Garasjeanlegget lekker i det nye sameiet – hvem reklamerer?

Hvem reklamerer når garasjeanlegget lekker i det nye sameiet

Et felles garasjeanlegg i et eierseksjonssameie er et fellesareal. Etter eierseksjonsloven § 60 kan styret gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren, når kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene. Bustadoppføringslova viser til samme bestemmelse i § 1b.

Dermed er det styret som skriver til utbyggeren om lekkasjen i dekket, veggene eller rampen. De enkelte eierne trenger ikke sende hver sin melding for selve anlegget.

Er garasjen derimot delt opp i egne seksjoner, eller eid av et eget garasjesameie, må du først finne ut hvem som eier det som lekker. Seksjoneringen og vedtektene sier det. Reglene her gjelder fellesarealer i sameiet.

Slik er en lekkasje en mangel

Etter loven er det en mangel når resultatet ikke stemmer med avtalen eller kravene til fagmessig utførelse. En garasje som slipper inn vann, er normalt ikke i samsvar med det som skulle leveres. Om det er en mangel, avgjøres ut fra tilstanden ved overtakelsen, selv om lekkasjen viser seg først senere. Det er altså ikke et problem at drypp bare kommer ved snøsmelting eller etter kraftig regn, så lenge årsaken lå i utførelsen.

Utbyggeren kan hevde at lekkasjen skyldes dårlig vedlikehold hos sameiet eller at noen har skadet konstruksjonen. Da må det dokumenteres hva som er årsaken. En rapport fra et firma med fuktkompetanse hjelper her.

Fristene for å reklamere

Du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den. Mangelen kan heller ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen (§ 30). Er utbyggeren grovt uaktsom eller handler i strid med redelighet og god tro, kan han ikke påberope seg at dere meldte for sent.

Overtakelsen av fellesarealene kan ha skjedd en annen dag enn overtakelsen av leilighetene. Styret bør sjekke overtakelsesprotokollene, siden femårsfristen regnes fra overtakelsen. Husk også at hver av kjøperne har sin egen avtale med utbyggeren.

Meldingen bør sendes skriftlig, med bilder og dato for første observasjon. Sender styret meldingen på en forsvarlig måte, regnes den som gitt i tide selv om den kommer for sent frem eller aldri kommer frem (§ 5).

Er det omtrent ett år siden overtakelsen, kan hver av partene kreve en ny befaring av leveransen. Lekkasjen kan tas opp der, men dere skal ikke vente på befaringen. Mangler dere har oppdaget eller burde ha oppdaget, skal meldes så snart det er mulig.

Dere trenger ikke vite hva som er årsaken før dere melder fra. Det er nok å beskrive hva dere ser. Utbyggeren kan senere undersøke og eventuelt hevde at årsaken ligger hos sameiet, men da er det han som må gjøre det sannsynlig.

Retting og skader utover lekkasjen

Utbyggeren skal rette mangelen for egen regning. Retting omfatter også skade som mangelen har ført til på arbeidet eller eiendommen, dersom skaden er en nærliggende og påregnelig følge av mangelen (§ 32). Det kan gjelde korrosjon på armeringen eller fuktskader i veggene. Utbyggeren har selv rett til å rette dersom det kan skje uten vesentlig ulempe, og rettingen skal skje innen rimelig tid.

Er det biler, sykler eller andre ting som er skadet av vannet, kan eierne ha krav på erstatning for tingskaden. Etter § 35 svarer utbyggeren for skade på ting som ikke har nær og direkte sammenheng med leveransen, med mindre han kan godtgjøre at tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse fra hans side. Skaden på bilen krever eieren selv, mens styret krever lekkasjen rettet.

Svarer utbyggeren ikke, eller har gått konkurs, kommer garantien inn. Utbyggeren skal stille garanti for at avtalen blir oppfylt, og den gjelder til fem år etter overtakelsen. Garantisten kan ikke sette en egen frist for å melde krav som dere har reist i tide mot utbyggeren.

Kort oppsummert

• Når garasjeanlegget lekker i det nye sameiet, er det styret som reklamerer for fellesarealet.
• Meld fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget lekkasjen, og som hovedregel senest fem år etter overtakelsen.
• Utbyggeren skal rette lekkasjen og skade den har gjort på garasjen.
• Skade på biler og andre ting kan gi erstatningskrav, som den enkelte eier krever selv.
• Svarer ikke utbyggeren, kan garantien brukes.