Karnappen råtner – burde takstmannen ha sett det?

Slik skal takstmannen undersøke en karnapp med råte

Forskriften om tilstandsrapporter sier ganske konkret hva den bygningssakkyndige skal gjøre med yttervegger. Kledningen skal undersøkes for skader, sprekker og råte, og det skal tas stikkprøver på de typiske skadestedene, som nedkanten av panelet og rundt vinduene. En karnapp har både vinduer, veggflater og ofte en egen takløsning, og det er nettopp i slike overganger fuktskader oppstår.

Undersøkelsen bygger i hovedsak på det som er synlig. Med mindre forskriften krever målinger, hulltaking eller stikktaking, skal takstmannen ikke rive opp konstruksjoner. Råte som sitter bak kledningen og ikke gir utslag på overflaten, kan derfor godt være uoppdaget uten at takstmannen har brutt reglene. Skjult råte er likevel ikke det samme som råte ingen kunne ha sett. Spørsmålet blir om skaden hadde tegn utenpå som en faglig aktsom takstmann skulle ha reagert på, for eksempel bløt maling, sprekker i bunnen av panelet eller misfarging under vinduskarmen.

Hva det betyr at takstmannen burde ha sett det

Når du leser rapporten, er det tre ting som avgjør saken.

Den første er om karnappen er nevnt i det hele tatt. Var den ikke undersøkt, skal det stå i rapporten. Står det ingenting, og skaden hadde synlige tegn, styrker det kravet ditt.

Den andre er hvor konkret rapporten er. En generell setning om at eldre kledning kan ha skjulte skader, sier mindre enn en beskrivelse av akkurat den delen som senere råtnet.

Den tredje er om rapporten oppfyller minstekravene i forskriften. En godkjent rapport gjør at du regnes for å kjenne til forhold som tydelig går frem av den. Avviker rapporten fra kravene, kan den likevel få virkning hvis avvikene er ubetydelige sett opp mot skaden.

Om takstmannens svikt slår ut som selgerens ansvar, og etter hvilken bestemmelse, vurderes konkret i nemndspraksis. Det kan du lese mer om i Takstmannen overså feilen: hvem har ansvaret?. Det er ikke slik at du bare kan sende regningen til takstmannen, og det er ikke slik at en svikt hos takstmannen alene gjør karnappen til selgerens ansvar.

Slik gikk det for Mette

Mette kjøpte en enebolig fra 1970-tallet i mars. Da hun skulle male karnappen om sommeren, sank skrapen ned i treverket under det ene vinduet. Bak panelet var hele bunnsvillen og deler av stenderverket bløte.

Hun gikk tilbake til tilstandsrapporten. Yttervegg var gitt tilstandsgrad 2, med en generell kommentar om at kledningen var av eldre dato og at det burde holdes øye med fukt rundt vinduene. Karnappen var ikke nevnt for seg. Bildene i rapporten viste at karnappen hadde malingsavskalling langs nedkanten.

Mette fikk en snekker til å åpne veggen og ta bilder av skaden før noe ble reparert. Deretter sendte hun en skriftlig reklamasjon til selgeren med bilder og et tilbud fra snekkeren. Selgeren avviste kravet og viste til at rapporten hadde varslet om fukt rundt vinduene. Mette svarte at varselet var for generelt til å tilsi at hun måtte regne med gjennområtnet svill, og at malingsavskallingen på bildene var et tegn takstmannen burde ha fulgt opp. Saken ble sendt videre til selgerens boligselgerforsikring, som til slutt aksepterte en mangel og godtok deler av snekkerens tilbud som prisavslag.

Tilstandsgrad i rapporten påvirker hvor langt du kommer

Tilstandsgraden uttrykker forventet tilstand ut fra alder og normal bruk. Tilstandsgrad 2 betyr vesentlige avvik eller symptomer på skade, og tilstandsgrad 3 betyr store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid. Får en bygningsdel 2 eller 3, skal rapporten beskrive årsak og konsekvens.

Har rapporten lagt nettopp den bygningsdelen i 2 eller 3, står du svakere, fordi du regnes for å kjenne til det som tydelig går frem. Men hvor konkret risikoen er beskrevet, er avgjørende. I en avgjørelse fra Finansklagenemnda om råte i en terrasse over et soverom kom flertallet til at det var en mangel, fordi kjøperen bare hadde fått en generell risikoopplysning. Et mindretall mente derimot at slike bygningsdeler tradisjonelt har «formodningen mot seg».

Er karnappen bare nevnt som «eldre kledning» i en rapport som ellers gir vinduer og yttervegg lav tilstandsgrad, er situasjonen din ikke like svak som når rapporten skriver «råteskade i karnappens bunnsvill, bør utbedres».

Dokumenter skaden før du reparerer

Fuktskader sier ikke alltid selv hva de skyldes. Ta bilder av alt før du river, og ta vare på de råtne bitene. La en fagperson vurdere hvor lenge råten trolig har vært der, og om utførelsen eller alderen er årsaken. Det skiller saker der selgeren har ansvar fra saker der kjøperen måtte regne med slitasje.

Etter overtakelsen skal du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning. Sier du fra for sent, kan du miste kravet. Meldingen skal si at du gjør avtalebruddet gjeldende og hva det består i. Fristen er rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget skaden, og under alle omstendigheter fem år etter overtakelsen.

Selgeren kan ha rett til å rette før du reparerer selv. Tilbyr selgeren retting, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Avviser du et slikt tilbud, mister du prisavslaget. Les mer om hvordan kravet vurderes i Råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt. Er det rotproblemer flere steder i kledningen, kan Råteskader i kledningen gjemt bak ny maling og Svillen har råtnet – oppdaget under oppussing beskrive samme mønster.

Hva du kan kreve for karnappen

Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette skaden, men nemnda trekker fra for standardheving når nytt materiale gir deg en bedre bygningsdel enn den du kjøpte. Beløpsgrensen på 10 000 kroner må du dekke selv. Tapet kan også omfatte følgeskader, for eksempel råte som har spredt seg til innvendig vegg. Kostnadene til vinduskarmer og kledning rundt karnappen bør spesifiseres i tilbudet fra håndverkeren.

Kort oppsummert

• Råte i karnappen er en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra alder og synlig tilstand.
• Kravet gjelder selgeren eller boligselgerforsikringen, og takstmannens eventuelle svikt betyr bare noe for hvor sterkt kravet står.
• Sjekk om rapporten nevner karnappen, og hvor konkret den beskriver risikoen.
• Dokumenter råten før reparasjon, og si fra skriftlig innen rimelig tid.
• Beløpsgrensen på 10 000 kroner og fristen på fem år gjelder også når karnappen råtner.