Jord og skog som fulgte med – mindre enn oppgitt

Når mindre jord og skog enn oppgitt er en mangel

Avhendingslova skiller mellom tomteareal og bygningsareal. For tomten og øvrig grunn gjelder § 3-3 første ledd: Mindre areal enn du regnet med er bare en mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn opplyst av selgeren eller hans medhjelpere, eller hvis de har opptrådt særlig klanderverdig. Terskelen er altså høyere enn for bygningsarealet, der et avvik på mer enn to prosent og minst én kvadratmeter kan være nok (§ 3-3 andre ledd).

Jord og skog som fulgte med en gård, regnes vanligvis som en del av eiendommens areal. Det er derfor § 3-3 første ledd du starter med. I tillegg kan uriktige opplysninger i annonsen eller prospektet være en mangel etter § 3-8, hvis opplysningen virket inn på avtalen.

Hva som er «vesentlig», avgjøres etter en konkret vurdering. Både prosentdel og krone- og bruksverdi kan telle, og et avvik på skogen kan bety mer enn et avvik på impediment eller utmark.

Hvilke opplysninger kan du bygge på

Arealoppgaver står ofte i annonsen, i salgsoppgaven eller i skjøtet. Har selgeren oppgitt «80 dekar, hvorav 30 dekar dyrket» og virkeligheten er en annen, er det opplysninger du kan bygge kravet på, hvis de virket inn på avtalen og ikke ble rettet tydelig i tide.

Selgeren har også en plikt til å opplyse om forhold han kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite (§ 3-7). Visste selgeren at deler av arealet var solgt, festet bort eller lå på en nabos eiendom, er det en mangel hvis forholdet virket inn på avtalen.

Du kan ikke bruke det du kjente til eller måtte kjenne til (§ 3-10 første ledd). Hvis kartene viste en annen grense enn oppgitt, og du hadde anledning til å se på dem, kan du få vanskeligheter. Selgerens opplysningsplikt går likevel foran hva du kjente til eller undersøkte (§ 3-10 tredje ledd).

Du må sannsynliggjøre avviket. Bruk matrikkelen, kart og grensedokumenter, og få en fagperson til å måle.

Slik gikk det for Solfrid

Solfrid kjøpte en gård med bolighus, dyrket jord og skog for 5,4 millioner kroner. Annonsen oppga «cirka 80 dekar, hvorav skog og dyrket jord». Hun hadde sett på kartet, men målte ikke selv.

Etter overtakelsen bestilte hun en grensegjennomgang. Det viste seg at bare cirka 52 dekar hørte til eiendommen. En stor del av skogen tilhørte naboen, fordi en gammel grensemerking var feiltolket i salgsprosessen.

Solfrid varslet selgeren skriftlig og krevde prisavslag. Selgeren svarte at han hadde fulgt de gamle kartene og at avviket var i god tro. Solfrid pekte på at avviket var vesentlig, og at oppgaven hadde virket inn på hva hun var villig til å betale. Selgeren gikk med på et prisavslag på 550 000 kroner. Hun hadde ingen grunn til å ta saken lenger.

Konsesjon, driveplikt og hva arealet betyr videre

Arealet har også følger utenfor selve kjøpet. Konsesjonsloven krever i utgangspunktet konsesjon for å erverve fast eiendom, med unntak. Bebygd eiendom på høyst 100 dekar der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er mer enn 35 dekar, er konsesjonsfri (konsesjonsloven § 4). Kommunen kan ha egne regler om nedsatt konsesjonsgrense, og grensene er endret, så du bør sjekke hva som gjelder for din eiendom.

Er arealet mye mindre enn oppgitt, kan det endre både konsesjon, boplikt og driveplikt. Etter jordlova § 8 gjelder driveplikten hele eiertiden, og du må innen ett år ta stilling til om du vil drive selv eller leie bort. En eiendom er odlingsjord når fulldyrka og overflatedyrka jord er over 35 dekar, eller produktiv skog er over 500 dekar (odelslova § 2).

Sjekk derfor tallene i konsesjonsvedtaket, i skjøtet og i matrikkelen mot hverandre før du reklamerer.

Prisavslag, retting og hva du gjør nå

Er avviket en mangel, er utgangspunktet forholdsmessig prisavslag (§ 4-12). Det betyr at avslaget følger hvor mye mindre eiendommen er verdt, og ikke bare de dekarene som mangler. Erstatning og heving er mulig i tillegg, men heving krever et vesentlig avtalebrudd (§ 4-13).

Selgeren har rett til å rette hvis han tilbyr det og det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10 første ledd). Det kan for eksempel skje ved at selgeren skaffer deg det som mangler, hvis det er praktisk mulig.

Reklamer skriftlig, innen rimelig tid, og legg ved måling og kart. Du bærer selv de første 10 000 kronene av tapet.

Reglene er samlet i pilaren om hva du må tåle og kan kreve ved kjøp av gammelt hus. Ligner situasjonen på boligarealet, kan du lese prisavslag når boligen er mindre enn oppgitt. Om driveplikt, se småbruk med driveplikt ingen fortalte om.

Kort oppsummert

• Jord og skog som fulgte med, men er mindre enn oppgitt, er en mangel når arealet er vesentlig mindre enn selgeren opplyste.
• Et lite avvik i dekar gir normalt ikke krav, men uriktige opplysninger i annonsen kan gi det.
• Du må sannsynliggjøre avviket med kart, matrikkel og måling.
• Mindre jord og skog kan endre konsesjon og driveplikt, og kommunen kan ha egne grenser.
• Prisavslaget følger verdien av arealet som mangler, og du må reklamere skriftlig.