Hva koster det å selge hytte med megler?
Å selge hytte med megler koster det du avtaler i oppdragsavtalen, og loven gir ingen egen prisregel for hytter. Regningen blir ofte høyere i forhold til salgssummen enn for en bolig i by, fordi megleren må hente inn flere opplysninger om vei, vann, avløp, regulering og rettigheter, og fordi salgssummen gjerne er lavere. Et minstebeløp for provisjonen slår da sterkere inn. Sammenlign tilbudene i kroner ved samme salgssum.
Nora har arvet halvparten av en hytte på fjellet og skal selge sammen med broren. Hytta har privat vei med veilag, egen brønn og slamavskiller. Tilbudene de har fått, er høyere enn de hadde ventet for en hytte som trolig går for under 2 millioner kroner. De lurer på hvorfor.
Samme regler for vederlaget som ved boligsalg
Meglerens vederlag (det megleren tar betalt for arbeidet) avtales fritt også for hytter. Det kan være provisjon, fastpris eller timepris, ofte med tillegg for tilrettelegging og oppgjør. Prosentsatsen i en provisjon kan ikke øke med salgssummen, og bare dere som selgere kan betale megleren (eiendomsmeglingsloven § 7-2). Megleren må gi et skriftlig tilbud basert på timepris, med anslått tid.
Oppdragsavtalen skal ha et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over vederlag og utlegg (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Eier dere hytta sammen, er dere begge oppdragsgivere og signerer begge avtalen.
Megleren må hente inn mer for en hytte
Før handel sluttes, skal megleren gi kjøperen en skriftlig oppgave med blant annet tinglyste forpliktelser, tilliggende rettigheter, grunnareal, ferdigattest, forholdet til offentlige planer, og konsesjonsplikt og odelsrett der det er relevant (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Megleren kan ikke markedsføre hytta før denne oppgaven er klar.
For en hytte er dette ofte mer arbeid enn for en leilighet i en by. Typiske spørsmål er om det er tinglyst veirett, hvem som vedlikeholder veien og hva veilaget koster per år. Vann kan komme fra egen brønn, felles anlegg eller kommunalt nett. Avløp kan være privat anlegg med utslippstillatelse. Hytta kan ligge på festet tomt. Reguleringsplanen kan begrense hva som kan bygges. Eldre hytter mangler noen ganger ferdigattest eller godkjente tegninger.
Hvert av disse punktene kan bety telefoner, dokumenter fra kommunen og avklaringer med naboer eller veilag. Det er arbeid megleren tar betalt for, og det er ofte grunnen til at tilbudene for hytter har et høyere fast beløp.
Lavere salgssum gir høyere andel
Mye av meglerens arbeid koster det samme uansett hva hytta selges for. Selges hytta for mindre enn en gjennomsnittsbolig, utgjør de faste postene en større andel av salgssummen.
Si at Nora og broren får et tilbud med 1,5 prosent provisjon, men minst 50 000 kroner, og 12 000 kroner i tilrettelegging. Selges hytta for 1,8 millioner kroner, gir prosenten 27 000 kroner. Minstebeløpet slår inn, og vederlaget blir 62 000 kroner. Det er 3,4 prosent av salgssummen. Satsene er eksempler, ikke markedspriser. Mekanismen er forklart nærmere under minimumsprovisjon.
For dyre hytter i populære områder er bildet et annet. Der kan en fastpris eller en lav prosent gi en lavere andel enn for en vanlig bolig.
Utleggene for en hytte
Utlegg (det megleren betaler til andre for dere) er en egen post. For hytter kan det være flere kommunale opplysninger, kart, dokumenter fra veilag eller vannlag, og noen ganger festekontrakt. Markedsføringen kan også koste mer hvis kjøperne bor langt unna og må nås gjennom flere kanaler. Står et utlegg ikke spesifisert i oppdragsavtalen, har megleren ikke krav på å få det dekket etter loven (eiendomsmeglingsloven § 7-5).
Visninger på en fjellhytte eller ved sjøen tar mer tid enn i en by, særlig med reisetid. Noen tilbud har et eget beløp per visning eller kjøregodtgjørelse. Be om å få dette med i kostnadsoverslaget, så det ikke kommer som en overraskelse.
Selge hytte med megler: slik sammenligner du prisene
Be minst to meglere om tilbud på samme grunnlag: samme antatte salgssum, samme antall visninger og samme markedsføring. Spør hvor mange hytter megleren har solgt i området, og hva megleren vet om veien, vannet og avløpet før befaringen. En megler som kjenner området, vet ofte hvilke dokumenter som finnes og hvor de ligger.
Sammenlign summen av alt vederlag og alle utlegg, ikke prosenten. Hvilke poster du kan forhandle om, står i guiden om å forhandle med megleren.
Hytta kan også være konsesjonspliktig (kjøperen må ha tillatelse fra kommunen). Bebygd eiendom er unntatt fra konsesjonsplikt når den ikke er over 100 dekar og har høyst 35 dekar dyrka jord (konsesjonsloven § 4). Ligger hytta på en større eiendom, må det avklares før salget. Megleren skal opplyse kjøperen om konsesjonsplikt der det er relevant.
Skatt ved salg av hytte
Gevinst ved salg av fritidsbolig er skattefri når du har eid hytta i mer enn fem år og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene (skatteloven § 9-3). Ellers er gevinsten skattepliktig som alminnelig inntekt, med en sats på 22 prosent. Meglerkostnadene reduserer en eventuell skattepliktig gevinst.
Kort oppsummert
- Vederlaget for å selge hytte avtales fritt, med samme lovregler som for bolig.
- Hytter krever ofte mer innhenting av opplysninger om vei, vann, avløp, regulering og rettigheter.
- Lavere salgssum og minstebeløp gjør at kostnaden blir en større andel av prisen.
- Avtal visninger, reisetid og utlegg i kostnadsoverslaget.
- Gevinsten er skattefri etter fem års eie og bruk i fem av de siste åtte årene.