Hva koster det å bytte megler før boligen er solgt?
Bytter du megler før boligen er solgt, betaler du den første megleren et rimelig vederlag for timene som er brukt, pluss utleggene som står i oppdragsavtalen. Full provisjon har den første megleren ikke krav på. Kostnaden ved å bytte megler er derfor som regel summen av timer, foto og annonser frem til oppsigelsen, og deretter det den nye megleren tar. Risikoen for å betale to ganger oppstår hvis boligen selges til en interessent den første megleren hadde kontakt med.
Vilde hadde hatt huset ute i ti uker uten et eneste bud. Hun ville prøve en ny megler, men var redd for regningen fra den første. Oppdragsavtalen sa at ved oppsigelse skulle hun betale «påløpt timeforbruk og utlegg». Hun visste ikke hva det kunne bli.
Hva det koster å bytte megler: tre poster på regningen
Når du sier opp oppdraget, har megleren krav på et rimelig vederlag for utført arbeid (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd). I tillegg kan megleren kreve dekning av utlegg i samsvar med avtalen, uten hensyn til oppsigelsen. Regningen fra den første megleren består altså av to deler. Den tredje posten i kostnaden når du bytter megler, er det den nye megleren tar, og den betaler du uansett hvis boligen blir solgt.
Oppsigelsen kan skje uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd). Det finnes ingen bindingstid du må kjøpe deg ut av, og regelen kan ikke avtales bort når du selger som privatperson (eiendomsmeglingsloven § 1-3).
Timene: rimelig vederlag for utført arbeid
Vederlaget (det megleren tar betalt for arbeidet) skal stå i forhold til det som faktisk er gjort. Oppdragsavtalen skal opplyse hva megleren kan kreve hvis handel ikke kommer i stand (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Som regel er det en timepris og et tak.
Regningen skal vise tidsbruken fordelt på faser: befaring, innhenting av opplysninger, salgsforberedelse, salgsoppgave og annonser, visninger, kontakt med interessenter og budrunde, kontrakt og gjennomføring (eiendomsmeglingsforskriften § 7-2, første ledd). Det gjør det enkelt å kontrollere. Har det ikke vært budrunde, skal det ikke stå timer for budrunde.
Si at avtalen oppgir 1 600 kroner timen og et tak på 20 000 kroner ved ikke-salg. Vildes megler har brukt to timer på befaring, fire på opplysninger og salgsoppgave og seks på tre visninger. Det er 12 timer, eller 19 200 kroner. Hadde megleren ført opp 16 timer, ville taket på 20 000 kroner gjelde.
Utleggene: det megleren allerede har betalt
Utlegg er kostnader megleren har betalt til andre for deg, som fotograf, annonser på nett, plantegning og opplysninger fra kommunen eller borettslaget. Megleren kan kreve utlegg som er spesifisert i oppdragsavtalen dekket etter hvert som de skal betales (eiendomsmeglingsloven § 7-5).
Utleggene er ofte en stor del av regningen ved et bytte, fordi de påløper tidlig. Når annonsen er publisert, er den betalt. Sjekk at hver post står i avtalen og at beløpet stemmer med overslaget. Regningen skal ha en spesifisert oversikt over alle utlegg (eiendomsmeglingsforskriften § 7-2, andre ledd).
Bilder og plantegning har du betalt for, men det er ikke sikkert du kan bruke dem videre. Rettighetene til bildene ligger ofte hos fotografen. Spør den første megleren om du kan få overført bildene til den nye, slik at du slipper å betale for dem to ganger.
Den nye megleren og nye utlegg
Den nye megleren tar sitt vederlag etter den nye oppdragsavtalen, enten provisjon, fastpris eller timepris. I tillegg kommer nye utlegg, som ny annonse, og ofte nye bilder. Noe kan gjenbrukes. Tilstandsrapporten er bestilt av deg og kan som regel brukes videre, så lenge den ikke er for gammel.
Et samlet regneeksempel: Vilde betaler 19 200 kroner i timer og 12 000 kroner i utlegg til den første megleren, til sammen 31 200 kroner. Den nye megleren tar 1,5 prosent av en salgssum på 4 000 000 kroner, altså 60 000 kroner, og har utlegg på 10 000 kroner. Totalt koster salget henne 101 200 kroner. Uten bytte ville provisjonen og utleggene hos den første megleren vært omtrent 72 000 kroner, forutsatt samme sats og salgssum. Byttet koster altså rundt 29 000 kroner ekstra.
Byttet er verdt pengene hvis det gir et salg som ellers ikke ville skjedd, eller en høyere pris. Hvilke tegn som tyder på at det er på tide, står i boligen blir ikke solgt.
Når den første megleren kan kreve full provisjon
Den første megleren kan ha krav på vederlag hvis handel kommer i stand innen tre måneder etter oppdraget, med noen megleren forhandlet med, eller som etter forespørsel fikk opplysninger om boligen (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd). Den nye megleren har samtidig krav på sitt vederlag fordi salget skjedde i deres oppdragstid (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd).
I den nye oppdragsavtalen skal det stå om en annen megler har hatt oppdraget de siste tre månedene (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Be om interessentlisten fra den første megleren og avtal med den nye hvordan en slik kjøper skal håndteres. Tremånedersregelen kan fravikes ved avtale (eiendomsmeglingsloven § 7-3, fjerde ledd). Mer om fordelingen står i ny megler, samme interessenter.
Ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra megleren kan du kreve vederlaget satt ned eller bortfalt (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Det gjelder også vederlaget ved oppsigelse.
Kort oppsummert
- Bytter du megler før salg, betaler du den første megleren for utført arbeid og avtalte utlegg, ikke full provisjon (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd).
- Regningen skal vise timer fordelt på faser og spesifiserte utlegg.
- Spør om bilder og plantegning kan overføres til den nye megleren.
- Selges boligen innen tre måneder til en interessent den første megleren hadde kontakt med, kan begge meglerne ha krav.