Gammel murpipe i sameie: hvem eier den?

Slik fordeler eierseksjonsloven vedlikeholdet

Eierseksjonsloven skiller mellom det seksjonseieren skal vedlikeholde og det sameiet skal vedlikeholde. Seksjonseieren har ansvar for bruksenheten sin, blant annet rør, ledninger og sikringsskap fra og med første hovedsikring, vinduer og ytterdører. Tak, bjelkelag og bærende vegger vedlikeholder ikke seksjonseieren.

Sameiet skal holde fellesarealene, bygningen og felles installasjoner forsvarlig vedlike (eierseksjonsloven § 33). En murt pipe som står gjennom flere etasjer og betjener flere leiligheter, hører naturlig inn under felles installasjoner og bærende deler av bygningen. Da er det sameiet som må reparere eller rehabilitere den, og regningen tas fra fellesbudsjettet eller vedlikeholdsfondet.

I et borettslag er reglene lignende. Laget har ansvar for tak, bjelkelag, bærende konstruksjoner og felles rør og ledninger, men vedtektene kan fastsette noe annet. Det gjelder også i sameier at vedtekter og seksjonering kan flytte ansvaret.

Når pipa likevel kan være ditt ansvar

Ikke alle pipeforhold er felles. Har leiligheten din en egen røykkanal som bare betjener ildstedet ditt, kan vedtektene legge deler av vedlikeholdet til deg. Selve ildstedet, røykrøret fra ovnen og tilkoblingen til pipa tilhører bruksenheten din. Hva som er felles og hva som er ditt, står i vedtektene og i seksjoneringsdokumentene, så les dem før du gjør noe.

Uavhengig av eierforholdet har den som bruker fyringsanlegget plikter overfor kommunen. Eieren skal melde fra når det installeres nytt ildsted, sørge for at feieren får tilgang til hele anlegget, og stenge anlegget hvis en feil øker brannrisikoen vesentlig og ikke rettes straks. I et sameie er det derfor lurt å avklare med styret hvem feieren skal forholde seg til.

Hva du kan kreve av selgeren

Kjøper du en leilighet med en pipe som viser seg å være i dårlig stand, er ikke sameiets ansvar det samme som selgerens. Sameiet har en plikt til å vedlikeholde. Selgeren svarer for om leiligheten var i samsvar med det du kunne forvente ut fra alder og synlig tilstand, og for opplysninger han gav eller holdt tilbake.

Visste selgeren at pipa var sprukket, at feieren hadde gitt avvik, eller at styret hadde vedtatt rehabilitering med en stor regning, og du ikke fikk vite det, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-7. Pipa i seg selv er ikke din, men konsekvensene av et vedtak om rehabilitering treffer deg som ny eier. Kravet ditt kan da bli et prisavslag som svarer til den delen av kostnaden du ikke hadde grunn til å regne med.

Har selgeren dokumentert at sameiet skulle bære kostnaden, blir det vanskelig å reklamere på selve pipa. Det er sameiet du da må forholde deg til.

Slik gikk det for Lise

Lise kjøpte en leilighet i tredje etasje i en murgård fra 1932. Etter to måneder fikk hun et brev fra styret: den murte pipa gjennom bygget hadde sprekker, og årsmøtet ville vedta rehabilitering. Hennes andel ble anslått til noe over det hun hadde regnet med, og hun lurte på om pipa var hennes ansvar.

Lise leste vedtektene. De sa at felles røykkanaler og pipe over tak var sameiets ansvar. Hun trengte altså ikke å betale reparasjonen ut av egen lomme utover andelen i fellesbudsjettet. Så sjekket hun protokollene fra siste årsmøte som selgeren hadde lagt ved salgsdokumentene. Der sto det at rehabilitering av pipa var diskutert, men ikke vedtatt.

Hun sendte selgeren en skriftlig melding om at hun mente pipa hadde vært et kjent problem uten at det ble sagt tydelig fra i salgsoppgaven. Selgeren svarte at diskusjonen var referert i protokollene og at Lise hadde hatt tilgang til dem. Kravet falt, fordi opplysningen sto i dokumenter hun fikk mulighet til å lese før hun kjøpte.

Slik går du frem hvis du eier i sameie

Start med vedtektene og seksjoneringen, og be styret om tilstandsvurderingen av pipa. Se etter årsmøteprotokoller der pipa er nevnt. Er pipa en del av bygningens felles vedlikehold, må styret ta initiativ. Endringer som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, krever minst to tredjedeler av stemmene på årsmøtet.

Oppdager du feil rett etter overtakelsen, kan du lese mer om hva som gjelder mot selger i oversikten over feil ved pipe og ildsted og i artikkelen om feier som underkjenner pipa. Sprekker i røykløpet er behandlet i artikkelen om sprekker i pipeløpet. Hva vedtekter kan regulere, er forklart i artikkelen om vedtekter i sameie.

Kort oppsummert

• En gammel murpipe i sameiet er normalt felles og vedlikeholdes av sameiet, men vedtektene kan si noe annet.
• Ildstedet og røykrøret i leiligheten din hører til bruksenheten, og du har plikter overfor feieren og kommunen.
• Selgeren svarer for det han opplyste og visste om pipa, ikke for sameiets vedlikeholdsplikt.
• Les protokoller og vedtekter før du reklamerer, for opplysninger du fikk tilgang til, kan ikke brukes mot selgeren.
• Rehabilitering av pipe i sameiet krever ofte vedtak på årsmøtet.