Ny megler, samme interessenter: hvem får provisjonen?
Selger den nye megleren boligen til noen den første megleren forhandlet med eller ga opplysninger om boligen, innen tre måneder etter at det første oppdraget sluttet, kan begge meglerne ha krav på provisjon. Den nye megleren har krav fordi salget skjedde i deres oppdragstid, og den første fordi kjøperen var deres interessent. Loven sier ikke hvem av dem som skal vike. Du unngår å betale ny megler provisjon og gammel megler provisjon for samme salg ved å avtale det på forhånd.
Line sa opp den første megleren etter to måneder og signerte med en ny. Tre uker senere kom et par på visning, og de kjøpte leiligheten. Det viste seg at de også hadde vært på visning hos den første megleren og bestilt salgsoppgaven der. Kort tid etter fikk Line et krav om full provisjon fra den første megleren, i tillegg til regningen fra den nye.
To regler som kan gi to krav
Megleren har krav på vederlag (det megleren tar betalt for arbeidet) dersom handel kommer i stand i oppdragstiden, selv om det ikke skyldes meglerens innsats (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd). Handel er kommet i stand når kjøper og selger er endelig bundet. Det gir den nye megleren et krav, fordi salget skjedde mens deres oppdrag løp.
Den første megleren har også krav på vederlag dersom handel kommer i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute, med noen megleren har forhandlet med i oppdragstiden, eller som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra megleren i oppdragstiden (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd). Når du sier opp, er oppdragstiden ute fra oppsigelsen.
De to reglene kan slå inn samtidig. Loven har ingen regel om at den ene megleren skal vike for den andre.
Hvem som er en interessent etter tremånedersregelen
Regelen gjelder to grupper. Den første er de megleren har forhandlet med. Det omfatter budgivere, og trolig også personer som har diskutert pris og vilkår med megleren uten å by.
Den andre gruppen er de som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra megleren. Ordene «etter forespørsel» betyr at personen selv må ha tatt kontakt, for eksempel bestilt salgsoppgaven, meldt seg på visning eller ringt og spurt. En person som bare har sett annonsen, er ikke omfattet. Det er heller ikke nok at megleren har sendt ut en generell nyhetsmail.
Parets bestilling av salgsoppgaven hos den første megleren var en forespørsel. De var altså omfattet. Om de hadde sett annonsen hos den første megleren uten å henvende seg, ville de ikke vært det.
Provisjon til ny megler: slik unngår du å betale to ganger
Tremånedersregelen kan fravikes ved avtale (eiendomsmeglingsloven § 7-3, fjerde ledd). Det gjelder både i avtalen med den første og med den nye megleren. Du har derfor tre muligheter.
Den første er å avtale med den første megleren, når du sier opp, at de ikke skal ha krav ved salg til interessentene. Megleren har ingen plikt til å gå med på det, men det er verdt å spørre.
Den andre er å avtale med den nye megleren at de reduserer eller frafaller sitt vederlag hvis boligen selges til en kjøper som utløser krav fra den første. Den nye oppdragsavtalen skal opplyse om andre meglere har arbeidet med oppdraget de siste tre månedene (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Bruk dette punktet til å skrive inn en slik løsning.
Den tredje er å be den første megleren om en skriftlig liste over interessenter når du sier opp. Da vet du og den nye megleren hvem det gjelder, og kan ta stilling til dem i forkant.
Hva du gjør når kravet allerede er kommet
Be den første megleren dokumentere at kjøperen faktisk var en interessent etter loven: hvem kjøperen forhandlet med, eller når og hvordan kjøperen ba om opplysninger. Kontroller at salget skjedde innen tre måneder etter oppsigelsen.
Sjekk så den første oppdragsavtalen. Har den kortere frist eller snevrere definisjon av interessent, er det den som gjelder. Har den en bredere regel enn loven, for eksempel lengre frist, kan den også gjelde, fordi bestemmelsen kan fravikes.
Er begge kravene gyldige, kan du forsøke å forhandle. Den nye megleren har gjort mindre arbeid hvis kjøperen allerede kjente boligen, og den første har allerede fått betalt for arbeidet sitt ved oppsigelsen. Det kan begrunne at minst én av dem tar mindre. Har noen av meglerne gjort en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, kan du kreve vederlaget satt ned (eiendomsmeglingsloven § 7-7).
Blir dere ikke enige, kan du klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, som meglerforetakene skal være tilknyttet (eiendomsmeglingsloven § 2-10). Uttalelsene er rådgivende.
Vederlaget ved oppsigelse kommer i tillegg
Kravet etter tremånedersregelen er et krav på vederlaget for handelen. Det er noe annet enn det rimelige vederlaget for utført arbeid som megleren har krav på når du sier opp (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd). Har du allerede betalt for timene ved oppsigelsen, og den første megleren deretter får krav på provisjon etter tremånedersregelen, bør det du har betalt trekkes fra. Ellers får megleren betalt to ganger for det samme arbeidet. Hele prosessen ved bytte står i bytte eiendomsmegler.
Line fikk den første megleren til å dokumentere kravet, og det holdt. Hun fikk likevel den nye megleren til å sette ned sitt vederlag, fordi han hadde holdt én visning og ingen budrunde med flere budgivere. Neste gang ville hun ha avtalt det på forhånd.
Kort oppsummert
- Selges boligen innen tre måneder til en interessent den første megleren hadde kontakt med, kan både ny og gammel megler ha krav på provisjon (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første og andre ledd).
- Interessent er den megleren forhandlet med, eller som selv ba om opplysninger.
- Regelen kan fravikes ved avtale, så skriv inn en løsning i den nye oppdragsavtalen.
- Be om interessentlisten når du sier opp den første megleren.