Flytte fra tidsbestemt leiekontrakt: dine fire muligheter
Du kan flytte fra en tidsbestemt leiekontrakt på fire måter: avtale opphør med utleier, sjekke om utleier har gitt skriftlig opplysning om at avtalen ikke kan sies opp, fremleie resten av tiden med utleiers godkjenning, eller overdra avtalen med samtykke. Hovedregelen er at en tidsbestemt avtale ikke kan sies opp i leietiden. Hvilken vei som passer, avhenger av hva kontrakten og utleier har gitt deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hovedregelen: du er bundet til tiden utløper
En tidsbestemt leieavtale opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid (husleieloven § 9-2). Ved utleie av bolig må utleier skriftlig opplyse om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden. Det betyr at du som hovedregel skylder leie hele perioden, også om du flytter. Det er likevel flere veier ut.
1. Avtale opphør med utleier
Utleier kan alltid si ja til å avslutte avtalen tidligere. Be om det skriftlig og foreslå en sluttdato. Mange sier ja hvis de får en ny leietaker raskt eller ikke trenger boligen å stå tom lenge. Ber du om opphør, bør du tilby noe som gjør saken enkel for utleier: å dekke annonsekostnader, hjelpe til med visning eller betale for en overgangsperiode. Utleier har ingen plikt til å gå med på det.
2. Sjekk om avtalen faktisk er uoppsigelig
Dette er den veien mange glemmer. Etter § 9-2 annet ledd kan en tidsbestemt avtale likevel sies opp i leietiden i samsvar med §§ 9-4 til 9-8 hvis det er avtalt, eller hvis utleier har forsømt plikten til å opplyse skriftlig om at avtalen ikke kan sies opp. Les kontrakten og se etter en klausul om oppsigelse. Sjekk også om du har fått den skriftlige opplysningen om uoppsigelighet. Kontrakten alene teller ikke alltid, siden loven krever at utleier opplyser det.
Se også på lengden. Etter § 9-3 kan en tidsbestemt bolig-avtale som hovedregel ikke være kortere enn tre år (ett år for loft- eller sokkelbolig i enebolig eller tomannsbolig hvor utleier bor i samme hus). Er avtalen kortere uten at et unntak gjelder, anses den som tidsubestemt, og da kan du si opp med tre måneders frist (§ 9-6). Unntakene krever blant annet at utleier skriftlig ga grunnen for tidsavgrensningen senest ved avtaleinngåelsen.
3. Fremleie resten av tiden
Etter § 7-5 kan du fremleie for resten av leietiden med utleiers godkjenning. Du må søke skriftlig. Svarer ikke utleier innen en måned etter at søknaden er mottatt, regnes det som godkjenning (§ 7-6). Nekter utleier uten saklig grunn, eller uten at boligen klart blir overbefolket, kan du si opp med varsel som nevnt i § 9-6, altså tre måneder. Du er fortsatt ansvarlig overfor utleier for leien og for skader. Hvordan fremleie fungerer ellers, står i spørsmålet om fremleie.
4. Overdra avtalen
Du kan ikke overføre rettighetene og pliktene dine til andre uten utleiers samtykke (§ 8-1). Finner du en som vil overta, og utleier godtar, slipper du videre ansvar hvis dere avtaler det klart. Forskjellen mellom dette og fremleie er at ved overdragelse trer den nye inn i ditt sted og du går ut. Forskjellen forklares også av at fremleie ikke endrer hvem som er leietaker overfor utleier.
Karim og treårskontrakten
Karim leier en treroms i Sandnes for 12 000 kroner i måneden på en tidsbestemt kontrakt på tre år. Han har bodd der i ti måneder, har 26 måneder igjen og får jobb i en annen by. Kontrakten sier ingenting om oppsigelse, og han finner ikke noe papir der utleier skriftlig opplyser at avtalen ikke kan sies opp.
Karim går gjennom kontrakten og mailene fra utleier og finner verken en oppsigelsesklausul eller en skriftlig opplysning om uoppsigelighet. Da kan han si opp med tre måneders frist til utløpet av en kalendermåned. Sier han opp 10. mars, opphører leieforholdet 30. juni. Han slipper leien for månedene som gjenstår, over 250 000 kroner. Hadde utleier gitt opplysningen skriftlig, og kontrakten ikke åpnet for oppsigelse, måtte Karim valgt en av de andre veiene.
Slik velger du
Begynn med å lese kontrakten og se etter den skriftlige opplysningen. Finnes den ikke, er du på trygg grunn. Finnes den, spør utleier om tidligere opphør, og foreslå samtidig en ny leietaker. Fremleie er et alternativ om du planlegger å komme tilbake. Hold alt skriftlig, og avtal hvem som har ansvar for leie og skader. Mer om å si opp en tidsbestemt avtale står i spørsmålet om oppsigelse av tidsbestemt kontrakt.
Hva hvis utleier nekter fremleie eller overdragelse
Nekter utleier å godkjenne fremleie uten at fremleierens forhold gir saklig grunn, har du som nevnt rett til å si opp med tre måneders varsel. Det er et sterkere kort enn mange tror, fordi det gjør at nektelsen blir dyr for utleier. Nekter han derimot å samtykke til overdragelse etter § 8-1, har du ikke den samme utveien, og da gjenstår de andre mulighetene.
Kort oppsummert
- Hovedregelen er at du ikke kan flytte fra en tidsbestemt leiekontrakt før tiden utløper (§ 9-2).
- Du har fire muligheter: avtalt opphør, sjekk av uoppsigelighet, fremleie (§ 7-5) og overdragelse (§ 8-1).
- Var avtalen kortere enn tre år uten gyldig unntak, regnes den som tidsubestemt (§ 9-3).
- Å flytte fra tidsbestemt leiekontrakt går ofte best når du har hver av de fire mulighetene skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.