Garantien utløper og feilen er ikke rettet: dette gjør du
Er garantien i ferd med å utløpe og utbyggeren ikke har rettet feilen, må du melde kravet skriftlig til utbyggeren og garantisten med én gang. Garantien etter bustadoppføringslova § 12 skal gjelde til fem år etter overtakelsen. Loven sier at garantisten ikke kan sette frist for melding om krav du har gjort gjeldende i tide overfor utbyggeren. Likevel er det tryggest å sende kravet til garantisten før fristen går ut.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Finn ut når garantien utløper
Garantien etter bustadoppføringslova § 12 skal gjelde til fem år etter overtakelsen. Overtakelsen skjer ved overtakelsesforretningen (§ 14), og datoen står i protokollen. Regn fem år fra den dagen. Har du ikke protokollen, be utbyggeren om en kopi, eller finn datoen i kjøpekontrakten og innkallingen.
Garantisummen er minst 10 prosent av vederlaget når avtalen ikke omfatter tomt, men kan være 5 prosent for krav som kommer senere enn ved overtakelsen. Omfatter avtalen rett til tomt, er summen minst 5 prosent, og 3 prosent kan være nok for krav før overtakelsen. Er boligen knyttet til en andel i et borettslag, regnes summen av kontantvederlaget og din andel av fellesgjelden.
Garantisten er en bank eller et forsikringsselskap som har rett til å tilby slik garanti i Norge. Navnet står i garantibeviset du fikk fra utbyggeren.
Hva som er sikret når fristen nærmer seg
Loven skiller mellom to ting. Garantien skal gjelde fram til fem år etter overtakelsen. Samtidig kan ikke garantisten sette frist for melding om krav som du har gjort gjeldende i tide overfor utbyggeren. Har du altså reklamert skriftlig til utbyggeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (§ 30), kan garantisten ikke avvise deg fordi du var sen med å skrive til ham.
Hvor lenge etter de fem årene du kan kreve garantisten for et krav som ble meldt i tide, sier loven ikke direkte. Vent derfor ikke med å se hvordan det går. Et krav som ligger hos garantisten før fristen, er det tryggeste.
Husk også foreldelsesloven. Ifølge § 30 kan retten til å gjøre en mangel gjeldende i tillegg gå tapt etter foreldelsesreglene. Les mer i foreldelsesfristen på en garanti.
Slik går du frem de siste ukene
- Finn overtakelsesdatoen og regn ut når garantien utløper.
- Samle det du har: kontrakten, protokollen, tidligere reklamasjoner, bilder og alle svar fra utbyggeren.
- Har du ikke reklamert skriftlig på feilen, gjør det nå, med beskrivelse, bilder og dato for når du oppdaget den. En melding som er sendt på forsvarlig måte, regnes som rettidig selv om den blir forsinket eller ikke kommer fram (§ 5).
- Krev feilen rettet, og sett en rimelig frist. Utbyggeren kan i visse tilfeller ha rett til å rette selv før du kan kreve prisavslag.
- Send kravet til garantisten samtidig, ikke etter at utbyggerens frist er ute. Legg ved kopi av reklamasjonen.
- Be om skriftlig bekreftelse på at garantisten har mottatt kravet.
lekkasjen Camilla fant for sent
Camilla Haugen overtok en enebolig med tomt til 5 200 000 kroner 15. mars. Fire år og ni måneder senere, i desember, finner hun fukt bak badekaret. En tekniker mener at membranen er lagt feil. Retting anslås til 140 000 kroner.
Hun skriver 18. desember til utbyggeren og beskriver skaden med bilder. Utbyggeren svarer 9. januar at han «ser på saken», men ingenting skjer. 20. februar skriver hun igjen og krever at feilen rettes innen 14 dager. Garantien utløper 15. mars. Allerede 28. februar sender hun krav og vedlegg til garantisten, med kopi til utbyggeren.
Avtalen omfattet tomt, så garantisummen er minst 5 prosent av vederlaget, altså minst 260 000 kroner. Kravet på 140 000 kroner ligger godt innenfor. Fordi Camilla reklamerte i tide og meldte kravet til garantisten før fristen, har hun gjort det som kan gjøres. Hadde hun ventet til april, ville hun ha stått med et krav som var meldt til utbyggeren i tide, men som hun måtte kjempe for å få dekket.
Hvis garantisten ikke betaler
Garantisten kan be deg svare på hvilke krav du har gjort gjeldende innen fristene. Har du svart, gjelder ansvaret bare de kravene du nevnte i svaret. Ta derfor med alt du har reklamert på, også små ting. Garantisten kan heller ikke gjøre forbehold fordi utbyggeren ikke har betalt premie eller på annen måte har misligholdt.
Avviser garantisten kravet, be om begrunnelsen skriftlig. Er uenigheten om hva som er en mangel, må du kunne dokumentere feilen med rapport fra en uavhengig fagperson. Kommer dere ikke til enighet, er det domstolene som kan avgjøre saken.
Har utbyggeren gått konkurs, står du igjen med garantisten og eventuelt tidligere ledd i kontraktskjeden. Les mer i dekker garantien tap ved entreprenørens konkurs.
Når fem år allerede er gått
Har det gått mer enn fem år siden overtakelsen og du ikke har meldt noe, er hovedregelen at mangelen ikke lenger kan gjøres gjeldende (§ 30). Det finnes to unntak i lovteksten. Utbyggeren kan ha tatt på seg å svare for mangler i lengre tid, for eksempel i kontrakten, og han kan ikke bruke at du reklamerte for sent hvis mangelen kommer av at han har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Les kontrakten på nytt før du gir opp, og se etter ord som «utvidet garanti» eller «ti års ansvar».
Kort oppsummert
- Garantien skal gjelde til fem år etter overtakelsen. Regn ut datoen fra protokollen.
- Krav du har meldt til utbyggeren i tide, kan garantisten ikke avvise på grunn av en egen meldefrist.
- Når garantien utløper og feilen ikke er rettet, send krav til garantisten skriftlig før fristen går ut.
- Legg ved reklamasjonen, bilder og dokumentasjon av feilen og beløpet.
- Svar fullt ut om du får spørsmål fra garantisten om hvilke krav du har.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.