Ferieleilighet med utleieavtale i sameie: sjekk dette før kjøp
Før du kjøper en ferieleilighet i et sameie med utleieavtale, bør du lese vedtektene, regnskapet og selve utleieavtalen. En ferieleilighet er en vanlig boligseksjon etter eierseksjonsloven, og seksjonseieren kan som hovedregel fritt leie ut sin egen seksjon. Utleieavtalen med et utleieselskap er en privat avtale, så det er innholdet i den som avgjør hva du er bundet til. Grensen på 90 døgn korttidsutleie i året gjelder ikke i sameier der alle enhetene brukes som fritidsboliger.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en ferieleilighet er etter eierseksjonsloven
Loven kaller en seksjon som skal brukes til helårsbolig eller fritidsbolig for en boligseksjon (eierseksjonsloven § 4). En ferieleilighet er altså ikke en egen kategori. Den er en vanlig boligseksjon, og den følger de samme reglene som en leilighet i byen.
Det første du bør sjekke, er hva seksjonen faktisk er registrert som. Hver seksjon har et fastsatt formål, bolig eller næring, og bruken må holde seg innenfor det formålet. Skal formålet endres, må seksjonen reseksjoneres. Er enheten registrert som næring, passer resten av denne artikkelen dårligere, og du bør få klarhet i hva næringsformålet tillater.
Sjekk også at eiendommen er seksjonert. Uten seksjonering kan det ikke gyldig avtales at en sameier har enerett til å bruke en bolig i mer enn ti år (§ 3). Kjøper du en andel i et vanlig sameie uten seksjonering, står du derfor svakere enn en seksjonseier.
Hvem som bestemmer over utleien
Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon (§ 24). Sameiet kan ikke bare vedta at utleie er forbudt. Vedtektene kan begrense hva du kan gjøre med seksjonen, men en slik begrensning krever samtykke fra dem den rammer.
To andre regler kan likevel treffe deg:
- Står det i vedtektene at styret skal godkjenne ny seksjonseier eller leier, kan styret bare nekte hvis det finnes saklig grunn.
- Korttidsutleie av hele boligseksjonen er ikke tillatt i mer enn 90 døgn i året. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Vedtektene kan flytte grensen til mellom 60 og 120 døgn, og det krever to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
Grensen på 90 døgn gjelder ikke i sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. Er det en eneste enhet som brukes til noe annet, for eksempel en fast bosatt vaktmester, kan grensen gjelde for hele sameiet. Spør derfor styret hvordan enhetene faktisk brukes, og ikke bare hva vedtektene sier.
Utleieavtalen: hva du må lese
Utleieavtalen er inngått mellom eieren og et utleieselskap eller en forvalter. Eierseksjonsloven har ingen særregler om slike avtaler. Det er derfor selve avtaleteksten som bestemmer hva du får og hva du må tåle.
Be om avtalen før du byr, og se etter disse punktene:
- hvor lenge avtalen varer, og hvordan den kan sies opp
- om du må overta avtalen, eller om den faller bort ved salget
- hvor mange uker eieren selv kan bruke leiligheten
- hva utleieselskapet tar i provisjon, og hvem som betaler rengjøring, vask og småreparasjoner
- hvem som bærer risikoen hvis leiligheten står tom
Har selgeren fått oppgitt forventet leieinntekt, bør du be om regnskap for de siste årene. Et anslag er ikke en garanti.
Kostnadene i sameiet
Utgifter til eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. De fordeles etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner taler for å fordele etter nytte eller forbruk (§ 29). I et fjell- eller kystsameie kan det bety store poster til brøyting, basseng, felles varmeanlegg og vedlikehold av fasaden.
De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen din for krav som følger av sameieforholdet, opp til to ganger folketrygdens grunnbeløp per bruksenhet (§ 31). Sameiet kan kreve et eierskiftegebyr på opptil fire ganger rettsgebyret, men bare fra den som selger. Det kan ikke avtales at kjøperen betaler det (§ 63 a).
Be om årsregnskap, budsjett og protokollene fra årsmøtene. Protokollen skal til enhver tid være tilgjengelig for seksjonseierne. Se etter vedtatte tiltak som ennå ikke er betalt, og etter om sameiet har satt av penger til vedlikehold.
Elisabeth og leiligheten ved skisenteret
Elisabeth vurderer en ferieleilighet til 3 450 000 kroner i et sameie med 20 seksjoner. Selgeren har en avtale med et utleieselskap, og prospektet lover rundt 120 utleiedøgn i året til 2 400 kroner per døgn.
Hun regner slik: 120 døgn gir 288 000 kroner brutto. Utleieselskapet tar 30 prosent, altså 86 400 kroner, og da står 201 600 kroner igjen. Felleskostnadene er 3 900 kroner i måneden, 46 800 kroner i året, og da er det 154 800 kroner igjen før skatt, strøm, vask og andre utgifter.
Så leser hun vedtektene. De sier ingenting om begrensning av utleie. Alle 20 enhetene er fritidsboliger, så grensen på 90 døgn gjelder ikke. Men utleieavtalen binder eieren i tre år til, og den kan ikke overtas uten at utleieselskapet godtar det. Det er nå hun har noe å forhandle om med selger, og hun avtaler å få svar før hun legger inn bud.
Kort oppsummert
- En ferieleilighet er en boligseksjon, og seksjonseieren kan som hovedregel fritt leie ut sin egen seksjon.
- Sjekk seksjonsformålet og at eiendommen er seksjonert, og les vedtektene om begrensninger i utleie.
- Grensen på 90 døgn korttidsutleie gjelder ikke når alle enhetene i sameiet brukes som fritidsboliger.
- En ferieleilighet sameie utleieavtale bør vurderes ut fra avtaleteksten: varighet, oppsigelse, egenbruk og provisjon.
- Be om regnskap, budsjett og årsmøteprotokoller, så du vet hva felleskostnadene dekker og hva som er vedtatt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.