Flere selgere: deler vi ansvaret likt?
Avhendingslova sier ikke hvordan ansvaret deles når det er flere selgere, så svaret er ikke automatisk «likt». Kjøperen kan stille kravet til dere som selgere, og som hovedregel svarer flere ansvarlige for samme skade én for alle og alle for én. Hvor stor del hver av dere til slutt bærer, avgjøres ut fra hvem som har gjort hva, hva dere visste og hva dere har avtalt seg imellom. Uten boligselgerforsikring er det dere personlig som står til ansvar.
Hvem kjøperen kan rette kravet mot
Kjøperen har handlet med selgeren, og når boligen var eid av flere, er dere sammen selger. Et krav om prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen) eller erstatning kan derfor stilles til dere alle. Kjøperen trenger ikke først finne ut hvem av dere som visste om feilen eller hvem som satt med ansvaret for salget.
Kjøperen må likevel bevise at det faktisk er en mangel. Kravbrevet er ikke en dom, og det er ikke gitt at noen av dere skylder noe.
Flere selgere og ansvar: det loven ikke sier
Avhendingslova har ingen regel om hvordan ansvaret fordeles mellom flere selgere. Da gjelder erstatningsrettens vanlige utgangspunkt. Skadeserstatningsloven § 5-3 sier at flere som skal betale erstatning for samme skade, svarer én for alle og alle for én, og at fordelingen mellom dem avgjøres ut fra ansvarsgrunnlaget og forholdene ellers.
Det betyr i praksis to ting:
- Kjøperen kan kreve hele beløpet fra én av dere, selv om dere eide boligen sammen.
- Den som betaler, kan kreve en andel tilbake fra de andre. Hvor stor andel, er ikke gitt på forhånd.
Har en av dere betalt, er hovedregelen at regresskravet (kravet mot den andre om å dekke sin del) foreldes ett år etter betalingen. Vent derfor ikke med å ta opp fordelingen.
Når skylden ikke er lik
Overfor kjøperen står dere sammen, men mellom dere kan skylden være ulik. Selgerens plikt til å gi opplysninger er rammet inn av avhendingslova § 3-7: kjøperen har krav på å få vite om forhold selgeren visste eller burde ha visst om, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite.
Hvis bare én av dere bodde i boligen og kjente til fuktlukten i kjelleren, er det naturlig at vedkommende bærer mer internt. Den som eide sin del uten å bo der, har ofte lite å bidra med av kunnskap. Det er likevel ingen fasit. Hva dere har skrevet i egenerklæringsskjemaet, hvem som snakket med megleren og hvem som signerte hva, kan telle.
Noen forhold gjør at fordelingen blir mer likt, andre at den blir skjev:
- begge signerte kontrakten og egenerklæringen
- én tok reparasjoner og hadde kontakt med håndverkerne
- én av dere hadde ansvar for informasjonen til megleren
- dere har en skriftlig avtale om hvordan eventuelle krav skal deles
Slik gikk det for Leif
Leif og broren hans eide en enebolig sammen og solgte den for 4 200 000 kroner. Leif hadde bodd i huset i sju år, broren hadde aldri flyttet inn. De hadde ikke boligselgerforsikring.
Åtte måneder etter overtakelsen kom et brev fra kjøperen. Han hadde funnet fukt i kjelleren og krevde 180 000 kroner i prisavslag. Brevet var stilt til begge. Broren mente at dette var Leifs sak, siden Leif hadde bodd der. Leif mente at de hadde solgt sammen og måtte dele likt.
De satte seg ned og gikk gjennom hva som faktisk var sagt til kjøperen. Leif hadde fylt ut egenerklæringen alene, og han hadde kjent til at det var litt fuktig etter kraftig regn. Kjøperen godtok til slutt 95 000 kroner etter at han hadde lagt frem tilbud fra to håndverkere. Brødrene delte beløpet med to tredeler på Leif og en tredel på broren, og skrev det ned før pengene ble overført.
Slik ordner dere det mellom dere
Det viktigste er at dere opptrer samlet overfor kjøperen og avklarer fordelingen skriftlig.
- Les kravet sammen og bli enige om et felles svar. To svar med ulik forklaring svekker begge.
- Samle det dere har: egenerklæringen, tilstandsrapporten, meldinger til megleren og bilder fra visningen.
- Avtal skriftlig hvem som forhandler med kjøperen, og at ingen av dere inngår forlik alene.
- Skriv i et eventuelt forlik at det gjelder alle selgerne, slik at ikke kravet kommer tilbake mot den som ikke skrev under.
- Avtal fordelingen før pengene betales, og hva som skjer hvis kjøperen kommer med nye krav.
Vil du vite mer om hvordan et krav mot en selger uten forsikring vanligvis forløper, finner du det i hovedartikkelen om personlig ansvar som selger uten boligselgerforsikring. Hvordan du kan svare når kjøperen krever prisavslag uten at du har forsikring, står i denne veiledningen. Er du usikker på om du har rettshjelpsdekning i en egen forsikring, kan du lese om egen rettshjelpsforsikring når du blir saksøkt som selger. Spørsmålet om hefter dere likt når dere var to selgere er behandlet for seg.
Kort oppsummert
- Med flere selgere gir avhendingslova ingen fast regel om fordelingen av ansvar, og «likt» er ikke et automatisk svar.
- Kjøperen kan stille kravet til dere alle, og den som betaler, må selv kreve en andel tilbake fra de andre.
- Hvem som visste hva og hvem som fylte ut opplysningene, påvirker hvor mye hver av flere selgere bærer.
- Avtal fordelingen skriftlig og svar kjøperen samlet, før noen av dere betaler.