Gjelder husleieloven når firmaet leier lager eller garasje?
Ja, husleieloven gjelder også når firmaet leier lager eller garasje, fordi loven gjelder all leie av husrom mot vederlag. Lager og garasje regnes som lokale, altså husrom som ikke er bolig. For lokaler kan partene avtale seg bort fra de fleste reglene, så kontrakten går som regel foran. For selvstendig leie av garasje eller bod gjelder dessuten enklere regler om oppsigelse.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva husleieloven regner som husrom
Husleieloven § 1-1 sier at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Det er ikke noe krav om at leieren er en privatperson. Et enkeltpersonforetak, et aksjeselskap eller en forening som leier et rom i en bygning, er omfattet på samme måte som en privatperson.
Loven skiller mellom bolig og lokale. Med bolig menes husrom som helt eller delvis, ikke bare i ubetydelig grad, skal brukes til beboelse. Lokale er alt annet husrom. Et lagerbygg, en kjeller til varelager og en garasje der firmaets varebil står, er derfor lokaler. Leier firmaet derimot en leilighet til en ansatt som skal bo der, er det bolig, og da gjelder lovens strengere regler om boligleie, selv om det er et firma som er leietaker.
Hva firmaet kan avtale bort, og hva som ligger fast
For lokaler kan loven fravikes ved avtale, med noen få unntak (husleieloven § 1-2). Det betyr at partene står fritt til å avtale annerledes om for eksempel oppsigelsesfrist, vedlikehold, depositum, regulering av leien og framleie. Sier kontrakten noe annet enn loven om slike spørsmål, gjelder kontrakten. Loven fyller bare ut der kontrakten er taus. Vil firmaet være sikret lokalet over tid, må det sørge for en tidsbestemt avtale eller en opsjon på forlengelse, for loven gir ikke slik trygghet. Vil firmaet være sikret lokalet over tid, må det derfor sørge for en tidsbestemt avtale eller en opsjon på forlengelse. Det hjelper lite å regne med at loven gir slik trygghet.
Det som ikke kan avtales bort, er blant annet virkeområdet, kravet om at leien ikke skal være urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås for liknende husrom (husleieloven § 4-1), og reglene om hvordan utleier sier opp og at oppsigelsen kan prøves av retten. Avtaleformen er også regulert. En muntlig avtale er gyldig, men hver av partene kan kreve at den settes opp skriftlig (husleieloven § 1-4).
Er leieavtalen laget med utgangspunkt i en standardkontrakt som organisasjonene for utleiere og leiere har forhandlet frem, skal utleier senest ved avtaleinngåelsen opplyse skriftlig om avvik. Gjør han ikke det, gjelder standardvilkårene.
Særreglene for garasje og bod
Leier firmaet en garasje eller bod for seg selv, altså ikke som del av en større leie, gjelder enklere regler om oppsigelse. Oppsigelsesfristen er én måned i stedet for tre (husleieloven § 9-6). Utleier må fortsatt si opp skriftlig, men kravene om begrunnelse og om opplysning om protestrett gjelder ikke, og det samme gjelder retten til å få oppsigelsen satt til side. Fristen kan avtales annerledes.
Det gjør at en tidsubestemt garasjeleie er langt mer usikker enn leie av et større lokale. Trenger virksomheten garasjen over tid, bør den sikre seg en tidsbestemt avtale med en klar sluttdato og eventuelt opsjon på forlengelse.
Når loven ikke passer
Husleieloven gjelder ikke når noe annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtalen. Får firmaet først og fremst en tjeneste, for eksempel at et lagerselskap mottar, lagrer og plukker varer på firmaets vegne, er det som regel ikke en leieavtale. Da er det avtalen om tjenesten som regulerer forholdet. Det samme gjelder hvis firmaet bare får kjøre inn på en åpen tomt, for en åpen tomt er ikke husrom. Grensen avhenger av avtalen og hvordan den er praktisert, og navnet på kontrakten avgjør ikke noe.
Loven gjelder heller ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk, eller avtaler mellom hoteller og gjestene deres.
Randi og Sigrid
Randi driver en nettbutikk og leier et lager på 120 kvadratmeter for 14 000 kroner i måneden på en tidsbestemt avtale over tre år. Kontrakten sier at utleier kan justere leien hvert år etter eget skjønn. Husleielovens regler om indeksregulering kan fravikes for lokaler, så bestemmelsen er i utgangspunktet gyldig. Men leien kan ikke bli urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås for liknende lokaler. Det kan utleier ikke avtale seg bort fra. Randi bør derfor sammenligne med lagerpriser i området hvis hun får en kraftig økning.
Sigrid er rørlegger og leier en garasje til varebilen for 2 500 kroner i måneden, uten sluttdato. Utleier sender et skriftlig varsel om at avtalen opphører. Varselet har ingen begrunnelse, og det opplyser ikke om protestrett. Siden dette er selvstendig leie av garasje, gjelder ikke de kravene. Fristen er én måned, og Sigrid kan ikke be retten om å sette oppsigelsen til side etter reglene for større lokaler. Hun må finne en annen plass.
Kort oppsummert
- Husleieloven gjelder når firmaet leier lager eller garasje, fordi det er leie av husrom mot vederlag.
- Lager og garasje er lokale, og for lokaler kan partene avtale seg bort fra de fleste reglene. Kontrakten går som regel foran.
- Noen regler kan ikke avtales bort, blant annet at leien ikke kan være urimelig og kravene til utleiers oppsigelse.
- Selvstendig leie av garasje eller bod har enklere oppsigelsesregler, med én måneds frist og uten krav om begrunnelse.
- Loven gjelder ikke når avtalens kjerne er en tjeneste og ikke bruksrett til husrommet, eller for åpne tomter.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.