JAKan jeg kreve erstatning fra borettslaget?

Ja, du kan i visse tilfeller kreve erstatning fra borettslaget dersom borettslaget har forsømt sitt vedlikeholdsansvar etter borettslagsloven § 5-17, og du som andelseier har lidt et økonomisk tap som følge av dette. Det avgjørende er om det finnes årsakssammenheng mellom forsømmelsen og tapet ditt, og om borettslaget kan sies å ha hatt kontroll over forholdet som forårsaket skaden.

Grunnlaget for erstatningskrav mot borettslaget

Borettslaget har en klar plikt til å vedlikeholde bygningskroppen, fellesarealene og de tekniske fellesanleggene. Svikter borettslaget i denne plikten — for eksempel ved å la et kjent problem stå uløst over lang tid — og dette fører til at du får en skade i din bolig, kan du ha grunnlag for å kreve erstatning for det økonomiske tapet dette påfører deg. Dette speiler det tilsvarende ansvaret andelseiere kan ha overfor borettslaget dersom de selv forsømmer sin vedlikeholdsplikt.

Hva kreves for at et krav skal føre fram

For det første må det foreligge et økonomisk tap — for eksempel kostnader til reparasjon, verdiforringelse, eller nødvendige utgifter til midlertidig bolig dersom skaden gjør leiligheten ubeboelig. For det andre må det være årsakssammenheng mellom borettslagets forsømmelse og tapet: det må sannsynliggjøres at skaden ikke ville oppstått, eller ikke ville blitt like omfattende, dersom borettslaget hadde fulgt opp vedlikeholdsansvaret sitt som normalt. For det tredje vurderes ansvaret ofte etter et kontrollansvar — altså om forholdet lå innenfor det borettslaget med rimelighet kunne forventes å forhindre eller oppdage.

Hvordan et krav fremmes i praksis

Et erstatningskrav mot borettslaget bør fremmes skriftlig, og bør inneholde en beskrivelse av hva som har skjedd, hvorfor du mener borettslaget er ansvarlig, og en oversikt over det økonomiske tapet du krever dekket, gjerne med kvitteringer, bilder og eventuelt en fagkyndig rapport som dokumentasjon. Mange styrer vil oversende slike krav til borettslagets forsikringsselskap dersom det er tegnet en ansvarsforsikring som kan dekke kravet, i tillegg til den ordinære bygningsforsikringen. Får du ikke medhold hos styret, kan kravet i prinsippet forfølges videre rettslig, men de aller fleste saker løses gjennom dialog og eventuelt forsikringsoppgjør før det blir aktuelt.

Et eksempel

Tenk deg at en andelseier flere ganger har varslet styret om at taket over leiligheten lekker ved kraftig regnvær, uten at borettslaget følger opp med utbedring. Etter enda et kraftig regnskyll trenger det inn så mye vann at parkett, tapet og deler av innboet blir ødelagt. Fordi borettslaget var kjent med problemet gjennom gjentatte varsler, og likevel unnlot å utbedre en bygningsdel de har klart ansvar for, vil andelseieren normalt ha et godt grunnlag for å kreve erstatning for skaden som oppstod — både på bygningsmessige deler og på innbo som ikke dekkes av bygningsforsikringen.

Et annet eksempel: forsømt oppfølging av kjent problem

Se også for deg et tilfelle der styret har vært klar over i flere år at en stigeledning i bygget er gammel og bør skiftes, uten at dette er tatt tak i, til tross for gjentatte innspill på generalforsamlingen. Springer ledningen til slutt lekk og skader flere leiligheter samtidig, kan den langvarige og dokumenterte passiviteten fra styrets side styrke andelseiernes sak dersom de velger å fremme krav om at borettslaget bør dekke tap utover det som dekkes av bygningsforsikringen, for eksempel en høyere egenandel enn normalt eller tap som ikke fanges opp av forsikringsvilkårene.

Begrensninger i erstatningsansvaret

Erstatningskrav mot borettslaget er ikke uten grenser. For indirekte tap — som tapte leieinntekter dersom du leier ut boligen, eller skade på spesielt kostbare gjenstander — kreves det normalt noe mer enn bare kontrollansvar, gjerne en form for skyld hos borettslaget, for eksempel at styret var kjent med risikoen og likevel unnlot å handle. I tillegg kan erstatningen bli lempet, altså redusert, dersom det etter en helhetsvurdering fremstår som urimelig at borettslaget skal bære hele tapet alene — for eksempel dersom andelseieren selv har bidratt til at skaden ble større enn nødvendig ved ikke å varsle raskt nok.

Foreldelse av erstatningskrav

Også et erstatningskrav mot borettslaget kan foreldes dersom det ikke fremmes innen rimelig tid. Etter de alminnelige foreldelsesreglene løper det normalt en frist på tre år fra det tidspunktet du fikk, eller burde ha fått, kunnskap om både tapet og hvem som er ansvarlig. Har du mistanke om at en skade skyldes en forsømmelse fra borettslagets side, er det derfor lurt å fremme kravet skriftlig relativt raskt etter at forholdet er avdekket, i stedet for å vente unødig lenge — selv om selve utbedringen av skaden naturligvis kan ta noe tid.

Hva gjør du hvis styret avviser kravet?

Blir kravet ditt avvist av styret, er det første steget normalt å be om en skriftlig begrunnelse for avslaget, slik at du kan vurdere om innvendingene er holdbare. Har borettslaget en ansvarsforsikring, kan det være verdt å be om at kravet likevel oversendes forsikringsselskapet for en selvstendig vurdering, siden selskapet ikke nødvendigvis vurderer saken likt som styret. Fører ikke dette fram, står det i prinsippet åpent å bringe saken videre til forliksrådet eller domstolene, men de aller fleste tvister om erstatning i borettslag løses gjennom dialog eller forsikringsoppgjør lenge før det blir aktuelt.

Presisering: manglende kunnskap er ikke det samme som passivitet

Et sentralt poeng i vurderingen av borettslagets ansvar er om styret faktisk kjente til, eller burde ha kjent til, risikoen på forhånd. Har ingen noen gang varslet om et problem, og det heller ikke var synlig ved normal drift og tilsyn, kan det være vanskeligere å bygge et erstatningskrav på at borettslaget har vært passivt — siden man ikke kan klandres for å ikke ha handlet på noe man verken visste om eller med rimelighet burde ha oppdaget. Er problemet derimot varslet gjentatte ganger uten oppfølging, står andelseieren normalt langt sterkere, slik eksemplene tidligere i artikkelen viser.

Hvordan du bør gå fram

Har du en skade du mener skyldes at borettslaget har forsømt vedlikeholdsansvaret sitt, bør du dokumentere forholdet grundig: ta bilder, ta vare på eventuell tidligere korrespondanse med styret om problemet, og innhent gjerne en skriftlig vurdering fra en fagperson om årsak og omfang. Meld kravet skriftlig til styret, og vurder om skaden også bør meldes til borettslagets bygningsforsikring parallelt, siden forsikringsoppgjøret og et eventuelt erstatningskrav mot borettslaget kan gå hånd i hånd, avhengig av hva forsikringen dekker.