Grunneier med inntekt fra feste, leie og rettigheter: slik skattlegges det
Grunneier skattlegges for løpende inntekt fra eiendommen, som festeavgift og leie, som kapitalinntekt. Engangsvederlag for rettigheter og salg av tomt kan gi skattepliktig gevinst, og fritaket for salg av egen bolig og hytte gjelder ikke tomt. Du kan trekke fra kostnader som er pådratt for å erverve eller sikre inntekten. Hvor og når inntekten føres, avhenger av om du får løpende betaling eller en engangssum.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en grunneier får inntekt av
En grunneier kan få penger fra eiendommen på mange måter. Den vanligste er festeavgift fra den som har festet en tomt, for eksempel til hytte eller bolig. Andre kilder er leie for grunn og bygg, vederlag for at andre får bruke deler av eiendommen, og salg av hele eller deler av tomten. Skattereglene skiller mellom løpende betaling og engangsbeløp, og mellom inntekt som kommer fra å bruke eiendommen og inntekt som kommer av å selge den.
Dette gjelder privatpersoner utenfor virksomhet. Driver du utleie eller tomtesalg som næring, gjelder andre regler.
Løpende inntekt: festeavgift og leie
Etter skatteloven § 5-1 er enhver fordel vunnet ved arbeid, kapital eller virksomhet skattepliktig inntekt. Fordel vunnet ved kapital omfatter blant annet avkastning utenfor virksomhet av fast eiendom, jf. skatteloven § 5-20. Festeavgift og leie for grunn er slik avkastning. De skattlegges som kapitalinntekt i det året de kommer deg til gode, jf. hovedregelen i skatteloven § 14-2.
Det har ingen betydning at beløpet er lite eller at festeren er en nær slektning. Er det avtalt og betalt festeavgift, er den skattepliktig inntekt.
Vederlag for bruk av eiendommen og rettigheter
Når en grunneier lar andre bruke eiendommen sin, for eksempel til vei, ledninger, parkering eller en rett til å ta ut sand, grus eller torv, må du se på hvordan vederlaget er laget. Betales det årlig, er det løpende avkastning som skattlegges som kapitalinntekt.
Betales det en engangssum for en varig rett, kan det regnes som realisasjon av eiendommen. Realisasjon omfatter blant annet overføring av eiendomsrett mot vederlag og endelig avkall på rettighet, jf. skatteloven § 9-2. Fritakene for gevinst på bolig og hytte gjelder ikke når vederlaget for en varig bruksrett er fastsatt ut fra tomteverdi, og heller ikke for rett til å ta ut sand, grus, torv og lignende, jf. skatteloven § 9-3 niende ledd. Gevinsten er da skattepliktig.
Har du fått et større engangsbeløp for en rettighet, bør du gå gjennom avtalen og sjekke hvordan beløpet er begrunnet.
Salg av tomt og innløsning
Gevinst ved realisasjon av formuesobjekt utenfor virksomhet er skattepliktig inntekt, jf. skatteloven § 5-1 andre ledd. Fritaket for salg av egen bolig eller hytte etter reglene i § 9-3 gjelder ikke gevinst ved salg av tomt. Loven definerer også som tomt en hel eller større del av en eiendom når grunnen etter sin beliggenhet egner seg til bygging og vederlaget i vesentlig grad er bestemt av den muligheten.
Gevinsten er salgssummen minus inngangsverdien og kostnader ved salget. Har du arvet tomten eller fått den i gave, tar du i utgangspunktet over avdødes eller givers inngangsverdi, jf. skatteloven § 9-7.
Når festeren innløser tomten, er det et salg fra deg. Gevinsten kan i noen tilfeller utsettes hvis du bruker vederlaget til å kjøpe en annen tomt som bortfestes, eller til investering i næring, men ikke i bolig- eller fritidseiendom, jf. skatteloven § 14-72.
Fradrag for kostnader
Du kan trekke fra kostnader som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt, jf. skatteloven § 6-1. Privat bruk gir ikke fradrag. Kostnader som kan være aktuelle mot festeinntekten, er kostnader til kartforretning, oppmåling og tinglysning i forbindelse med feste, eller nødvendig vedlikehold av veien du leier ut.
Alle fradrag må kunne dokumenteres.
Tor og eiendommen på fjellet
Tor eier en fjelleiendom som han har arvet. Han har bortfestet fem hyttetomter, og festerne betaler til sammen 42 000 kroner i året. I tillegg betaler en nabo 6 000 kroner i året for retten til å kjøre over eiendommen. Tor selger også en tomt på 1 200 kvadratmeter til en fester for 900 000 kroner, og han fikk den i arv med inngangsverdi 150 000 kroner.
Festeavgiften og betalingen for veien er løpende kapitalinntekt på 48 000 kroner, som han fører i skattemeldingen det året de ble betalt. Salget gir en gevinst på 750 000 kroner før kostnader ved salget, og fritaket for hytte gjelder ikke fordi det er tomt. Han trekker fra meglerkostnader og kostnader til oppmåling.
Tor leser videre om innløsning, og ser at han ikke kan utsette gevinsten hvis han bruker pengene på en annen fritidseiendom.
Festeavgift og leie føres som inntekt av fast eiendom. Gevinst ved salg føres som gevinst. Opplysninger fra festere eller kjøpere er ikke alltid forhåndsutfylt, og du har plikt til å gi riktige og fullstendige opplysninger, jf. skatteforvaltningsloven § 8-1. Sjekk derfor at alle inntektene dine er med.
Skillet mellom privat eiendom og virksomhet er viktig for alle disse reglene. Har du mange festeforhold, selger tomter jevnlig eller utvikler eiendommen aktivt, kan det i stedet være næring. Da gjelder andre regler om regnskap, fradrag og tidfesting. Er du i den grensen, bør du vurdere nøye hvor mye aktivitet det er, hvor ofte du selger og om du har lagt arbeid i å gjøre tomtene salgsklare. Arbeid og investeringer i tomten kan også påvirke hvordan gevinsten regnes ut.
Kort oppsummert
- Festeavgift og leie for grunn er kapitalinntekt for grunneier (skatteloven § 5-20).
- Engangsvederlag for varige rettigheter kan være realisasjon og gi skattepliktig gevinst.
- Fritaket for salg av bolig og hytte gjelder ikke tomt (§ 9-3 niende ledd).
- Innløsning av festetomt er salg, og skattefritak ved reinvestering gjelder ikke bolig- og fritidseiendom (§ 14-72).
- Kostnader til å erverve, vedlikeholde og sikre inntekten er fradragsberettiget (§ 6-1).
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.