Kan megleren nekte å selge boligen din?
Ja, megleren kan nekte å selge boligen din. At en megler nekter, kan skje både før oppdraget er inngått og underveis. Ingen er forpliktet til å ta et oppdrag, og når oppdraget løper, kan megleren si det opp uten varsel. I noen tilfeller må megleren nekte, for eksempel når du krever noe som strider mot god meglerskikk, eller når megleren har en egeninteresse i boligen. Sier megleren opp, gjelder ikke lovens regel om at megleren får betalt for utført arbeid ved oppsigelse.
Maja ville selge leiligheten sin raskt og hadde en klar plan: lav prisantydning, budfrist samme kveld som visningen og ingen omtale av fuktskaden på badet, som hun mente var reparert. Megleren sa nei til alle tre. Da Maja insisterte, sa megleren opp oppdraget. Maja lurte på om megleren hadde lov til det.
Megler nekter å ta oppdraget
Ingen meglere har plikt til å ta et salgsoppdrag. Et meglerforetak kan takke nei hvis det ikke har kapasitet, ikke kjenner markedet der boligen ligger, eller av andre grunner ikke vil ha oppdraget. Avtalen kommer først i stand når den er skriftlig og signert av deg og ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første og tredje ledd).
I noen tilfeller skal megleren takke nei. Et meglerforetak kan ikke ta oppdrag fra egne ansatte eller deres nære familie (eiendomsmeglingsloven § 5-3, femte ledd). Megleren skal heller ikke inngå en avtale om eiendomsmegling hvis den er satt som vilkår i en annen avtale, for eksempel et lån (eiendomsmeglingsloven § 6-3, tredje ledd).
Megleren kan si opp uten varsel
Når oppdraget er inngått, kan det sies opp uten varsel av hver av partene (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd). Det gjelder megleren like mye som deg. Loven krever ikke at megleren oppgir en grunn.
Det er likevel forskjell på oppsigelse fra deg og fra megleren. Sier du opp, har megleren krav på et rimelig vederlag for arbeidet som er utført (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd). Regelen nevner bare oppsigelse fra oppdragsgiveren. Når megleren selv sier opp, har megleren ikke det samme lovfestede kravet på betaling for timene. Utlegg megleren har hatt etter avtalen, kan likevel kreves dekket (eiendomsmeglingsloven § 7-5), og oppdragsavtalen kan ha regler om det.
Har megleren sagt opp fordi du krevde noe ulovlig, kan saken stille seg annerledes. Da har du selv gitt grunnen, og megleren kan ha krav på betaling etter avtalen eller alminnelige regler.
Krav megleren skal si nei til
Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, og må ikke opptre på en måte som svekker tilliten til hennes integritet og uavhengighet (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd). Det betyr at megleren ikke kan gjøre alt du ber om.
Megleren skal sørge for at kjøperen får opplysninger kjøperen har grunn til å regne med å få (eiendomsmeglingsloven § 6-7, første ledd). Ber du megleren la være å nevne en fuktskade du kjenner til, skal megleren nekte. Det beskytter også deg: en skjult skade kan bli en mangel du må betale for etter salget (avhendingslova § 3-7).
Bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning får megleren ikke formidle (eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, tredje ledd). En budfrist samme kveld er altså utelukket.
Prisantydningen skal ikke settes lavere enn det du på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Det er en bransjenorm Finanstilsynet har vist til. Ønsker du en lokkepris, kan megleren nekte. Hva som gjelder for slike priser, står i lav prisantydning for å lokke budgivere.
Når megleren ikke kan selge før papirene er i orden
Boligen kan ikke markedsføres før salgsoppgaven er ferdig og tilgjengelig (eiendomsmeglingsloven § 6-7, sjette ledd). Salgsoppgaven skal blant annet inneholde opplysninger om eierforhold, tinglyste forpliktelser, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse og tillatelse til utleie (eiendomsmeglingsloven § 6-7, andre ledd). Mangler noe av dette, kan megleren vente med å legge ut boligen til det er på plass.
Er det uklart hvem som eier boligen, eller trengs samtykke fra andre, for eksempel en ektefelle eller arvinger, må det ordnes først. Disse spørsmålene er omtalt andre steder.
Hva du gjør når megleren sier nei
Spør hvorfor. Er grunnen at du har bedt om noe som strider mot loven eller god meglerskikk, vil en ny megler normalt si det samme. Da er det planen som må endres, ikke megleren.
Er grunnen en annen, for eksempel at megleren mener prisen din er urealistisk, kan du finne en ny megler. Megleren som har sagt opp, kan ha krav på vederlag hvis boligen selges innen tre måneder til noen hun forhandlet med eller ga opplysninger etter forespørsel (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd). Se bytte eiendomsmegler.
Maja fikk en ny megler. Hun satte prisantydningen til det hun faktisk ville selge for, fortalte om fuktskaden og dokumentasjonen på reparasjonen, og godtok budfrist dagen etter visning. Leiligheten ble solgt.
Kort oppsummert
- Megleren har ingen plikt til å ta et oppdrag, og kan si det opp uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd).
- Megleren skal nekte krav som strider mot god meglerskikk, som å skjule feil eller sette for kort budfrist.
- Regelen om rimelig vederlag for utført arbeid gjelder når du sier opp, ikke når megleren gjør det.
- Får du nei fordi kravet ditt er ulovlig, vil en ny megler normalt si det samme.