Huset var behandlet for stokkmaur før – opplysningsplikt?

Når selgeren må opplyse om tidligere stokkmaur

Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel når du ikke har fått opplysninger om forhold selgeren kjente til eller burde ha kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Bestemmelsen har en betingelse til: det må kunne antas at det har virket inn på avtalen at du ikke fikk vite det.

Det betyr at det ikke er nok at det har vært maur i huset en gang. Du må kunne peke på tre ting. Selgeren visste om det. Du hadde rimelig grunn til å vente å få høre om det. Og en kjøper som hadde fått vite det, ville sannsynligvis handlet annerledes, for eksempel ved å tilby en lavere pris eller stille flere spørsmål.

Selgeren kan ikke gjemme seg bak at han ikke ble spurt. Reglene om hva du burde ha undersøkt, begrenser ikke plikten til å gi opplysninger etter § 3-7. Det står uttrykkelig i avhendingslova § 3-10 tredje ledd.

Hvorfor tidligere stokkmaur er relevant

Stokkmaur er en av få insektarter som kan skade bygninger. De gnager ut treverk eller isolasjon for å lage bol, og etterlater hauger av sagflis eller tygd isolasjon. Et samfunn kan ha flere bol i samme bygning.

Fukt og råte er ifølge Folkehelseinstituttet en risikofaktor for angrep. Det er derfor et poeng at en tidligere behandling kan være et tegn på at huset har eller har hatt et fuktproblem. Stokkmaur trekkes mot vått og råttent treverk, og et angrep kan komme tilbake hvis årsaken ikke er utbedret. Bekjempelse kan ta et par måneder, så en behandling som var «nylig avsluttet» ved salget, var kanskje ikke ferdig i praksis.

Det er denne sammenhengen som gjør opplysningen viktig for en kjøper, ikke bare selve maurene.

Selv om behandlingen var vellykket

Selgeren vil ofte svare at problemet er løst, og at det derfor ikke var noe å opplyse om. Det argumentet kan holde i noen tilfeller. Har det gått mange år, er behandlingen dokumentert som fullført og årsaken utbedret, er det mindre sannsynlig at en kjøper ville handlet annerledes.

Er behandlingen nylig, er fuktskaden ikke utbedret, eller står det ikke noe om det i salgsdokumentene, står saken annerledes. Da vil du kunne si at dette var noe du hadde grunn til å få vite. Det betyr også noe hva boligen ellers ble solgt som. Tilstandsrapporten sier ofte noe om råte og fukt, og en kjøper som har lest den, regnes for å kjenne til det som går tydelig frem (avhendingslova § 3-10 første ledd).

Bevisbyrden ligger hos deg. Du må sannsynliggjøre både at selgeren visste om behandlingen og at den ikke ble opplyst.

Slik gikk det for Grete

Grete kjøpte en enebolig fra 1970-tallet. I salgsoppgaven og tilstandsrapporten stod det ingenting om skadedyr. Åtte måneder etter overtakelsen kom det en sverm med bevingede maur i stua om våren, og hun fant sagflis bak en list. Skadedyrfirmaet bekreftet stokkmaur, og fant eldre spor etter et bol.

Grete spurte naboen, som sa at selgeren hadde hatt besøk av et firma «for et par år siden». Hun ba selgeren om dokumentasjon. Selgeren svarte først at behandlingen var over og aldri kom tilbake. Grete viste til at det ikke var opplyst, og at årsaken til fukten i veggen ikke var rettet. Da hun også la frem firmaets vurdering av bolets alder, endte det med at selgeren aksepterte et prisavslag som tilsvarte kostnaden ved ny behandling og utbedring av skaden.

Slik finner du ut hva selgeren visste

Kravet ditt står og faller på hva selgeren visste. Begynn med å be selgeren om alt han har av fakturaer, rapporter og korrespondanse med skadedyrfirma. Spør naboene og styret i borettslag eller sameie. Se om tidligere salgsoppgaver eller e-poster fra salgsprosessen nevner noe.

Dokumenter dyrene og skadene mens du undersøker. Hvordan du gjør det, er beskrevet i oppdaget stokkmaur etter innflytting. Har selgeren hatt kunnskapen og holdt den tilbake, hjelper det deg også på fristene, siden selgeren ikke kan bruke sen melding mot deg hvis han har handlet i strid med god tro.

Selgerens opplysningsplikt er bredere enn stokkmaur, og du kan lese mer om den i selgers opplysningsplikt ved boligsalg. Hvordan du beviser kunnskap ved en annen art, står i visste selger om skjeggkreet. Krav og betaling ved skadedyr generelt er samlet i skadedyr etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Har huset vært behandlet for stokkmaur før, må selgeren opplyse om det hvis han visste det og du hadde grunn til å vente å få høre det.
• Avhendingslova § 3-7 gjelder bare hvis den manglende opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen.
• Tidligere stokkmaur kan tyde på fukt og råte, og det er ofte det som gjør opplysningen viktig.
• Står angrepet nevnt tydelig i salgsdokumentene, kan du ikke kreve noe for det du kjente til.
• Du må sannsynliggjøre at selgeren visste om behandlingen, så samle fakturaer, rapporter og vitneutsagn.