Lånetilsagnet ble trukket etter budrunden — kan banken det?

Ida vinner budrunden og mister grunnen under seg

Ida hadde forberedt seg lenge før hun la inn bud på en leilighet hun virkelig ønsket seg. Hun hadde et finansieringsbevis fra banken, deltok i en intens budrunde, og vant til slutt til en pris som lå godt over prisantydning. Timer etter at budet var akseptert av selger, ringte saksbehandleren i banken og fortalte at finansieringen likevel ikke kunne gå gjennom fullt ut, fordi den endelige kredittvurderingen viste noe banken ikke hadde fanget opp tidligere. Ida satt igjen med en akseptert kontrakt overfor selger og et lån som plutselig ikke lenger var like sikkert som hun trodde.

Situasjonen er skremmende, men den handler i bunn og grunn om en forveksling mange gjør mellom to ulike dokumenter fra banken.

Forskjellen på finansieringsbevis og bindende tilsagn

Et finansieringsbevis er i de aller fleste tilfeller en foreløpig, uforpliktende bekreftelse på at banken, basert på de opplysningene den har fått, mener du sannsynligvis kan få finansiert et kjøp opp til et visst beløp. Beviset er nesten alltid gitt med tydelige forbehold, blant annet om at den konkrete boligen må godkjennes av banken, at det gjennomføres en fullstendig kredittvurdering, at boligens verdi vurderes å stå i forhold til kjøpesummen, og at opplysningene du har gitt om egen økonomi stemmer og lar seg dokumentere. Et finansieringsbevis er altså et hjelpemiddel for å vite omtrent hvor mye du kan by, ikke en garanti for at akkurat det lånet vil bli utbetalt uansett hva du ender opp med å kjøpe.

Et bindende lånetilsagn er noe annet og langt sjeldnere i denne fasen av prosessen. Et slikt tilsagn er mer konkret knyttet til en bestemt eiendom og en fastsatt sum, og har normalt færre og snevrere forbehold. De færreste finansieringsbevis som utstedes før en budrunde, har denne graden av forpliktelse, selv om ordlyden banken bruker kan oppleves som trygg og forsikrende for kjøperen.

Hvorfor banken likevel kan trekke seg

Når banken trekker finansieringen etter at et forbehold slår inn, som at den endelige verditaksten viser en lavere verdi enn kjøpesummen, at ny dokumentasjon avdekker forhold som ikke var kjent tidligere, eller at boligens tilstand avviker fra det som lå til grunn for den foreløpige vurderingen, er dette normalt innenfor det finansieringsbeviset faktisk ga rom for. Boliglånsforskriftens krav til egenkapital, gjeldsgrad og stresstest av renten gjelder uansett, og banken kan ikke se bort fra disse selv om den allerede har utstedt et finansieringsbevis.

Det som derimot kan være problematisk, er hvis banken trekker finansieringen uten at noe forbehold faktisk er utløst, for eksempel dersom banken bare har ombestemt seg eller gjort en feil i sin første vurdering som ikke skyldes noe hos deg. I slike tilfeller kan banken ha opptrådt uaktsomt, og dette kan i visse tilfeller danne grunnlag for et erstatningskrav dersom du har lidt et økonomisk tap som følge av at du stolte på beviset, for eksempel fordi du er bundet overfor selger uten reell finansiering.

Det virkelige problemet: du er bundet av budet uansett

Det avgjørende poenget Ida må forstå, er at et akseptert bud som hovedregel er bindende overfor selger uavhengig av om banken leverer finansieringen eller ikke, i motsetning til angrerett ved boligkjøp, som ikke finnes i det hele tatt. Med mindre budet uttrykkelig var gitt med forbehold om finansiering, kan hun ikke trekke seg fra kjøpet bare fordi banken svikter. Dette er grunnen til at et bud helst bør inneholde et tydelig forbehold om endelig lånegodkjenning dersom finansieringen ikke allerede er fullstendig avklart før budrunden, særlig når beløpet er stort og tidspresset i en budrunde er høyt.

Hva Ida bør gjøre nå

Ida bør umiddelbart be banken om en skriftlig, konkret begrunnelse for hvorfor finansieringen trekkes, og be om å få se hvilke forbehold i det opprinnelige finansieringsbeviset som er utløst. Samtidig bør hun raskt undersøke om en annen bank kan tre inn og overta finansieringen, siden tiden før overtakelse ofte er knapp. Er begrunnelsen svak eller fraværende, og det økonomiske tapet er betydelig fordi hun står bundet overfor selger, bør hun kontakte advokat raskt for å vurdere om banken kan holdes ansvarlig, og for å få hjelp til å håndtere situasjonen overfor selger i mellomtiden.

Et eventuelt erstatningskrav mot banken må dokumenteres med et faktisk økonomisk tap, ikke bare frustrasjon over situasjonen. Aktuelle poster kan være merkostnaden ved å måtte finansiere kjøpet dyrere i en annen bank, gebyrer og renter som følge av forsinkelser, eller i verste fall et krav fra selger dersom overtakelsen ikke lar seg gjennomføre i tide. Jo bedre Ida kan dokumentere den direkte sammenhengen mellom bankens tilbakekall og det konkrete tapet, desto sterkere står hun i en eventuell sak mot banken. Har hun i mellomtiden funnet en løsning gjennom en annen bank, bør hun uansett sørge for at den nye finansieringen er solid avklart før overtakelsen, slik at hun ikke havner i samme usikkerhet på nytt.

Har hun tegnet en boligkjøperforsikring, kan det også være verdt å sjekke hva den faktisk dekker i akkurat denne situasjonen, siden slike forsikringer i hovedsak retter seg mot mangler ved selve boligen og ikke nødvendigvis mot tap som følger av at egen bank trekker en finansiering.

Kort oppsummert

• Et finansieringsbevis er som regel uforpliktende og gitt med forbehold, ikke en garanti for endelig lån.
• Et bindende tilsagn er sjeldnere og mer konkret knyttet til en bestemt eiendom og sum.
• Banken kan trekke finansieringen dersom et forbehold faktisk utløses, som avvik i verditakst eller ny dokumentasjon.
• Er finansieringen trukket uten saklig grunn og du har lidt et tap, kan det gi grunnlag for et erstatningskrav mot banken.
• Sørg for forbehold om finansiering i budet ditt dersom lånet ikke er fullstendig avklart før du byr.