Slik fører du en bolig i utlandet i skattemeldingen
Du fører boligen i utlandet som formue per 1. januar, regnet om til norske kroner. Leieinntekt, kostnader og gevinst ved salg kommer i tillegg etter hva som skjer med boligen i året. Lån i boligen føres som gjeld. Har du betalt skatt i landet boligen ligger i, kan du kreve fradrag i norsk skatt etter reglene om kreditfradrag, eller skatteavtalen kan unnta inntekten eller formuen fra norsk skatt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Fire ting boligen kan gi i skattemeldingen
Er du bosatt i Norge, skal du føre boligen din i utlandet i skattemeldingen, uansett hvilket land den ligger i (skatteloven § 2-1). Hva du skal føre, avhenger av hva som skjedde med boligen i året. Det kan være fire poster:
- verdien av boligen per 1. januar (formue)
- lån som er tatt opp i boligen (gjeld)
- leieinntekt og kostnader, hvis du leier den ut
- gevinst eller tap, hvis du solgte den
Boliger i utlandet står sjelden forhåndsutfylt. Du har plikt til å gi riktige og fullstendige opplysninger, så du må legge dem inn selv (skatteforvaltningsloven § 8-1).
Slik fører du boligen som formue
Formuen settes til omsetningsverdien 1. januar, med fradrag for gjeld (§ 4-1). For bolig gjelder egne verdsettingsregler i § 4-10. Primærbolig settes til 25 prosent av omsetningsverdien, og sekundærbolig til 100 prosent. En ferieleilighet utenlands vil normalt være sekundærbolig.
Du kan ikke regne med en forhåndsberegnet verdi slik som for norske boliger. Kjøpesummen fra for ti år siden er ikke riktig verdi nå. Verdien skal være det boligen kunne vært solgt for 1. januar. Brukbare kilder er en verdivurdering fra en lokal megler, kjøpekontrakt fra nylig kjøp eller salgspriser på sammenlignbare boliger. Regn om til kroner med kursen per 1. januar og skriv ned hvilken kilde du brukte til kursen.
Har skatteavtalen med landet gitt det landet retten til å skattlegge fast eiendom, kan formuen i boligen være unntatt fra norsk skatt. Da begrenser § 4-31 gjeldsfradraget. For bolig eller fritidsbolig i et annet EØS-land der avtalen bygger på unntaksmetoden, reduseres ikke gjeldsfradraget som utgangspunkt. Krever du også fradrag for gjelden i det andre landet, avkortes fradraget i Norge tilsvarende. Du skal uansett opplyse om boligen.
Leieinntekt og gevinst ved salg
Leier du ut boligen, er leien kapitalinntekt og skal med (§ 5-20). Reglene i § 7-2 om fritak for halvparten egen bruk og om sjablongen for fritidsbolig skiller i ordlyden ikke mellom norsk og utenlandsk bolig. Hvordan de passer for en bolig i utlandet, er ikke avklart i lovteksten. Kostnader du trekker fra leien, må du kunne dokumentere. Er inntekten unntatt fra norsk skatt etter en skatteavtale, gis det ikke fradrag for tilhørende kostnader i Norge (§ 6-3 femte ledd).
Selger du boligen, kan gevinsten være skattepliktig. Skatteloven § 9-3 gir fritak for gevinst ved salg av boligeiendom hvis du har eid den i mer enn ett år og selv har brukt hele boligen som bolig i minst ett av de to siste årene. For fritidsbolig kreves egen bruk i minst fem av de siste åtte årene. Ordlyden skiller ikke på norsk og utenlandsk eiendom, men landet boligen ligger i, kan ha egne regler for gevinst. Gevinst og tap regnes i kroner. Er gevinsten unntatt etter skatteavtale, gis det ikke fradrag for tap (§ 9-4 annet ledd).
Skatt du har betalt i landet boligen ligger i
Mange land krever skatt på leieinntekt, gevinst eller eiendomsverdi. Norske regler løser dobbel skatt med fradrag i norsk skatt for endelig fastsatt skatt som er ilagt og betalt i landet der inntekten har kilde eller formuen er (skatteloven § 16-20). Fradraget er begrenset til den norske skatten som forholdsmessig faller på utenlandsinntekten (§ 16-21). Du må kunne dokumentere skatten. Kravet må fremsettes innen fristen for skattemeldingen, eller senest seks måneder etter endelig fastsetting i utlandet (§ 16-25).
Ingrid og huset i Sverige
Ingrid Moe bor i Trondheim og eier et fritidshus i Värmland. Verdien 1. januar er 1 400 000 svenske kroner ifølge en lokal verdivurdering. Med en kurs på 1,05 norske kroner per svenske krone er verdien 1 470 000 kroner. Hun har et boliglån på 600 000 svenske kroner, altså 630 000 norske kroner.
Hun legger ved verdivurderingen og lånebekreftelsen. Hun fører boligen med 1 470 000 kroner og gjelden med 630 000 kroner. Nettoformuen i huset er dermed 840 000 kroner, før bunnfradrag og andre eiendeler regnes inn. Hun leier ikke ut huset og har heller ikke solgt det, så leieinntekt og gevinst skal ikke føres. Betaler hun eiendomsskatt i Sverige, kan hun sjekke om den gir grunnlag for kreditfradrag. Kvitteringen fra svenske skattemyndigheter må i så fall dokumenteres.
Selger Ingrid huset senere, må hun huske at gevinst og tap skal regnes i norske kroner. Hun bør ta vare på kjøpekontrakt, dokumentasjon på kostnader til oppussing og valutakursene for begge tidspunktene.
Kort oppsummert
- Bor du i Norge, må du føre bolig i utlandet i skattemeldingen, selv om den ikke står forhåndsutfylt.
- Boligen føres som formue per 1. januar, regnet om til kroner, og lån føres som gjeld.
- Leieinntekt og gevinst ved salg føres i tillegg hvis de gjelder året.
- Skatt betalt i landet boligen ligger i, kan gi fradrag i norsk skatt.
- Du kan ikke fradragsføre kostnader som hører til inntekt som er unntatt fra norsk skatt etter skatteavtale.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.