Høyeste bud ble forbigått – har budgiveren et krav?

Hvorfor det høyeste budet ikke alltid vinner

Et bud er et tilbud, og selgeren kan velge om han vil si ja. Det finnes ingen bestemmelse i avtaleloven eller eiendomsmeglingsloven som pålegger ham å akseptere det høyeste budet. Han kan legge vekt på forbehold, akseptfrist, overtakelsesdato og om budgiveren har finansieringen i orden. Et lavere bud uten forbehold kan i praksis være mer verdt enn et høyere bud med et forbehold om lånet.

Men dette betyr ikke at budgiveren aldri har krav. Om han har det, avhenger av hva som faktisk skjedde. Er den forbigåtte budgiveren blitt behandlet i strid med reglene om budrunden, kan det gi grunnlag for klage eller erstatning.

Reglene megleren må følge i budrunden

Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde og oppfordre selgeren til ikke å avtale direkte med budgivere (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Han skal bare formidle skriftlige bud og aksepter, og han skal orientere selger, budgivere og interessenter skriftlig om mottatte bud, med størrelse, forbehold og akseptfrist. Bud med forbehold om at budet eller forbehold skal holdes skjult for andre, skal ikke formidles fra 1. juli 2025.

Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Har han gitt noen budgivere informasjon andre ikke fikk, eller unnlatt å formidle et bud, er det et tegn på at noe er galt. Slike forhold kan du undersøke i budjournalen.

Slik gikk det for Adrian

Adrian hadde lagt inn 5 100 000 kroner på en tomannsbolig, med forbehold om at han fikk solgt sin nåværende bolig innen 14 dager. Selgeren aksepterte i stedet et bud på 4 950 000 kroner uten forbehold fra en annen budgiver. Adrian mente han var forbigått og at megleren hadde favorisert den andre.

Han ba om anonymisert kopi av budjournalen. Den viste at det andre budet hadde kommet inn før hans, og at selgeren hadde sagt at han ville ha en trygg handel uten forbehold. Megleren hadde formidlet begge budene skriftlig og orientert Adrian om resultatet. Adrian hadde derfor ingen krav mot selgeren, og det var ikke grunnlag for å klage på megleren.

Slik får du innsyn og dokumentasjon

Hvert bud skal føres i budjournal med tidspunkt, budgiver, beløp, forbehold, akseptfrist og tidspunkt for aksept eller avslag (eiendomsmeglingsforskriften § 3-5). Kjøper og selger skal få kopi uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand, og andre budgivere kan kreve anonymisert kopi (eiendomsmeglingsforskriften §§ 3-5 og 6-4). Journalen viser om budene ble behandlet i riktig rekkefølge og om noen fikk lenger frist.

Sjekk om budet ditt ble formidlet til selgeren, når det skjedde, og om selgeren fikk vite om forbeholdet. Hold det opp mot informasjonen du selv fikk fra megleren. Ta vare på alle meldinger, og skriv ned hva som ble sagt muntlig og når.

Når budgiveren kan ha et krav

Et krav kan aktuelt bli hvis megleren har brutt god meglerskikk og det har gitt deg et økonomisk tap. Hvor omfattende meglerens erstatningsansvar er, er ikke særskilt regulert, så det er en konkret vurdering av om megleren har gjort noe han ikke skulle, og hva det kostet deg. Tapet kan for eksempel være utgifter du hadde for å komme til visning eller til finansieringen, men ofte er det vanskelig å vise at du ellers ville fått boligen.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra forbrukere, også interessenter. Det koster ingenting å klage, men du må først forsøke å komme til enighet med meglerforetaket. Nemndas avgjørelse er rådgivende. Les mer i Klage på megleren til Reklamasjonsnemnda: slik gjør du det. Et mer generelt svar på om selgeren kan si nei til høyeste bud, finner du i Kan selger nekte å selge til høyeste bud?.

Hva som ikke er et krav

Å ha lagt inn det høyeste budet gir deg ikke rett til boligen. Heller ikke det at selgeren «lovet» deg noe muntlig, gir deg noe krav dersom det ikke står i aksepten. Avtale kan være muntlig, men da er det du som må bevise at den ble inngått, og megleren skal bare formidle skriftlige bud og aksepter. Har du ingen aksept fra selgeren, har du ingen avtale, og da er heller ikke selgeren bundet. Et krav mot selgeren om erstatning fordi han valgte et lavere bud, vil vanligvis ikke føre fram.

Det kan være annerledes hvis du fikk aksept, og selgeren så solgte til en annen. Da er situasjonen en helt annen enn en forbigått budgiver, og du har krav som kjøper. Les Selger solgte til en annen etter at du fikk aksept hvis det er det som har skjedd. Selgeren kan heller ikke endre eller trekke tilbake en aksept han allerede har gitt uten at det får følger.

Sitter du med flere bud og tror du kan trekke deg, er det en annen problemstilling. Du kan lese om det i Du la bud på to boliger og fikk ja på begge. Har du selv trukket deg etter aksept, se Kan budgiveren trekke budet etter at selger har akseptert?. For hele bildet, se pilaren om at boligsalget ryker.

Kort oppsummert

• Selgeren må ikke akseptere det høyeste budet, og forbigått bud gir derfor sjelden krav i seg selv.
• Krav kan komme på tale hvis megleren brøt reglene om forsvarlig budrunde eller god meglerskikk.
• Budjournalen viser forbehold, akseptfrister og rekkefølge, og forbigåtte budgivere kan be om anonymisert kopi.
• Klage til Reklamasjonsnemnda er gratis, men avgjørelsen er bare rådgivende.