Hytte med septik eller utedo: dette bør du sjekke før kjøpet
Før du kjøper hytte med septik eller utedo, bør du sjekke om avløpsløsningen har tillatelse fra kommunen og hvilken stand den er i. Nye utslipp og vesentlige økninger krever tillatelse, og utslipp som var lovlige før 2007, er fortsatt lovlige, men kommunen kan bestemme at de blir ulovlige etter en frist. Selgeren må gi riktige opplysninger og si fra om det han vet og du hadde grunn til å få vite. Er løsningen ulovlig eller dårligere enn du kunne vente ut fra hyttas alder, kan det være en mangel som gir deg krav på prisavslag.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvilke avløpsløsninger du kan møte på en hytte
Hytter har ulike løsninger for avløpet. Noen har utedo (et eget do-hus uten vann), andre har toalett med septiktank (en slamavskiller som tar imot avløpet og slipper det videre til grunnen), et minirenseanlegg eller en tett tank som tømmes. I hyttefelt er det ikke uvanlig at flere deler et felles anlegg.
Forurensningsforskriften kapittel 12 gjelder utslipp av sanitært avløpsvann fra bolighus, hytter og lignende. Er det bare gråvann (vann fra dusj, vask og kjøkken), gjelder kapittelet bare hvis det er innlagt vann i hytta (§ 12-1). Kommunen er forurensningsmyndighet etter kapittelet (§ 12-2), og den kan ha en lokal forskrift som setter andre krav (§ 12-6). Har hytta bare utedo og ikke innlagt vann, er spørsmålet hva kommunen krever lokalt, og om utedoen er tillatt der den står. Planlegger du å legge inn vann, bør du undersøke kommunens krav før du byr, for en slik økning kan kreve tillatelse. Hva som gjelder for akkurat den løsningen du vurderer å kjøpe, får du best bekreftet hos kommunen der hytta ligger.
Hva reglene krever av et hytteavløp
Ingen kan sette i verk nye utslipp eller øke et utslipp vesentlig uten tillatelse fra kommunen (§ 12-3). Å legge inn vann i en hytte som tidligere hadde utedo, kan være en slik økning. Den som søker, må dokumentere hvordan anlegget skal bygges og drives, og kommunen skal behandle en fullstendig søknad innen seks uker (§ 12-5).
Eldre anlegg er behandlet mildere. Tillatelser gitt før 1. januar 2007 gjelder fortsatt, og utslipp som ikke trengte tillatelse da de ble etablert, er fortsatt lovlige (§ 12-16). Kommunen kan likevel i forskrift eller enkeltvedtak bestemme at slike utslipp blir ulovlige etter en fastsatt frist. Et gammelt anlegg kan altså være lovlig i dag og likevel bli et krav om utbedring senere.
Driften har egne krav. Slamavskillere ved fritidsbolig skal tømmes helt for slam etter behov, og ikke sjeldnere enn hvert fjerde år (§ 12-13). Minirenseanlegg skal ha en skriftlig drifts- og vedlikeholdsavtale. Kommunen skal sørge for tømming av slamavskillere (forurensningsloven § 26), og eieren er ansvarlig for drift og vedlikehold av et privat avløpsanlegg (§ 24). Tømmeplikten og ansvaret for private anlegg står i forurensningsloven.
Når en dårlig avløpsløsning er en mangel
Avhendingslova avgjør hva du kan kreve av selgeren. Hytta har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne vente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). En femti år gammel hytte med en enkel løsning gir deg mindre å vente enn en hytte fra 2015.
Ved forbrukerkjøp er det også en mangel hvis eiendommen ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Det gjelder ikke hvis kjøperen ikke bygde på selgerens sakkunnskap, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. En avløpsløsning som mangler nødvendig tillatelse, er et typisk eksempel.
Selgerens opplysninger spiller inn på to måter. Det er en mangel hvis du ikke fikk opplysning som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Er det gitt en uriktig opplysning i annonsen, salgsoppgaven eller av selgeren, er det også en mangel (§ 3-8). Begge forutsetter at opplysningen eller mangelen har virket inn på avtalen.
Du kan derimot ikke påberope deg noe du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, og det gjelder også det som står tydelig i salgsdokumentene (§ 3-10). Har du undersøkt hytta, taper du også det du burde ha oppdaget, med mindre selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig.
Dette bør du sjekke før du byr
- Be selgeren eller megleren om kopi av utslippstillatelsen, eller om opplysninger om når anlegget ble satt inn og om det ble søkt. Spør kommunen om saken hvis du ikke får noe.
- Spør om tømming: når slamavskilleren sist ble tømt, og be om kvitteringer eller kommunens tømmeregister.
- Har hytta minirenseanlegg, be om serviceavtalen og siste servicerapport.
- Finn ut hvor anlegget ligger og hvor utslippet går. Ligger det nær en brønn, en bekk eller et vann, er det en grunn til å spørre kommunen.
- Er anlegget felles med andre hytter, be om avtalen eller vedtektene og om regnskapet. Du overtar andelen og kostnadene, ikke bare en tank.
- Spør skriftlig og be om svaret skriftlig. Det du får på forespørsel, kan du senere vise til.
Sigrun og hytta fra 1988
Sigrun kjøpte en hytte fra 1988 for 1 950 000 kroner. Annonsen oppga «innlagt vann og septiktank». Etter overtakelsen ringte hun kommunen for å spørre om slamtømming og fikk vite at det aldri var gitt noen utslippstillatelse. Selgeren hadde lagt inn vann i 2012 og koblet toalett og kjøkken til en gammel slamavskiller som var bygget for en utedo-løsning. Kommunen sa at hun måtte søke og bygge et nytt anlegg. Et tilbud fra en entreprenør lød på 160 000 kroner.
Annonsen sa at hytta hadde innlagt vann og septik. Hytta var ikke i samsvar med de offentligrettslige kravene, og Sigrun hadde bygd på selgerens opplysninger. Det taler for en mangel etter § 3-2 og § 3-8. Prisavslaget settes til kostnaden med å rette mangelen (§ 4-12), men hun må selv dekke de første 10 000 kronene av kostnadene (§ 3-1 fjerde ledd), så kravet blir om lag 150 000 kroner. Hun må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at hun oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Hadde salgsoppgaven opplyst at anlegget manglet tillatelse, ville hun stått svakere, fordi hun da måtte regne med utgiften da hun la inn budet.
Kort oppsummert
- Før du kjøper hytte med septik eller utedo, sjekk om avløpet har utslippstillatelse og hvilken stand det er i.
- Nye utslipp og vesentlige økninger krever tillatelse fra kommunen. Eldre anlegg fra før 2007 er normalt lovlige, men kommunen kan fastsette frist for å utbedre dem.
- Slamavskilleren ved en fritidsbolig skal tømmes minst hvert fjerde år.
- En ulovlig eller sviktende avløpsløsning kan være en mangel etter avhendingslova § 3-2, § 3-7 eller § 3-8.
- Du kan ikke kreve noe for det du kjente til eller måtte kjenne til, så les salgsdokumentene og still spørsmålene skriftlig før du byr.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.