Kartverket avviste skjøtet – hva skjer med handelen?

Hva avvisningen betyr for handelen

Kjøpsavtalen mellom selger og kjøper er noe annet enn tinglysingen. Avtalen er bindende når budet er akseptert, og selgeren skal gi skjøte til kjøperen. Tinglysingen er det som gir kjøperen rettsvern. En avvisning fra Kartverket endrer ikke at dere har en avtale, men den utsetter det siste leddet i gjennomføringen.

I mellomtiden har verken selger eller kjøper full sikkerhet. Kjøperen har betalt eller skal betale, men er ikke registrert som eier. Et registrert rettserverv går foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Blir selgeren tatt under insolvensbehandling, må en avtalebasert rett være registrert senest dagen før konkursåpningen for å stå seg overfor konkursboet.

Er det først avvisning, skal Kartverket ha sendt melding om grunnen. Oppfyller ikke dokumentet vilkårene, skal det nektes tinglyst, og den som krevde tinglysing skal straks få melding om grunnen og om ankeadgangen.

Når Kartverket har avvist skjøtet: vanlige årsaker

Kartverkets avvisning skyldes som regel en av disse:

• Underskriften. Skjøtet skal signeres for hånd av den som har grunnbokshjemmel, og underskriften må bevitnes av to myndige personer som er fast bosatt i Norge og ikke er nær familie med mottakeren.
• Bekreftelser. Et skjøte må ha underskrift som er bekreftet etter forskriften, og det skal erklæres om utstederen er over 18 år.
• Hjemmel. Et dokument om en rettshandel kan bare tinglyses hvis utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren. Selger må altså stå som eier i grunnboken, eller ha samtykke fra den som gjør det.
• Opplysninger som mangler eller er feil. Navn, gårds- og bruksnummer eller andre opplysninger som ikke stemmer med grunnboken, kan gjøre at dokumentet stopper.

Er det en mangel ved utstederens hjemmel, kan registerføreren sette en frist for å rette mangelen i stedet for å nekte med en gang. Da kan feilen ofte rettes uten at hele skjøtet må sendes inn på nytt.

Slik gikk det for Morten

Morten kjøpte en leilighet og fikk nøklene på overtakelsesdagen. Han ventet på bekreftelse fra megleren, men hørte ingenting. Etter ti dager ringte han, og fikk vite at Kartverket hadde returnert skjøtet fordi ett av de to vitnene ikke fylte vilkårene til å bevitne underskriften. Vitnet var søsteren til Morten, og hun regnes som nær familie med mottakeren.

Megleren sendte et nytt skjøte til selgeren, som signerte på nytt med to andre vitner. Skjøtet ble registrert fem virkedager senere. Kjøpesummen sto i mellomtiden på meglerens klientkonto, og selgeren fikk den utbetalt så snart Morten hadde rettsvern.

Morten hadde ikke hatt noe tap, men han holdt seg i kontakt med megleren hele veien og ba om skriftlig bekreftelse på hver enkelt endring. Skjøtet var det eneste som måtte gjøres om, og handelen sto hele tiden.

Slik retter du feilen

Første steg er å få den skriftlige begrunnelsen fra Kartverket. Der står det hva som mangler. Spør megleren, som normalt sender inn dokumentene, eller sjekk meldingen du selv har fått.

Deretter gjør du dette:

1. Få rettet det avviste punktet, for eksempel ved å få nytt skjøte med riktige vitner.
2. Send det inn på nytt. Er dokumentene riktig fylt ut, er saksbehandlingstiden hos Kartverket 2 virkedager pluss posttid.
3. Kontroller at skjøtet er registrert i grunnboken. Dokumentet skal registreres endelig innen to uker etter registreringstidspunktet.
4. Be megleren om skriftlig bekreftelse på når utbetalingen skjer.

Tinglysingsgebyret for skjøte er 545 kroner. Er avvisningen feil og du vil anke, kan registerførerens avgjørelse ankes av den som har rettslig interesse til lagmannsretten. Anken koster 8 070 kroner. Det er sjelden riktig vei, siden de fleste avvisninger skyldes rene formfeil som er raskere å rette enn å anke.

Dokumentavgiften er 2,5 prosent av salgsverdien og utløses ved tinglysing.

Hva som skjer med pengene og risikoen

Megleren som gjør oppgjøret, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Ved avvisning betyr det at selgeren venter på pengene. Det er ikke noe brudd fra kjøperens side, men han bør ikke gjøre noe som stopper retting.

Risikoen for eiendommen går over på kjøperen når han har overtatt bruken. Har kjøperen betalt hele eller deler av kjøpesummen uten å ha fått hjemmel eller overtatt bruken, har han panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake.

Skyldes avvisningen selgerens hjemmel, kan det bli en større sak. Er selgeren ikke registrert eier, kan han ikke gi et gyldig skjøte uten samtykke fra den som er det. Da er det kanskje snakk om et krav mot selgeren om å levere det han har lovet, og eventuelt erstatning. Hvordan oppgjørsreglene virker når det er kjøperen som ikke gjør opp, står i Kjøper betaler ikke kjøpesummen – hva kan selger gjøre?.

Blankoskjøte og andre snarveier

Noen bruker blankoskjøte, det vil si et signert skjøte der navnet på den som overtar, står åpent. Det brukes ved videresalg, blant annet fordi dokumentavgiften først utløses ved tinglysing. Stortinget har bedt regjeringen foreslå et forbud, og regelverket kan derfor endres. Bruker du et blankoskjøte, øker risikoen for feil og misbruk.

Er kjøperen i tvil om skjøtet er riktig, er det tryggere å sende et fullstendig utfylt skjøte til tinglysing enn å vente og se.

Hvis handelen ryker før skjøtet er registrert, se Dere gikk fra hverandre før overtakelsen – hva skjer med kjøpet? og Selger døde mellom aksept og overtakelse – står handelen?.

Kort oppsummert

• Avviste Kartverket skjøtet, står kjøpsavtalen fortsatt, men kjøperen får ikke rettsvern før skjøtet er rettet og tinglyst.
• Vanlige årsaker er feil ved underskrift og vitner, manglende hjemmel eller opplysninger som ikke stemmer med grunnboken.
• Megleren skal ikke betale ut kjøpesummen før kjøperen har rettsvern, så pengene blir stående til feilen er rettet.
• Rett feilen og send inn på nytt i stedet for å anke, og få skriftlig bekreftelse fra megleren om når oppgjøret skjer.