Grunnmursplast mangler – kan jeg kreve prisavslag?

Hva grunnmursplasten skal gjøre

Grunnmursplast, ofte kalt dimpleplate eller drensplate, ligger utenpå grunnmuren under terreng. Den skal lede sigevann ned til drensrøret og beskytte muren mot fukt. Mangler den, kan vann trenge inn i konstruksjonen og gi fuktskader i kjelleren.

Byggteknisk forskrift (TEK17) krever at det rundt bygningsdeler under terreng gjøres nødvendige tiltak for å lede bort sigevann og hindre at fukt trenger inn i konstruksjonene. Kravene gjelder tiltak, og for eldre hus er poenget ikke om plasten er påkrevd i dag, men om huset er i den stand du kunne forvente. Et eldre hus har sjelden plast, og det er ikke i seg selv en mangel.

Er manglende plast en mangel?

Loven spør om boligen svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Det er derfor et paradoks at manglende plast kan være helt normalt i én bolig og en mangel i en annen.

Tre ting trekker mot en mangel:

• Huset er relativt nytt, og det er naturlig å forvente at grunnmuren er fuktsikret etter dagens krav.
• Selgeren har sagt eller skrevet at grunnmuren er fuktsikret, drenert eller nylig rehabilitert.
• Fuktskader i kjelleren er en følge av at plasten mangler, og selgeren kjente til det.

Tre ting trekker mot:

• Huset er gammelt, og du kunne regne med enklere fuktsikring.
• Tilstandsrapporten beskrev grunnmuren og påpekte fuktsikringens tilstand.
• Kjelleren er tørr, og det er ingen skade som følger av forholdet.

Du må sannsynliggjøre at det er en mangel, og det er sjelden nok å vise at plasten mangler alene.

Hva tilstandsrapporten og takstmannen skulle ha sett

Den bygningssakkyndige skal se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren, vurdere årsaken til sprekker og undersøke om drenering og fuktsikring er tett eller skadet, eventuelt fra rom under terreng. I rom under terreng skal det bores et hull på minst 73 mm, for eksempel ved bunnsvillen, og fukt skal måles.

Plasten sitter under bakken, og takstmannen graver ikke. Rapporten sier derfor ofte at grunnmuren ikke er mulig å inspisere utvendig. Da er utgangspunktet at du ikke er kjent med forholdet, og at manglende plast ikke var noe du kunne se.

Står det i rapporten at grunnmuren mangler fuktsikring, eller at drenering og grunnmur har tilstandsgrad 2 med varsel om fukt, kan du få vanskelig for å få medhold. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av rapporten. Det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet.

Slik gikk det for Leyla

Leyla kjøpte et hus som var drøyt tretti år gammelt. Kjelleren hadde et soverom, og etter to år kom det fuktflekker langs yttervegg. Hun fikk gravd opp langs muren og oppdaget at grunnmursplasten manglet på nordsiden. Under gravingen fant entreprenøren også at plasten var skåret av i en sløyfe, sannsynligvis under en tidligere gravejobb.

Tilstandsrapporten omtalte grunnmuren som «tilfredsstillende» og sa at drenering ikke kunne vurderes. Leyla sendte melding til selgeren med bilder, entreprenørens beskrivelse og krav om prisavslag.

Selgeren svarte at han aldri hadde rørt ved plasten, og at han ikke visste om at den var skåret av. Kravet om erstatning for indirekte tap falt, fordi Leyla ikke kunne vise at han hadde visst noe. Prisavslaget for feilen sto derimot fast, og selgeren betalte kostnaden ved å legge ny plast langs nordsiden, redusert for egenandelen.

Selgerens kunnskap og ord

Har selgeren kjent til at plasten manglet, og ikke sagt det, kan det være en mangel fordi du ikke fikk en opplysning du hadde grunn til å regne med å få. Spesielt hvis selgeren selv har gravd og fjernet plast, eller vet at siden aldri ble fuktsikret, har han noe å opplyse.

Har han derimot skrevet «drenert og fuktsikret» i salgsoppgaven, og det ikke stemmer, er det en uriktig opplysning etter en annen regel. Er grunnmuren gammel og dreneringen med den, er det en annen vurdering, der alder og tilstand veier tyngst.

Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende noe han burde ha oppdaget ved undersøkelse før kjøpet, men dette gjelder ikke når selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig.

Hva prisavslaget dekker

Prisavslaget settes til kostnadene ved å rette mangelen, med mindre noe annet kan bevises. Den rimeligste tilfredsstillende utbedringen legges til grunn, og fradrag for standardheving og egenandel trekkes fra. Hvis plasten mangler bare på ett hjørne, kan det bety at bare det stykket skal utbedres. Hvor mye som skal gjøres om, er tema i saken om ny drenering på én side av huset.

Reparasjon av plast krever graving, og graving krever ofte ny drenering samtidig. Nemnda trekker for standardheving når utbedringen gir deg mer enn du hadde krav på. Fradragets størrelse er en skjønnsmessig vurdering uten fast prosent.

Meld fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Alle kravene og fristene er samlet i pilaren om drenering og krav mot selger. Har du funnet flere feil ved grunnmuren, se også saken om manglende fuktsperre under kjellergulvet.

Kort oppsummert

• Manglende grunnmursplast er en mangel bare når boligen ikke svarer til det du kunne forvente ut fra alder, tilstand og selgerens opplysninger.
• Plasten er skjult under terreng, så tilstandsrapporten sier sjelden noe sikkert om den.
• Fuktflekker i kjelleren styrker kravet, og selgerens kunnskap åpner for erstatning.
• Prisavslaget settes til rimeligste utbedring, med fradrag for standardheving og egenandel.
• Dokumenter forholdet med bilder og entreprenørens beskrivelse før du fyller igjen.