Kan jeg gjøre om kjellerboden til et ekstra soverom?

Først: hører boden egentlig til din seksjon?

Det første spørsmålet er hva boden er i seksjoneringen. Kjellerboder er ofte tilleggsdeler. En tilleggsdel er den delen av bruksenheten som ikke er hoveddelen (eierseksjonsloven § 4 bokstav d). Hoveddelen er selve leiligheten med egen inngang. Boden kan ligge i en annen etasje og likevel høre til din seksjon.

Noen ganger er boden i stedet fellesareal, eller den er tilleggsdel til en annen seksjon. Da kan du ikke ta den i bruk. Finn ut hva som gjelder ved å se på plantegningene og vedtaket om seksjonering. Hvordan du skiller mellom de to, er forklart i artikkelen om boder i kjelleren. Skal boden ut av en annen seksjon eller ut av fellesarealet, må seksjonene endres ved reseksjonering før du kan bruke den til noe.

Soverom er mer enn en bod med seng

Ligger boden i din seksjon, er det plan- og bygningsloven som setter den store grensen. En bod er ikke godkjent som oppholdsrom. Å endre bruken varig til soverom er en bruksendring, og bruksendring er et tiltak som må omsøkes (plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav d). Kommunen vurderer om rommet tilfredsstiller byggekravene til rom for varig opphold. Det handler blant annet om lys, luft, fukt og mulighet til å komme seg ut ved brann.

Kommunen kan gi pålegg om å stanse bruken hvis den er ulovlig, og kan sette en frist og tvangsmulkt (plan- og bygningsloven § 32-3). Selges en bolig med et soverom som ikke er godkjent, kan det bli en mangel ved boligen. Det er et eget tema, og du kan lese om hva som skjer når en bod brukes som soverom.

Hva sameiet kan si

Selv om boden er din, har sameiet ordet i noen tilfeller.

Skal du lage vindu, lysgrav eller åpning mot ute, griper du inn i fasaden eller terrenget. Det er fellesareal. Endringer av bebyggelsen utover vanlig vedlikehold krever to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet (§ 49 annet ledd bokstav a).

Fører ombyggingen til at leiligheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for en bruksenhet av tilsvarende størrelse og romløsning, kreves det også to tredjedels flertall (§ 49 annet ledd bokstav g). En tre-roms med et ekstra soverom kan komme i den kategorien.

Du må dessuten ikke bruke bruksenheten slik at de andre får skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte (eierseksjonsloven § 25 annet ledd). Fukt, brannsikring og lyd fra en kjeller som tas i bruk til beboelse er forhold sameiet kan ha en mening om.

Berører ombyggingen verken fasaden eller antall beboere, har eierseksjonsloven ikke noe eget krav om vedtak på årsmøtet. Sjekk likevel vedtektene og ordensreglene. Kommunens tillatelse trenger du uansett.

Må seksjonen reseksjoneres?

Ikke hvis boden allerede er tilleggsdel til seksjonen din. Seksjoneringen sier ikke hva et rom kan brukes til, bare hva som hører til hvilken seksjon og om seksjonen er bolig eller næring. Reseksjonering blir aktuelt hvis rommet skal flyttes mellom seksjoner eller fra fellesarealet.

Et annet spørsmål er hvis du vil dele leiligheten og gjøre kjelleren til en egen enhet. Det er en annen sak. En boligseksjon må ha kjøkken, bad og wc i hoveddelen (§ 7 tredje ledd), og en tilleggsdel i kjelleren regnes ikke med i det kravet.

Kort oppsummert

• Boden må høre til din seksjon, enten som tilleggsdel eller del av hoveddelen, før du kan bruke den som soverom.
• Å gjøre om bod til soverom i en seksjon er en bruksendring som kommunen må godkjenne etter plan- og bygningsloven.
• Inngrep i fasade eller terreng, eller ombygging som lar flere bo i leiligheten enn før, krever to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
• Reseksjonering trengs bare hvis boden skal flyttes mellom seksjoner eller ut av fellesarealet.
• Bruk rommet først når tillatelsen foreligger.