Lav prisantydning for å lokke budgivere: er det lov?
Nei, en bevisst for lav prisantydning for å lokke budgivere er ikke lov for megleren. Det strider mot god meglerskikk, og Finanstilsynet har kalt det et åpenbart brudd når megleren bidrar til feilinformasjon om prisantydningen. Det finnes heller ingen lokkepris boligselgeren kan pålegge megleren å bruke, fordi bransjenormen sier at prisen ikke må settes lavere enn det selgeren er villig til å akseptere. En lokkepris kan også være villedende markedsføring etter markedsføringsloven.
Thea skulle selge leiligheten sin og hadde hørt at «alle» satte prisantydningen lavt for å få mange på visning. En venn hadde fått 400 000 kroner over prisantydning. Thea foreslo for megleren å annonsere til 3 490 000 kroner, selv om hun ikke ville selge under 3 800 000 kroner. Megleren sa nei. Thea lurte på hvorfor, når det virket som en vanlig taktikk.
Hva en lokkepris er
En lokkepris er en prisantydning som er satt lavere enn det selgeren faktisk vil selge for, eller lavere enn megleren mener boligen er verdt. Formålet er å trekke flere til visning og få i gang en budrunde der prisen presses opp.
Prisantydningen skal bygge på to ting. Finanstilsynet definerer prisantydningen som to ting på én gang: meglerens vurdering av markedsverdien, og prisen selgeren er villig til å selge for. En lokkepris bryter med begge, eller med en av dem.
Det er forskjell på en lokkepris og en prisantydning som viser seg å være for lav. Ingen kan forutsi nøyaktig hva en bolig selges for. At en bolig går 10 prosent over prisantydning i et marked med mange kjøpere, betyr ikke at prisen var en lokkepris. Det avgjørende er hva selgeren og megleren mente da prisen ble satt.
Lokkepris og god meglerskikk
Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, og må ikke opptre på en måte som er egnet til å svekke tilliten til meglerens integritet og uavhengighet (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd). Kjøperen er en av partene. En prisantydning som gir kjøperne et feil bilde av hva boligen koster, tar ikke hensyn til dem.
Finanstilsynet har uttalt at det er et åpenbart brudd på god meglerskikk dersom megleren bidrar til feilinformasjon om prisantydningen. Tilsynet har lagt til grunn at prisantydningen ikke må settes lavere enn meglerens objektive vurdering skulle tilsi. Bransjenormen for prisantydning sier at megleren ikke må sette prisen lavere enn det selgeren på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere.
I alvorlige tilfeller kan lokkepriser få konsekvenser for meglerens tillatelse. Finanstilsynet har vist til at det kan føre til tilbakekall av eiendomsmeglerbrevet.
Markedsføringsloven
Megleren er næringsdrivende, og annonsen for boligen er markedsføring rettet mot forbrukere. En handelspraksis er villedende hvis den inneholder uriktige opplysninger eller på annen måte er egnet til å villede forbrukerne om blant annet prisen på ytelsen eller hvordan prisen beregnes, og det kan påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning de ellers ikke ville truffet (markedsføringsloven § 7). Villedende handelspraksis er alltid urimelig og dermed forbudt (markedsføringsloven § 6).
En prisantydning på 3 490 000 kroner for en bolig selgeren ikke vil selge under 3 800 000 kroner, gir kjøperne et uriktig bilde av prisen. Kjøpere som ikke har råd til 3 800 000 kroner, bruker tid på visning, bestiller kanskje en tilstandsrapport eller tar fri fra jobb. Det er nettopp den typen beslutning loven sikter til.
Forbrukertilsynet fører tilsyn med at markedsføringsloven følges (markedsføringsloven § 35). Finanstilsynet har lagt til grunn at brudd på markedsføringsloven også er brudd på god meglerskikk.
Hva det betyr for deg som selger
Du kan ikke få megleren til å annonsere med en pris du ikke vil selge for. Ber du om det, skal megleren si nei. Insisterer du, kan megleren si opp oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd). Hva megleren da kan gjøre, står i kan megleren nekte å selge.
Det betyr ikke at du må selge til prisantydningen. Prisantydningen binder deg ikke, og du kan avslå alle bud. Uten særskilt fullmakt fra deg kan megleren heller ikke akseptere noe bud (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Men har du satt en prisantydning du ikke mener, og deretter avslår bud på den prisen, kan det tyde på en lokkepris.
En lokkepris er heller ikke nødvendigvis i din interesse. Budgivere ankres til prisantydningen. Mange setter et budsjett ut fra den. En lav prisantydning kan gi flere på visning, men også flere som faller av når budene går forbi det de har råd til. De som er igjen, er ikke nødvendigvis villige til å betale mer enn de ville gjort med en riktig pris fra start.
Slik setter du en ærlig prisantydning
Ta utgangspunkt i meglerens verdivurdering og nylige salg av lignende boliger i området. Bestem hva du faktisk er villig til å selge for. Prisantydningen skal ikke være lavere enn det. Hvem som har siste ord, står i hvem bestemmer prisantydningen.
Thea satte prisantydningen til 3 790 000 kroner, i tråd med salgene i borettslaget. Det kom færre på visning enn vennen hadde hatt, men tre budgivere, og hun solgte for 3 900 000 kroner.
Kort oppsummert
- En bevisst for lav prisantydning strider mot god meglerskikk (eiendomsmeglingsloven § 6-3).
- Prisantydningen skal ikke være lavere enn det selgeren er villig til å akseptere, eller lavere enn meglerens objektive vurdering.
- En lokkepris kan være villedende markedsføring etter markedsføringsloven § 7.
- Megleren skal nekte å annonsere en pris du ikke vil selge for, men prisantydningen binder deg ikke.