eierskap, skal kostnadene normalt deles mellom eierne etter den brøken de eier.

Hva skjer med pantet banken har i boligen min i dag?

Ingen grunn til panikk. Paragrafen sikrer at de lånene og pantene som allerede er registrert i din andel av bygget, automatisk flyttes over og blir tinglyst på ditt nye, tildelte seksjonsnummer med nøyaktig samme prioritet.

Kan vi nekte hvis vi har en fritidsbolig/hytte vi deler?

Ja. Loven sier spesifikt i siste ledd at du ikke kan bruke denne tvangsregelen på en hytte du eier sammen med familien. Dette er kun for helårsboliger der folk faktisk bor, fordi samfunnet ønsker å rydde opp i rotete boligmarkeder.