Første året i ny bolig: fristene du ikke må glemme

Fristene før du overtar

Alt starter med overtakelsesforretningen. Etter at entreprenøren har meldt fra om når arbeidet blir fullført, kan hver av partene kalle inn til overtakelsesforretning med minst sju dagers varsel (§ 15). Loven sier ikke noe om hvordan dagene telles, så regn fra den dagen du fikk varselet, og la det være en margin.

Overtakelsen er en milepæl, fordi flere ting skjer samtidig (§ 14). Risikoen for boligen går over til deg, reklamasjonsfristene begynner å løpe, en eventuell dagmulkt stanser, og entreprenøren får krav på sluttoppgjør. Er arbeidet fullført og du har flyttet inn, anses boligen som overtatt selv om det ikke er holdt overtakelsesforretning.

Dato for overtakelsen er derfor den viktigste datoen i hele boligkjøpet. Skriv den i kalenderen og ta vare på protokollen.

Feil du ser ved overtakelsen

Manglene som var eller burde ha vært oppdaget ved overtakelsen, må du gjøre gjeldende så snart som mulig hvis overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning (§ 30). Det er den korteste fristen i hele første året. «Så snart som mulig» er strengere enn «innen rimelig tid».

I praksis betyr det at alt du ser på befaringen, bør føres inn i protokollen eller sendes skriftlig til utbyggeren samme dag eller dagen etter. Det gjelder også ting du burde sett, som en ripe i et vindu eller en dør som ikke lukker.

Feil som dukker opp i månedene etter

For skjulte feil gjelder en mildere regel. Du må gi melding innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Loven gir ingen dagsfrist, men jo raskere du sier fra, jo tryggere står du. Sier du fra på en lekkasje i løpet av dager eller noen uker, er det sjelden noe problem. Venter du et halvt år med en feil du har sett, kan du ha brukt opp tiden.

Det som faller i denne kategorien, er typisk feil som viser seg med årstidene. Sprekker etter første fyringssesong, fukt etter høstregnet, trekk fra vinduer når det blir kaldt. Skriv ned dato for første observasjon og send melding skriftlig.

Ettårsbefaringen

Når det er gått om lag ett år etter overtakelsen, kan hver av partene kreve en synfaring av det entreprenøren har levert (§ 16). Loven bestemmer ikke nøyaktig dato, så en befaring i tiden rundt årsdagen er normalt. Du trenger ikke vente på utbyggeren, for hver av partene kan kreve den.

Når befaringen holdes, må du gjøre gjeldende feil som var eller burde ha vært oppdaget så snart som mulig (§ 30). Retting kan også utsettes til etter synfaringen hvis det ikke er til ulempe for deg (§ 32).

Befaringen erstatter ikke reklamasjonen. Loven sier at hver av partene kan kreve synfaring, og at retting kan vente. Den sier ikke at synfaringen i seg selv gjør en skriftlig melding unødvendig. Har du kjent til en feil siden våren, må du ha meldt fra da, og ikke først på befaringen.

Kalender for første året

Slik kan en oversikt se ut hvis du overtar 1. september:

• Fra 25. august: utbyggeren kaller inn, du har minst sju dagers varsel.
• 1. september: overtakelsesforretning. Feil du ser, føres i protokollen eller meldes skriftlig i løpet av få dager.
• September til desember: meld skjulte feil innen rimelig tid. Se etter kondens og trekk.
• Mars til mai: se etter feil som følger av frost, snøsmelting og vårregn.
• August: be om ettårsbefaring, og send liste over feil du allerede har meldt og nye du har funnet.
• Etter ettårsbefaringen: meld nye funn så snart som mulig.
• Senere år: fem år etter overtakelsen er den ytre grensen for å gjøre en mangel gjeldende.

Kort oppsummert

• Overtakelsen starter reklamasjonsfristene. Skriv den inn som første dato i kalenderen for første året i ny bolig.
• Feil du ser ved overtakelsen eller burde ha sett, må du gjøre gjeldende så snart som mulig.
• Skjulte feil må meldes innen rimelig tid etter at du oppdaget dem.
• Omtrent ett år etter overtakelsen kan begge parter kreve en synfaring, men den erstatter ikke reklamasjonen.
• Fem år etter overtakelsen er den ytre grensen for å gjøre en mangel gjeldende.