Finansieringsbevis før budrunden: hva det binder banken og deg til

Hva et finansieringsbevis er

Et finansieringsbevis er et brev eller en digital bekreftelse fra banken om at du ut fra opplysningene du har gitt kan få et lån opp til et bestemt beløp. Banken har normalt sett på inntekt, gjeld og egenkapital. Beviset viser som regel ikke noe om en bestemt bolig.

Loven har ikke et eget kapittel om finansieringsbevis. Det er kredittavtalen som er den bindende avtalen, og den kommer først når du og banken signerer låneavtalen, vanligvis etter at budet er akseptert. Før det er beviset en melding om hva banken regner med å kunne gjøre.

Se på selve teksten. Står det «foreløpig», «forutsatt godkjent bolig» eller «forbehold om kredittvurdering», er beviset ikke noe tilbud du kan akseptere. Er det derimot formulert som et tilbud med beløp, vilkår og en frist for å si ja, kan reglene om tilbud og aksept i avtaleloven komme inn. Slike tilbud er likevel uvanlige før et bud er akseptert.

Hva beviset binder banken til

Det avhenger av ordlyden, men tommelfingerregelen er at banken ikke er bundet. Banken har plikt til å vurdere kredittevnen din grundig før en kredittavtale inngås, og til å sørge for en verdivurdering av sikkerheten (finansavtaleloven § 5-2 første ledd). Den vurderingen skjer for alvor først når den konkrete boligen er kjent.

Banken kan heller ikke gi deg lån hvis det på grunnlag av kredittvurderingen ikke er sannsynlig at du kan betale det tilbake (§ 5-4 første ledd). Tilstrekkelig kredittevne kan ikke begrunnes alene med at boligen er verdt mer enn lånet (§ 5-4 andre ledd). Dette gjelder også etter at du har fått et bevis.

Etter at kredittavtalen er signert, er situasjonen annerledes. Banken kan ikke endre eller heve avtalen til din skade fordi kredittvurderingen ikke var riktig gjennomført, med mindre feilen skyldes forhold på din side og gir heveadgang (§ 5-5 tredje ledd). Er kredittvurderingen gjort forsvarlig, kan du på din side ikke senere innvende at forutsetningene har endret seg, for eksempel at inntekten din falt, med mindre det er avtalt at banken skal bære den risikoen (§ 5-2 tredje ledd).

Hva beviset binder deg til

Ingenting, så lenge du ikke har gitt bud. Du kan velge å ikke by, bytte bank eller be om nytt bevis. Problemet kommer når du går fra bevis til bud.

Et bud er et tilbud om å kjøpe til en bestemt pris, og aksepteres det innen fristen, er avtalen bindende (avtaleloven § 2). Budet er ikke betinget av at lånet blir utbetalt, med mindre du har tatt forbehold om det. Mangler du pengene, er det din risiko. Selgeren kan da kreve oppfyllelse, heve etter en tilleggsfrist og kreve erstatning (avhendingslova §§ 5-2 til 5-4).

Forskjellen mellom det banken har signalisert og det du har bundet deg til, er hovedpoenget med et bevis. Det gir deg et tall å handle ut fra, ikke en forsikring. Hva et forbehold om finansiering kan rekke, står i finansieringsforbehold som utvei.

Hva banken sjekker når lånet skal utbetales

Når boligen er kjøpt, begynner bankens egentlige vurdering. Utlånsforskriften setter rammer som alle banker må følge:

• Betjeningsevne: kunden skal tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, men banken skal uansett legge til grunn en rente på minst 7 prosent (§ 5).
• Gjeldsgrad: samlet gjeld skal ikke overstige fem ganger årsinntekten (§ 6).
• Belåningsgrad: nedbetalingslån med pant i bolig skal ved innvilgelsen ikke overstige 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag, som ikke kan være høyere enn markedsverdien fastsatt ut fra en forsiktig vurdering (§ 7).

Forskriften har også regler om en begrenset adgang til å gjøre unntak, og tallene kan endres. Sjekk gjeldende regler hos banken når du skal bruke dem.

Banken skal formidle resultatet av kredittvurderingen til deg før kreditten utbetales (finansavtaleloven § 5-3 andre ledd). Vurderer banken boligen lavere enn kjøpesummen, må du dekke differansen med egenkapital. Det er en vanlig grunn til at lånet blir mindre enn beviset. Hva som skjer hvis lånet uteblir etter at budet er akseptert, står i finansiering som svikter etter budaksept.

Hva megleren gjør med beviset

Megleren skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. Har ikke megleren gjort slik kontroll, skal selgeren før handelen sluttes få skriftlig orientering om grunnen til det og om mulige konsekvenser (eiendomsmeglingsloven § 6-8 sjette ledd). Loven sier ikke hvordan kontrollen skal gjøres, så metoden kan variere. Beviset er et vanlig underlag, men bevis og kontroll er ikke det samme.

Selgeren bruker kontrollen til å vurdere hvor trygt budet er. Det er også derfor megleren ofte spør om beviset allerede før du har bestemt deg for et beløp, slik at budet ikke stopper opp på grunn av dokumentasjon i siste liten. Et bud fra en budgiver med bekreftet finansiering kan være mer attraktivt enn et som er høyere, men uten sikkerhet.

Slik bruker du et finansieringsbevis trygt

• Les forbeholdene i beviset og spør banken hva som skal til for at lånet utbetales.
• Sett en maksgrense som tar høyde for dokumentavgift og andre kostnader, ikke bare for kjøpesum.
• Ta forbehold i budet hvis du ikke er sikker. Husk at selgeren kan foretrekke et bud uten forbehold.
• Ikke ta på deg ny gjeld mellom beviset og kjøpet, og meld fra til banken om endringer.
• Oppgi riktige opplysninger. Bevisst tilbakeholdte eller falske opplysninger kan gi banken rett til å heve avtalen (finansavtaleloven § 5-3 første ledd).

Kort oppsummert

• Et finansieringsbevis er ikke en lovbestemt avtale, og binder normalt ikke banken til å utbetale lånet.
• Banken må kredittvurdere deg og verdivurdere boligen før en kredittavtale (§ 5-2), og kan ikke gi lån i strid med utlånsforskriften.
• Et finansieringsbevis binder ikke deg, men et bud uten forbehold gjør det.
• Megleren skal kontrollere finansieringen før handelen sluttes, og selgeren skal ellers få skriftlig beskjed (eiendomsmeglingsloven § 6-8).
• Regn maksgrensen ut med dokumentavgift og andre kostnader, og ta forbehold i budet hvis du er usikker.