Kjellerrom solgt som oppholdsrom er for fuktig til bruk

Hva som gjør et kjellerrom til et oppholdsrom

Et oppholdsrom er et rom der du skal kunne sove, sitte eller jobbe over tid, for eksempel et soverom, en stue eller et hjemmekontor. Reglene for oppholdsrom er strengere enn for boder og vaskerom. Rommet må blant annet være tørt, ha tilfredsstillende ventilasjon, og bygningsdelene mot grunnen må være sikret mot fukt. Kravene for nye tiltak står i byggteknisk forskrift (TEK17), og kommunen kan vurdere om et rom er godkjent som oppholdsrom.

Har rommet vært brukt som bod eller tilleggsdel, og blir tatt i bruk som oppholdsrom, er det normalt søknadsplikt for bruksendringen. Å endre et loft eller en bod til oppholdsrom er et eksempel på slik endring. Hvis selgeren har gjort det uten tillatelse, kan det være en ulovlighet, og kommunen skal som hovedregel følge opp overtredelser av plan- og bygningsloven.

Hvorfor fukt gjør rommet ubrukelig

Fukt i kjelleren er ikke bare en bekvemmelighet. Folkehelseinstituttet har funnet at personer som bor i fuktige boliger oftere rapporterer pustebesvær, hoste, astma og luftveisinfeksjoner. Omfattende fuktskader i rom der man oppholder seg lenge, særlig soverom, gir størst helserisiko. Vedvarende fukt og muggvekst bør fjernes.

Det betyr at et soverom i kjelleren som lukter mugg og har fuktige vegger, ikke bare er ubehagelig. Du kan i praksis ikke bruke det som du hadde tenkt. Da gjelder det også at fukten i seg selv er en feil, og at det du har kjøpt ikke svarer til det du fikk opplyst.

Når salgsoppgaven lover mer enn rommet holder

Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger fra selgeren eller i annonsen og salgsprospektet. Kalles rommet «soverom», «stue» eller «hybel» i salgsoppgaven, og er det ikke egnet til det, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-8. Uriktige opplysninger gir mangel bare hvis de kan antas å ha påvirket avtalen, men et boareal som er regnet med i kvadratmeterprisen, gjør det lettere å argumentere for det.

Er rommet ikke godkjent som oppholdsrom, kan det være en mangel etter § 3-2, fordi boligen ved forbrukerkjøp skal være i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Vær oppmerksom på unntaket: har du ikke bygd på selgerens opplysninger, eller hadde du ikke rimelig grunn til det, faller regelen bort. Har selgeren ikke fortalt at rommet mangler godkjenning, kan det også være en mangel etter § 3-7 fordi du hadde grunn til å regne med å få vite det.

Merk at «solgt som den er» ikke hjelper selgeren ved forbrukerkjøp. Slike generelle forbehold har ingen virkning etter § 3-9, og bare spesifikke forbehold som virkelig påvirket vurderingen din, kan telle. Mer om det står i hva betyr «solgt som den er» ved boligkjøp.

Slik gikk det for Ali

Ali kjøpte en tomannsbolig og betalte ekstra for et «ferdig innredet soverom i underetasjen» på 14 kvadratmeter. Etter tre uker merket han muggluft og oppdaget svarte flekker bak et klesskap. Fuktmåling viste høy fukt i veggen mot grunnen, og han fikk vite at kommunen ikke hadde noen godkjenning av rommet som soverom.

Ali tok bilder, skrev ned målingene og sendte et skriftlig krav til selgeren, med henvisning til annonsen. Selgeren svarte at rommet bare var pusset opp av forrige eier, og at han trodde det var i orden. Ali svarte at det ikke var relevant for kravet, siden annonsen oppga rommet som soverom. Selgeren gikk til slutt med på et prisavslag som dekket fuktsikring av veggen. Om godkjenningen skulle bli avklart med kommunen, ble det Ali som sørget for det.

Hva du gjør før du sover i rommet igjen

La være å bruke rommet til opphold til du vet hva årsaken er. Ta bilder og målinger, og få en byggekyndig til å vurdere om det er fukt fra grunnen, lekkasje eller kondens. Sjekk hos kommunen hva rommet er godkjent til, og ta vare på annonsen, tilstandsrapporten og salgsoppgaven.

Meld fra skriftlig til selgeren innen rimelig tid, og skriv hva du mener er feil, og at du vil kreve prisavslag eller erstatning. Bevisbyrden ligger hos deg. Selgeren har rett til å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Årsaken til fukten avgjør hva som er riktig utbedring. Er dreneringen problemet, står det mer i dårlig drenering etter boligkjøp. Står du med et rom som ble fuktig etter at du flyttet inn, kan vann i kjelleren etter første regnskyll også være nyttig. Har selgeren sagt at dreneringen var ny, se selger sa at dreneringen var ny.

Kort oppsummert

• Et kjellerrom som er solgt som oppholdsrom, men er for fuktig til å brukes slik, er som regel en mangel.
• Det avgjørende er hva salgsoppgaven kalte rommet, og om rommet er godkjent som oppholdsrom.
• Fukt og mugg i rom der du oppholder deg lenge, er en helserisiko, og det taler for at rommet ikke kan brukes som forutsatt.
• «Solgt som den er» gir ikke selgeren beskyttelse ved forbrukerkjøp.
• Dokumenter fukten og sjekk godkjenningen hos kommunen før du krever prisavslag.