JAHar som den er-forbehold fortsatt betydning ved boligsalg?

Kort svar: Ja, men betydningen er sterkt begrenset ved forbrukerkjøp. Generelle «som den er»-forbehold har ingen virkning når en privatperson kjøper bolig som forbruker. Konkrete, tydelige forbehold og opplysninger kan likevel ha betydning fordi de påvirker hva kjøper kunne forvente og hva kjøper må regnes for å kjenne til.

Det gamle standardsvaret er ikke godt nok

Før var «solgt som den er» en standardformulering som ofte fikk stor praktisk betydning i boligtvister. Etter dagens avhendingslov må man være mer presis. Avhendingslova § 3-9 andre ledd sier at ved forbrukerkjøp har «som han er»-forbehold og lignende allmenne forbehold ingen virkning. Det samme gjelder forbehold som ikke er spesifiserte nok til å kunne virke inn på vurderingen kjøper gjør av eiendommen.

Det betyr at et generelt forbehold ikke lenger skal brukes som et slags skjold mot normale mangelkrav i forbrukerkjøp. Hvis du som privatperson kjøper bolig av en selger, og kjøpet ikke hovedsakelig er ledd i næringsvirksomhet for deg, er du forbruker etter § 1-2 tredje ledd. Da kan ikke selger bare vise til en generell «som den er»-setning og avvise kravet.

Men det betyr ikke at alle forbehold er døde. Loven rammer allmenne og uspesifikke forbehold. Den fjerner ikke betydningen av konkrete opplysninger om faktiske forhold ved boligen.

Konkrete forbehold kan fortsatt styre forventningen

Hvis salgsdokumentene konkret sier at et bestemt forhold er usikkert, skadet eller må undersøkes, kan det påvirke kjøpers forventning. Dette følger ikke av at «som den er» har magisk kraft, men av mangelvurderingen ellers. Avhendingslova § 3-1 knytter mangel til avtalen. § 3-2 knytter mangel til hva kjøper kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. § 3-10 sier at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe kjøper kjente eller måtte kjenne til, og at kjøper regnes for å kjenne til omstende som går tydelig frem av tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter.

Eksempel: I salgsoppgaven står det ikke bare «selges som den er». Det står: «Det er observert fuktmerker i kjellerens sørvegg. Årsak er ikke avklart. Drenering er fra byggeår og må påregnes oppgradert. Kjøper oppfordres til nærmere undersøkelser.» Hvis kjøper senere klager på akkurat fukt i samme vegg, vil det konkrete forbeholdet og opplysningen ha betydning. Ikke fordi boligen generelt var «som den er», men fordi kjøper faktisk fikk en tydelig risikoopplysning.

Det motsatte er en vag formulering som «eldre bolig med naturlig slitasje». Den kan være relevant som bakgrunn, men den sier lite om en skjult råteskade, ulovlig el-arbeid eller tidligere vanninntrenging som selger kjente til.

Forbehold må være spesifiserte nok

§ 3-9 andre ledd sier uttrykkelig at forbehold som ikke er spesifiserte nok til å kunne virke inn på kjøpers vurdering, ikke har virkning i forbrukerkjøp. Dette er en praktisk regel. Kjøper skal få informasjon som faktisk kan brukes ved budgivning og risikovurdering.

Et forbehold som «kjøper overtar risikoen for alle feil» er ikke spesifikt. Et forbehold som «selger kjenner til at garasjetaket lekker ved snøsmelting, og kostnad til utbedring er ikke avklart» er spesifikt. Et forbehold som «badet er eldre» er mer konkret enn ingenting, men mindre konkret enn «det mangler dokumentasjon på membran, det er registrert bom i fliser og fall mot sluk er usikkert».

Grensen kan være vanskelig, men kjernen er enkel: Kjøper må kunne forstå hvilken faktisk risiko forbeholdet gjelder. Hvis forbeholdet ikke gir kjøper noe reelt å vurdere, skal det ha liten eller ingen effekt.

Selger må fortsatt gi riktige og nødvendige opplysninger

Selv der et konkret forbehold finnes, kan selger bli ansvarlig for manglende eller uriktige opplysninger. Avhendingslova § 3-7 gjelder opplysninger selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. § 3-8 gjelder opplysninger som viser seg å være uriktige, enten de er gitt av selger direkte eller i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selger.

Dette betyr at selger ikke kan gjemme en alvorlig konkret kunnskap bak en generell risikosetning. Hvis selger vet at det har vært rotter i veggene, tidligere forsikringsskade på badet eller pålegg fra kommunen, må selger normalt opplyse om det hvis det er et forhold kjøper hadde grunn til å regne med å få vite. At kontrakten inneholder «som den er», endrer ikke § 3-7 og § 3-8.

Eksempel: Selger skriver «eldre hus, kjøper må påregne oppgraderinger». Men selger unnlater å opplyse at kommunen året før krevde retting av ulovlig utleiedel. Det generelle forbeholdet sier ingenting om det offentligrettslige problemet. Hvis opplysningen ville virket inn på avtalen, kan det foreligge mangel.

Hva med salg mellom næringsdrivende eller andre ikke-forbrukerkjøp?

Forbrukerregelen er sterkest. Ved kjøp som ikke er forbrukerkjøp, kan avtalefriheten være større. Avhendingslova § 1-2 sier at loven kan fravikes ved avtale når ikke annet er særskilt sagt. Da kan et «som den er»-forbehold få større betydning, men også da setter § 3-9 første ledd grenser: eiendommen kan fortsatt ha mangel ved manglende opplysninger, uriktige opplysninger eller hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med.

Dette kan være relevant ved kjøp mellom profesjonelle aktører, investorkjøp, næringseiendom eller der kjøper hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Men for de fleste boligsøkere er hovedpoenget at de er forbrukere, og at generelle «som den er»-forbehold ikke skal brukes som standardavslag.

Forholdet til kjøpers undersøkelsesplikt

Selv om «som den er» har begrenset betydning, har kjøper fortsatt ansvar for det som var tydelig opplyst. Avhendingslova § 3-10 er sentral. Kjøper regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter. Har kjøper undersøkt eiendommen før avtalen, eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring om undersøkelse, kan kjøper heller ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Unntak gjelder hvis selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro.

Dette gir en balansert regel. Selger kan ikke bruke generelle forbehold til å slippe ansvar. Kjøper kan ikke ignorere tydelige risikosignaler. Tvisten står ofte i midten: var opplysningen tydelig nok, og gjaldt den faktisk den feilen som senere ble oppdaget?

Hvordan argumentet bør brukes i en konkret tvist

Hvis du er kjøper, bør du ikke nøye deg med å skrive at «som den er» ikke gjelder. Det er riktig i mange forbrukerkjøp, men det er bare starten. Du må deretter vise hvorfor feilen likevel er en mangel. Det kan være fordi boligen ikke svarte til konkrete opplysninger, fordi selger holdt tilbake informasjon, eller fordi tilstanden var dårligere enn du kunne forvente ut fra alder, synlig tilstand og salgsdokumenter.

Hvis du er selger, bør du heller ikke bygge svaret på en generell standardsetning. Et bedre svar er å vise til konkrete dokumenter: «Tilstandsrapporten punkt 8.2 opplyste om fuktutslag i samme kjellerrom, anbefalte nærmere undersøkelser, og kjøper fikk rapporten før bud.» Da handler innsigelsen om kjøpers kunnskap etter § 3-10, ikke om en generell ansvarsfraskrivelse.

Denne forskjellen gjør tekstkvaliteten i salgsdokumentene viktig. Presise opplysninger reduserer konflikt. Vage forbehold skaper konflikt. En kjøper kan prise inn en kjent risiko, men kan ikke prise inn et problem som bare er gjemt bak en standardformulering. Derfor bør alle tvister om «som den er» brytes ned til samme spørsmål: var risikoen konkret, tydelig og relevant for den feilen som nå kreves dekket?

For nettsider og rådgivning er dette også viktig språklig: Ikke skriv at «som den er» aldri betyr noe. Det blir feil og skaper dårlige forventninger. Skriv heller at generelle forbehold normalt ikke avskjærer forbrukerkjøpers krav, mens konkrete og tydelige risikoopplysninger fortsatt kan få stor betydning. Det er den presise forskjellen som avgjør mange saker.

I praksis bør du derfor aldri stoppe analysen ved selve forbeholdet. Les resten av dokumentpakken. Et svakt generelt forbehold kan få liten betydning, mens én presis setning i tilstandsrapporten kan være avgjørende.

Hva kan du gjøre nå?

Hvis selger eller forsikringen avviser kravet med «boligen ble solgt som den er», bør du svare kort og presist: Dersom kjøpet er forbrukerkjøp, har generelle «som den er»-forbehold ingen virkning etter avhendingslova § 3-9 andre ledd. Be dem peke på hvilket konkret forbehold eller hvilken konkret opplysning de mener avskjærer kravet.

Gå deretter gjennom salgsoppgaven, egenerklæringen og tilstandsrapporten. Marker det som faktisk står om feilen. Var forholdet tydelig beskrevet, eller bare omtalt generelt? Gjaldt opplysningen samme skade, samme rom og samme årsak? Fantes det opplysninger selger burde gitt, men som mangler?

Gratis første steg er en punktvis e-post: «Jeg bestrider at et generelt som den er-forbehold avskjærer kravet. Kjøpet er forbrukerkjøp. Det er ikke gitt et spesifikt forbehold om [feilen], og forholdet er ikke tydelig opplyst i salgsdokumentene.» Legg ved bilder og rapport. Dette flytter diskusjonen fra standardfraser til lovens faktiske vilkår.