Gården ble solgt til en fremmed – kan jeg løse den på odel?

Hva må være på plass for å kunne løse gården

Odelsrett kan gjøres gjeldende både mot fremmede og mot odelsrettshavere lenger ute i rekken (odelslova § 19). Har en kjøper uten odelsrett fått gården, er det altså ikke hans sak å bestemme om du får løse. Fire ting må stemme.

Gården må være odlingsjord. Det betyr over 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord, eller over 500 dekar produktiv skog (§ 2). Du må selv ha odelsrett, det vil si at du er etterkommer av en odlar og var født før jorda gikk ut av slekten (§ 8). Kjøperen må ha dårligere odelsrett enn deg, eller ingen. Og kravet må komme i tide.

Selgeren selv kan som hovedregel ikke løse tilbake det han har solgt. Din plass i rekkefølgen avgjør resten. Eldre søsken går foran yngre, sammen med sin linje (§ 12). Kjøperen kan ha odelsrett selv. Da er det den med best plass som kommer først.

Fristen og hva du må gjøre innen den

Retten til odelsløsning må gjøres gjeldende innen seks måneder fra den dagen dokumentet som gir den nye eieren full hjemmel, blir tinglyst (odelslova § 40). Datoen finner du i grunnboken. Det er ikke datoen på kjøpekontrakten som teller, og ikke datoen da du hørte om salget.

Å gjøre retten gjeldende betyr i praksis å ta ut stevning ved tingretten der eiendommen ligger. Saken skal ikke gjennom forliksrådet (odelslova § 60). Stevningen må nevne eiendommen og gjøre rede for hva du bygger kravet på (§ 61). Rettet mot den som har grunnbokshjemmel, er stevningen alltid nok til å avbryte fristen (§ 60).

Fristen er kort, og når den er ute, kan slekten miste hele retten (§ 41). Ikke vent til siste uke. Loven nevner stevningen som det som avbryter fristen, så en muntlig beskjed til kjøperen om at du vil løse, er ikke nok å bygge på.

Hva skjer med kjøperen og kjøpet mens saken pågår

Kjøperen og selgeren kan ikke finne på å gjøre handelen om etter at saken er reist, med virkning for deg. Det gjelder også om de hadde avtalt en rett for selgeren til å få gården tilbake (§ 62). Når stevningen er forkynt, må eieren ikke gjøre noe som fører til at eiendommen blir dårligere (§ 63).

Retten prøver mekling. Kommer det ikke til forlik, og retten ikke straks kan avvise kravet, går saken videre til odelstakst (§ 65). Løsningssummen er den som taksten kommer frem til, selv om kjøperen betalte mer eller mindre. Etter odelsloven § 49 settes verdien ut fra den bruken av eiendommen som er naturlig og påregnelig på stedet, og som kan forenes med at den hovedsakelig brukes til landbruk. Hvordan en sak går fra stevning til skjøte, er forklart i odelsløsning, slik foregår den.

Det som kan stoppe kravet

Selv om du har odelsrett, finnes det grunner til at kravet likevel ikke fører frem:

• Du har skrevet fra deg retten skriftlig, overfor kjøperen eller i det hele (§ 25). Barn født etter en slik fraskrivelse har ikke større rett enn du (§ 26).
• Eiendommen oppfyller ikke arealkravet lenger, fordi forholdene har skiftet (§ 23).
• Det du vil løse, er en fraskilt tomt til bolig, næring, lager, naust eller garasje (§ 22).
• Du fikk et kjøpstilbud fra selgeren før salget, takket nei eller svarte ikke i tide, og gården er solgt på vilkårene i tilbudet innen to år etter tilbudsfristen (§ 20 b).
• Retten finner at løsning er klart urimelig. Det kan skje når du vil løse fra en yngre søsken som har overtatt fra foreldrene og drevet gården (§ 21).

Er kjøperen selv odelsberettiget, er det nok at han har bedre plass enn deg for at kravet faller.

Kort oppsummert

• Du kan løse gård solgt til fremmed hvis gården er odlingsjord, du har odelsrett, og kjøperen har dårligere eller ingen odelsrett.
• Du må ta ut stevning mot eieren ved tingretten innen seks måneder etter at kjøperens skjøte er tinglyst. Forliksrådet hoppes over.
• Prisen settes ved odelstakst og kan avvike fra kjøpesummen.
• Fraskrivelse, endrede arealforhold, nei til et tidligere kjøpstilbud og klart urimelig løsning kan stoppe kravet.