Hvordan fører et eiendomsselskap regnskap for utleieboligene?
Regnskap for eiendomsselskap med utleieboliger skiller seg fra annen næring på to punkter. Boligutleie er unntatt fra merverdiavgift, så selskapet får ikke fradrag for merverdiavgift på kostnadene. Og boligene avskrives normalt ikke i skattemeldingen, selv om bygningene skal avskrives i årsregnskapet. Husleien inntektsføres i den måneden den gjelder, og depositum er leietakerens penger, ikke selskapets inntekt.
Et aksjeselskap har regnskapsplikt. Det skal føre dobbelt bokføring, lage årsregnskap, sende det til Regnskapsregisteret og levere skattemelding for selskapet med næringsspesifikasjon. Overskuddet skattlegges med 22 prosent. Revisor kan velges bort så lenge selskapet er under tersklene, blant annet 7 millioner kroner i driftsinntekter.
Ingen merverdiavgift på boligutleie
Utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven (merverdiavgiftsloven § 3-11). Husleien faktureres uten merverdiavgift, og selskapet har ikke fradrag for inngående merverdiavgift på oppussing, vedlikehold, forvaltning og andre kostnader. Alle kostnader bokføres med merverdiavgiften inkludert.
Frivillig registrering for utleie gjelder bygg som brukes i virksomhet som selv er registrert for merverdiavgift, eller av kommuner og fylkeskommuner (merverdiavgiftsloven § 2-3). Boliger som leies ut til privatpersoner, gir ikke den muligheten. Et selskap som både leier ut boliger og næringslokaler, må holde de to delene adskilt i regnskapet.
Regnskap for eiendomsselskap: leieinntekter, forskuddsleie og depositum
Husleien er inntekt i den måneden den gjelder. Betaler en leietaker januarleien i desember, er beløpet forskuddsbetalt leie og står som gjeld ved årsskiftet. Ubetalt husleie ved årsslutt er en fordring på leietakeren. Gi hver leietaker en egen konto i kundereskontroen (oversikten over hva hver kunde skylder), så er det lett å se hvem som ligger etter.
Depositumet skal stå på en særskilt konto i leietakerens navn (husleieloven § 3-5). Det er ikke selskapets penger og skal ikke inntektsføres. Får selskapet utbetalt noe av depositumet ved utflytting, føres beløpet mot det leietakeren skyldte, for eksempel ubetalt husleie eller utbedring av skader. Se også depositum på utleiers konto.
Avskrivning i årsregnskapet og i skattemeldingen
Regnskapsloven krever at anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives etter en fornuftig plan (regnskapsloven § 5-3). I årsregnskapet skal bygningene derfor avskrives. Tomten har ubegrenset levetid og avskrives ikke. Kjøpesummen for hver eiendom må fordeles mellom bygning og tomt.
Skattemessig er det annerledes. Boliger avskrives normalt ikke, fordi verdifallet regnes som lite når boligen vedlikeholdes forsvarlig. Avskrivningen i årsregnskapet må derfor legges tilbake når skattepliktig inntekt beregnes. Forskjellen mellom den regnskapsmessige og den skattemessige verdien følges opp år for år i næringsspesifikasjonen.
Hvitevarer og møbler som leies ut sammen med boligen, kan trekkes fra med én gang når hver enhet koster under 30 000 kroner. Dyrere innbo avskrives i saldogruppe d med inntil 20 prosent i året.
Vedlikehold eller påkostning
Vedlikehold er utbedring som setter boligen tilbake til den standarden den hadde. Det trekkes fra det året kostnaden påløper (skatteloven § 6-11). Påkostning hever standarden, for eksempel når et gammelt bad bygges om med bedre løsninger enn det hadde. Påkostning legges til inngangsverdien og gir fradrag først når boligen selges, ved at gevinsten blir lavere. Grensen mellom de to er forklart nærmere i fradrag for oppussing og vedlikehold av utleiebolig.
et AS med fire utleieleiligheter
Kristoffer Haugen eier alle aksjene i et eiendomsselskap med fire leiligheter i Bergen. Hver leilighet leies ut for 14 000 kroner i måneden, og leieinntektene for 2026 er 672 000 kroner.
Selskapet har disse kostnadene i 2026, alle med merverdiavgift inkludert:
- felleskostnader til sameiene: 96 000 kroner
- kommunale avgifter og eiendomsskatt: 38 000 kroner
- forsikring: 22 000 kroner
- maling og utskifting av slitte kjøkkenfronter med tilsvarende standard: 64 000 kroner
- renter på banklånet: 210 000 kroner
Kostnadene er til sammen 430 000 kroner. Skattemessig overskudd blir 242 000 kroner, og skatten 53 240 kroner.
I årsregnskapet kommer i tillegg avskrivningen av bygningene. Har selskapet fordelt 12 000 000 kroner av kjøpesummen på bygningene og bruker 50 års levetid, er årets avskrivning 240 000 kroner. Regnskapet viser da et overskudd før skatt på 2 000 kroner, mens skatten beregnes av 242 000 kroner. Rentene er fullt ut fradragsberettiget. Begrensningen av rentefradrag slår først inn når netto rentekostnader er over 5 millioner kroner for et selskap utenfor konsern.
Forskjellen har betydning for utbyttet. Hvor mye selskapet kan dele ut, bygger på egenkapitalen i årsregnskapet. Avskrivningen reduserer derfor det Kristoffer kan ta ut som utbytte, selv om den ikke reduserer skatten.
Selger selskapet en av leilighetene, er gevinsten skattepliktig med 22 prosent, og et tap er fradragsberettiget. Gevinsten er salgssummen minus inngangsverdien, der påkostningene er lagt til. Gevinsten kan inntektsføres samme år eller føres på gevinst- og tapskonto og tas til inntekt over flere år.
Når eieren eller familien leier
Leier eieren selv, eller noen i familien, en av leilighetene, må leien være på markedsnivå. Lav leie er en fordel som går fra selskapet til eieren, og kan bli behandlet som utbytte. Se skjult utbytte. Det samme gjelder hvis selskapet betaler for oppussing av en leilighet som eieren bruker privat.
Leiekontrakter, oppgjør med leietakerne og fakturaer for vedlikehold er regnskapsdokumentasjon og skal oppbevares etter reglene i bokføringsloven.
Kort oppsummert
- Regnskap for eiendomsselskap med utleieboliger føres uten merverdiavgift på husleien og uten fradrag for inngående merverdiavgift.
- Husleien inntektsføres i måneden den gjelder, og depositum er leietakerens penger på egen konto.
- Bygningene avskrives i årsregnskapet, men boliger avskrives normalt ikke skattemessig, og tomten avskrives aldri.
- Vedlikehold trekkes fra samme år, mens påkostning legges til inngangsverdien.
- Leier eieren eller familien, må leien være på markedsnivå, ellers kan differansen bli behandlet som utbytte.
Regnskapsfører
Få tilbud fra en regnskapsfører
Skriv kort hva bedriften trenger hjelp til. Vi sender forespørselen til en regnskapsfører vi samarbeider med, som tar kontakt med deg. Det koster ingenting å sende inn, og du velger selv om du vil takke ja.
Takk, forespørselen er sendt
Kan en regnskapsfører vi samarbeider med ta oppdraget, tar de kontakt med deg på telefon eller e-post.