Kan garantisten nekte å betale fordi utbyggeren bestrider kravet?
Loven gir ikke garantisten rett til å la være å betale bare fordi utbyggeren er uenig. Garantien etter bustadoppføringslova § 12 er en selvskyldgaranti, og garantisten kan ikke gjemme seg bak at utbyggeren har misligholdt eller ikke har betalt premie. Garantien dekker likevel bare krav du faktisk har mot utbyggeren, så garantisten kan vurdere om det er en mangel og hva den koster. Er uenigheten reell, må du dokumentere kravet, og til slutt kan domstolene avgjøre saken.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en selvskyldgaranti er
Etter bustadoppføringslova § 12 skal garantien være en selvskyldgaranti eller en tilsvarende garanti fra et finansforetak. Selvskyldgaranti betyr at garantisten har påtatt seg et eget, direkte ansvar overfor deg. Du trenger ikke å først forsøke å få pengene fra utbyggeren eller vente på at han blir konkurs.
Det betyr også at garantisten er den som står med pengene når utbyggeren ikke gjør opp. Loven sier ingenting om at en bestridelse fra utbyggeren stanser utbetalingen. Utbyggerens uenighet er heller ikke nok i seg selv til at garantisten kan si nei.
Hva garantisten ikke kan bruke mot deg
Loven lister opp flere ting garantisten ikke kan hevde:
- Garantisten kan ikke ta forbehold om at ansvaret faller bort eller begrenses fordi utbyggeren ikke har betalt premie eller på annen måte misligholder garantiavtalen.
- Garantisten kan ikke sette en frist for melding om krav som du har gjort gjeldende i tide overfor utbyggeren.
- Garantisten kan ikke begrense retten til å gjøre garantien gjeldende for dine rettsetterfølgere, for eksempel en som overtar boligen etter deg.
Det betyr at «utbyggeren har ikke betalt oss» eller «du meldte for sent til oss» ikke er gyldige grunner når kravet ditt var meldt til utbyggeren i tide.
Hva garantisten kan vurdere
Garantien sikrer oppfyllelsen av avtalen mellom deg og utbyggeren. Den dekker derfor krav du har etter den avtalen, for eksempel en mangel som ikke er rettet. Spørsmålet om det finnes en mangel, avgjøres etter bustadoppføringslova § 25: Resultatet er mangelfullt når det ikke stemmer med det avtalen krever. Det er ingen mangel når avviket skyldes forhold på din side.
Garantisten vil derfor i praksis ofte be om dokumentasjon på at feilen finnes, at den er reklamert i tide (§ 30), og hva den koster å rette. Om loven gir garantisten rett til å hevde alle utbyggerens innsigelser mot kravet, sier ikke lovteksten i § 12 uttrykkelig. Regn derfor med at en reell uenighet om selve kravet kan gjøre at garantisten vil ha den avklart.
Det er forskjell på to situasjoner. Er utbyggeren uenig, men feilen er dokumentert og reklamert i tide, er garantien din sikkerhet. Er det selve mangelen som er usikker, må du dokumentere den.
Ivar og kjellerveggen
Ivar Solbakken overtok en ny bolig for 4 100 000 kroner. Ett år senere trenger fukt inn gjennom kjellerveggen. Han reklamerer skriftlig. Utbyggeren svarer at fuktigheten kommer av dårlig lufting og at den ikke er en mangel. Ivar sender kravet på 210 000 kroner til garantisten med reklamasjonen, bilder og en tilstandsrapport fra en uavhengig byggteknisk rådgiver som konkluderer med at drenering og fuktsperre ikke er utført som avtalt.
Garantisten svarer at den vil vente på utbyggerens syn. Ivar svarer skriftlig at kravet er meldt i tide, at garantien er en selvskyldgaranti, og at han ber om en avgjørelse innen to uker. Rapporten gjør at garantisten har et konkret grunnlag å vurdere. Utbyggerens egen uenighet har ikke samme vekt som en uavhengig rapport.
Får Ivar nei, kan han ta saken til domstolene, enten mot garantisten eller mot utbyggeren, eller begge.
Slik forbereder du deg på en tvist
Selv om garantien er sterk, er det kravet som må bevises. Slik styrker du stillingen:
- Skaff en uavhengig rapport så tidlig som mulig, før feilen bygges inn eller repareres.
- Reklamer skriftlig til utbyggeren, og behold dokumentasjon på at meldingen er sendt (§ 5).
- Send kravet til garantisten samtidig, med alle vedlegg. Svarer du på en forespørsel om hvilke krav du har, gjelder ansvaret bare krav du nevner. Ta med alt.
- Be om begrunnelse skriftlig hvis garantisten sier nei.
- Sett en rimelig svarfrist og følg den opp.
Etter bustadoppføringslova § 32 kan du kreve at mangelen rettes, så sant rettingen ikke gir kostnader eller ulemper som står i et urimelig forhold til det du oppnår.
Kravet mot utbyggeren faller ikke bort
Selv om garantisten vurderer saken, har du fortsatt kravet mot utbyggeren. Du kan kreve at mangelen rettes. Rettingen må stå i rimelig forhold til det du oppnår (§ 32). Rettes den ikke, kan du kreve prisavslag. Etter § 35 kan du kreve erstatning for økonomisk tap som mangelen har ført til, uten at utbyggeren må ha skyld. Garantisummen er et tak for hva garantisten kan måtte betale. Er tapet ditt større enn summen, må du rette resten mot utbyggeren, og det er vanligvis den delen som er vanskelig å få dekket.
Kort oppsummert
- Garantien er en selvskyldgaranti. Garantisten svarer direkte, og utbyggerens uenighet stanser ikke automatisk utbetalingen.
- Garantisten kan ikke ta forbehold om manglende premie eller mislighold, og kan ikke sette egen meldefrist for krav som er meldt i tide til utbyggeren.
- Garantien dekker bare krav som finnes etter avtalen, så garantisten kan forlange dokumentasjon på mangelen og beløpet.
- En uavhengig rapport og skriftlig reklamasjon gjør kravet vanskelig å avvise.
- Blir uenigheten stående, er det domstolene som avgjør.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.