Forbered deg til ettårsbefaringen: liste, bilder og prioritering

Hva loven gir deg rett til

Etter bustadoppføringslova § 16 kan hver av partene kreve en synfaring av entreprenørens ytelse når det er gått omtrent ett år etter overtakelsen. Loven sier ikke noe om hvordan den skal gjennomføres eller hvor lenge varselet skal være. Avtal derfor tid og sted skriftlig, og be om at utbyggeren sender en representant som kan ta stilling til feilene.

Befaringen er ikke et vilkår for at du kan kreve noe, og den fjerner ikke plikten til å reklamere løpende. Etter § 30 må du gjøre gjeldende mangler som var eller burde vært oppdaget, så snart som mulig når synfaringen er holdt. Det som du allerede har meldt skriftlig, er meldt. Det er det som dukker opp på befaringen, som du må følge opp raskt etterpå.

Hva avgjør om noe er en feil

Det er avtalen som avgjør hva som er en mangel, sammen med de kravene loven setter til materialer og utførelse. Les kontrakten, beskrivelsen og tegningene for å sjekke hva som ble lovet, og sammenlign med det du ser. Et avvik som skyldes forhold på din side, er ikke en mangel. Kommer fuktskaden av at du har satt møbler tett inntil en yttervegg, vil utbyggeren peke på det.

Skriv derfor ved hvert punkt hva avtalen sier, og hva du ser.

Lag listen

Lag en nummerert liste som du kan gi til utbyggeren. Ta med for hvert punkt:

1. Hvor feilen er (rom, vegg, vindu).
2. Hva du ser, og når du oppdaget den.
3. Hva som står i kontrakten eller beskrivelsen om dette.
4. Om du har meldt den før, med dato for meldingen og eventuelle svar.
5. Bilder, med dato og en gjenstand som viser størrelsen.

Skriv også navnet på dem som deltar. Har du måledata, for eksempel fuktmåling eller en vater som viser at et gulv helder, ta med resultatet.

Prioriter

Ikke alt er like viktig, og en liste på tretti punkter kan gjøre at de alvorlige drukner. Sett øverst det som kan utvide skaden og det som koster mest: lekkasjer, fukt, sprekker i bærende deler, ventilasjon og branntiltak. Deretter kommer feil som hindrer bruk av boligen, og sist kosmetiske ting som små riper og farge.

Få alt med på listen, men si tydelig at du krever alle feilene rettet, ikke bare de øverste. Det er listen som viser at du har meldt kravene, og prioriteringen hjelper bare i samtalen.

Etter befaringen

Send referatet samme dag eller dagen etter, med frist for retting. Skriv hva som er avtalt og hva som er bestridt. Kravet om retting følger § 32. Rettes ikke feilene, kan du kreve prisavslag, og i noen tilfeller heve eller kreve erstatning. Har du fortsatt ubetalt vederlag, kan du holde tilbake så mye som er nødvendig for å sikre kravet (§ 31).

Dette tar du med på befaringen

Ta med kontrakten, byggebeskrivelsen og tegningene, protokollen fra overtakelsesforretningen og alle tidligere meldinger til utbyggeren. Ha med kamera eller mobil, en målestav og gjerne en vater. Har du fått FDV-dokumentasjon (dokumentasjon for forvaltning, drift og vedlikehold), ta den med, slik at dere kan sjekke at ventilasjon og tekniske anlegg er satt opp som beskrevet. Be et vitne være med, for eksempel en nabo eller en fagperson, som kan bekrefte hva som ble sagt. Ikke skriv under på at alt er i orden hvis du får et ark å signere. Skriv heller at du signerer for å bekrefte at du har deltatt, og at dine egne punkter står fast.

Kort oppsummert

• Ettårsbefaringen etter § 16 er en rett til synfaring omtrent ett år etter overtakelsen. Avtal tid skriftlig.
• Lag en nummerert liste med sted, beskrivelse, hva kontrakten sier, tidligere reklamasjoner og daterte bilder.
• Sett det som kan utvide skaden og det som koster mest, øverst, men krev alt rettet.
• Skriv eget referat og send det samme dag med frist for retting.
• Har du meldt feilene skriftlig, er det enkelt å følge opp med krav om retting etterpå.