Kjøpe før du selger eller selge før du kjøper? Risikoen ved hver rekkefølge

Ingen lov bestemmer rekkefølgen

Mange som skal bytte bolig lurer på om de bør kjøpe før selge bolig, eller selge den gamle først. Det er et økonomisk valg, ikke et juridisk. Hverken avhendingslova, avtaleloven eller eiendomsmeglingsloven sier noe om hvilket av salgene du skal gjøre først. Det du kan gjøre, er å lære hva som binder deg på hvert trinn.

Et bud kan akseptes frem til akseptfristen, og når selgeren sier ja i tide, er avtalen bindende (avtaleloven § 2). Du får ikke angrerett. Megleren skal bare formidle bud som er gitt skriftlig, og skal kontrollere budgiverens finansiering før handelen sluttes, eller gi selgeren en skriftlig forklaring på hvorfor det ikke er gjort (eiendomsmeglingsloven § 6-8).

Det betyr at hver handel står på egne bein. Kjøper du en ny bolig, har du forpliktet deg, selv om salget av din egen ikke er i havn. Selger du den gamle, har du forpliktet deg til å levere den på avtalt dato, selv om du ikke har funnet noe nytt.

Kjøpe før selge bolig: det du risikerer

Den som kjøper først, har sikret seg boligen hun vil ha, men går inn i en periode der hun kan eie to boliger. Tre ting kan gå galt.

For det første kan du få dobbelte boutgifter. Fra du overtar den nye boligen, bærer du kostnadene ved den (avhendingslova § 2-5), mens kostnadene ved den gamle fortsetter til den er overtatt av en kjøper. Det inkluderer lån, kommunale avgifter og forsikring.

For det andre kan du få en lavere pris enn du regnet med. Når salget har en frist du ikke kan flytte, er du i en dårlig forhandlingsposisjon. Budgivere ser at du må selge.

For det tredje kan finansieringen svikte. Er det ikke noe forbehold i budet ditt, må du betale kjøpesummen uansett hva du får for den gamle boligen. Betaler du ikke, kan selgeren heve avtalen etter en tilleggsfrist og kreve erstatning (§ 5-3 og § 5-4).

Selge før kjøpe: det du risikerer

Den som selger først, kjenner prisen og har pengene i hånden, men risikerer å stå uten bolig. Overtakelsen i salget kan komme før du har funnet noe nytt. Du må ha flyttet ut, og boligen skal være ryddet og rengjort når kjøperen overtar (avhendingslova § 2-2).

Du kan også oppleve at boligen du ville ha, blir solgt til en annen mens du venter, eller at prisene stiger mens du leier midlertidig. Husk også at du står uten forhandlingsrom når du må finne noe raskt.

Det finnes flere måter å dempe dette på. Du kan avtale en lang overtakelse, leie boligen tilbake av kjøperen eller bo midlertidig hos familie eller i en leiebolig.

Hva som skjer hvis salget ikke går som planlagt

Har du kjøpt uten forbehold og ikke får solgt, eller bare får solgt langt under det du trengte, er du fortsatt bundet. Selgeren kan kreve at du oppfyller, holde tilbake nøklene til du har betalt og sette en tilleggsfrist. Betaler du ikke innen fristen, kan han heve avtalen og kreve erstatning for tapet ved et nytt salg, med renter (§ 5-3 og § 5-4). Erstatningen gjelder uten at selgeren må bevise skyld. Bare en hindring utenfor din kontroll som du ikke kunne regnet med, fritar deg.

Det er derfor viktig å vite hvor mye du tåler å tape før du byr. Sjekk hva banken tillater deg å låne mens du eier to boliger, og regn med at salgsprisen kan bli lavere enn verdivurderingen. En megler kan hjelpe deg med en realistisk forventning til pris og salgstid, men ingen kan garantere dem.

Forbehold i budet og avtaler om overtakelse

Forbehold er det viktigste verktøyet når du skal kjøpe først. Vanlige forbehold er finansiering og salg av egen bolig. Forbeholdet må stå i budet, og det bør ha en dato det bortfaller. Forbehold som skal holdes skjult for andre budgivere, kan megleren ikke formidle (§ 6-8 tredje ledd).

Selgeren trenger ikke å akseptere et bud med forbehold. I en budrunde med flere interessenter vil selgeren ofte foretrekke et bud uten, selv om det er lavere. Forbehold koster derfor ofte noe i konkurranse med andre.

Overtakelsesdatoen kan avtales fritt. Er den ikke avtalt, kan kjøperen kreve å overta ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende (§ 2-3). Fram til overtakelsen bærer selgeren faren for at boligen skades (§ 2-4), og selgeren beholder leien og bærer utgiftene til da.

Fire måter å dele risikoen på

1. Selg først med lang overtakelse. Du får pengene når boligen overtas, men kan fortsatt bo i den en tid. Se artikkelen om å avtale utsatt overtakelse.
2. Kjøp først med forbehold om finansiering eller salg av egen bolig. Husk at forbeholdet bortfaller på en bestemt dato, og at selgeren kan ta imot andre bud.
3. Kjøp først med en brolånsordning i banken som dekker mellomrommet. Vilkårene avhenger av banken.
4. Legg overtakelsen i begge salgene på samme dag, og ha en plan for å flytte og midlertidig bo hvis noe forsinkes.

Ingen av dem fjerner risikoen helt. De flytter den. Velg den som lar deg tåle tapet hvis det verste skjer.

Kort oppsummert

• Loven sier ikke hva du skal gjøre først. Valget handler om hvilken risiko du tåler.
• Kjøpe før selge bolig kan gi dobbelte boutgifter, lavere salgspris og risiko for at du ikke får finansiert kjøpet.
• Selger du først, kan du stå uten bolig. Lang overtakelse, leie tilbake eller midlertidig bolig kan dempe det.
• Et akseptert bud er bindende og gir ikke angrerett. Forbehold må være åpne og bør ha en dato de bortfaller.
• Overtakelsesdatoen kan avtales fritt. Er den ikke avtalt, kan kjøperen kreve overtakelse ved tredje månedsskifte.