Kan jeg holde igjen penger til ferdigattesten er på plass?
Ja, du kan holde tilbake penger når boligen overtas uten ferdigattest, men beløpet må stå i forhold til det som gjenstår. Bustadoppføringslova lar deg holde tilbake så mye som er nødvendig for å sikre kravet ditt ved forsinkelse eller mangel. Er det gitt midlertidig brukstillatelse, skal den vise hva som gjenstår og en frist for ferdigstillelse. Be om en skriftlig liste og beregn tilbakeholdet ut fra hva arbeidet koster.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse
En ferdigattest er kommunens bekreftelse på at et byggetiltak er avsluttet. Etter plan- og bygningsloven § 21-10 utstedes den når nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse foreligger.
Når det gjenstår mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig, kan den i stedet gi midlertidig brukstillatelse for hele eller deler av tiltaket. I den skal det stå hvilke arbeider som gjenstår og en frist for ferdigstillelse. Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at gjenstående arbeid blir utført. Blir ikke arbeidet gjort innen fristen, skal kommunen gi pålegg om ferdigstillelse.
Det betyr at du kan få boligen overlevert mens deler av arbeidet fortsatt gjenstår. Midlertidig brukstillatelse gir deg lov til å bruke boligen, men sier ikke at alt er i orden.
Hva bustadoppføringslova sier om tilbakehold
Loven har ingen egen regel om ferdigattest. Du bruker de generelle reglene om tilbakehold. Er arbeidet eller deler av det ikke fullført til avtalt tid, er ytelsen forsinket (§ 17). Da kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet som følger av forsinkelsen (§ 24).
Foreligger det en mangel i stedet, er regelen tilsvarende: du kan holde tilbake så mye som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket (§ 31). Om manglende ferdigattest er en forsinkelse eller en mangel, avhenger av hva som er avtalt og hva som gjenstår, og kan være uklart. I begge tilfeller bygger tilbakeholdet på samme prinsipp: beløpet skal sikre kravet.
Kontrakten kan inneholde egne bestemmelser om ferdigattest, for eksempel at utbyggeren skal sørge for den innen en frist. De kan ikke gi deg dårligere vilkår enn loven (§ 3).
Hvor mye kan du holde igjen?
Loven setter ikke et fast beløp. Du må kunne begrunne tilbakeholdet med hva det vil koste å få arbeidet gjort, og hva du ellers kan kreve.
- Be utbyggeren om en skriftlig liste over hva som gjenstår før ferdigattest. Den midlertidige brukstillatelsen skal nevne dem.
- Få priser på arbeidet. Er det utendørs arbeid som rekkverk, drenering eller asfalt, ber du om tilbud fra uavhengige entreprenører.
- Legg til eventuelle kostnader du får hvis fristen ikke holdes, for eksempel ekstra renter på et lån som er avhengig av ferdigattest.
- Send en skriftlig melding med beløp og begrunnelse.
Hold deg til det som er nødvendig. Holder du tilbake mer enn kravet dekker, kan utbyggeren kreve rente for den overskytende delen (§ 59).
Tarek og Linn og rekkehuset med midlertidig tillatelse
Tarek og Linn kjøper et rekkehus for 5 700 000 kroner. Ved overtakelsen har kommunen gitt midlertidig brukstillatelse med en frist på tre måneder. Av tillatelsen går det frem at det gjenstår rekkverk på terrassen, drenering rundt grunnmuren og dokumentasjon av brannskille.
De ber om priser. Rekkverk og terrasse anslås til 35 000 kroner, drenering til 60 000 kroner. Dokumentasjonen koster utbyggeren lite, men uten den får de ikke ferdigattest. Tarek og Linn holder tilbake 95 000 kroner av sluttoppgjøret, og skriver til utbyggeren hvorfor.
Utbyggeren utfører rekkverk og drenering i løpet av to måneder og leverer dokumentasjonen. Kommunen utsteder ferdigattest. Tarek og Linn utbetaler de 95 000 kronene.
Hvis fristen i den midlertidige tillatelsen utløper
Blir arbeidet ikke gjort innen fristen, skal kommunen gi pålegg om ferdigstillelse etter plan- og bygningsloven. Det er først og fremst et forhold mellom kommunen og den som har ansvaret for tiltaket. For deg som kjøper avgjør ikke fristen hvor lenge du kan holde igjen penger. Tilbakeholdet varer så lenge kravet ditt består, og blir arbeidet gjort før fristen, skal beløpet betales da.
Rett etter fristen bør du skrive til utbyggeren, ved behov med en ny frist, og be om en status. Er arbeidet fortsatt ikke utført, kan du fortsette tilbakeholdet så lenge kravet består. Utbyggeren har også anledning til å rette arbeidet så lenge det kan skje uten vesentlig ulempe for deg.
Har ferdigattest ikke kommet etter lang tid, vurder om forsinkelsen gir deg krav på mer, for eksempel erstatning for tap. Dokumenter tapet fra første dag.
Hva du bør få skriftlig før du betaler
Be om kopi av den midlertidige brukstillatelsen, slik at du ser hva som gjenstår og hvilken frist kommunen har satt. Få også en skriftlig bekreftelse fra utbyggeren på at han tar ansvaret for å få ferdigattest og at han har bestilt de nødvendige kontrollene. En kopi av søknaden om ferdigattest viser at saken er i gang.
Er det avtalt en dato for ferdigattest i kontrakten, bør du bruke den datoen i samtalen med utbyggeren. En eventuell sikkerhet som kommunen har krevd, er utbyggerens sak, men den kan fortelle deg hvor alvorlig kommunen vurderer det som gjenstår.
Spør også banken din. Noen banker setter vilkår om at ferdigattest skal foreligge innen en frist, og gir deg mulighet for utsettelse bare hvis du kan vise at utbyggeren arbeider med saken.
Kort oppsummert
- Overtar du på midlertidig brukstillatelse, kan du holde igjen penger til ferdigattesten er på plass.
- Beløpet må være nødvendig for å sikre kravet, og loven setter ingen prosentgrense.
- Beregn ut fra tilbud på arbeidet som gjenstår, og send utbyggeren en skriftlig melding.
- Den midlertidige tillatelsen skal liste opp gjenstående arbeid og gi en frist.
- Holder du tilbake mer enn du har dekning for, kan utbyggeren kreve rente.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.