Fellesgjeld i borettslag: risikoen du tar på deg som andelseier

Slik virker fellesgjeld i borettslaget, og hvor risikoen ligger

Fellesgjeld er lån som laget har tatt opp. Det er laget, ikke den enkelte andelseier, som har lånt pengene, ofte for å bygge eller rehabilitere boligene. Når du kjøper en andel, betaler du innskuddet, og samtidig overtar du i praksis en del av lagets gjeld ved at du betaler din andel av renter og avdrag.

Loven sier at andelseierne ikke hefter overfor kreditorene for lagets forpliktelser (borettslagsloven § 1-2). Banken kan altså ikke kreve fellesgjelden direkte fra deg. Andelseierne har heller ingen plikt til å skyte inn mer penger i laget enn innskuddet og felleskostnadene etter § 5-19.

Det er likevel ikke slik at risikoen forsvinner. Felleskostnadene dekker blant annet renter og avdrag på fellesgjelden, og de fordeles etter forholdet mellom verdiene på boligene, eller etter andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen. Styret fastsetter hvor mye hver andelseier betaler hver måned. Går regnskapet dårligere enn budsjettert, kan styret øke beløpet.

Ved stiftelsen av et nytt borettslag kan fellesgjelden ikke være mer enn 75 prosent av kostnadsoverslaget (§ 2-14). Grensen gjelder for starten. Senere kan laget ta opp nye lån, og fellesgjelden kan dermed vokse.

Renterisiko: hva en renteøkning gjør med felleskostnadene

Rentekostnaden er den risikoen som lettest merkes. Har laget lån med flytende rente, følger felleskostnadene stort sett renten. Har laget fast rente, er kostnaden forutsigbar til bindingstiden går ut. Da kommer en ny rente, og den kan være høyere.

Ta et borettslag med 50 andeler og 20 millioner kroner i fellesgjeld. Stiger renten med ett prosentpoeng, betyr det 200 000 kroner mer i renter i året for laget. Fordelt jevnt på 50 andeler blir det 4 000 kroner i året per andel, rundt 333 kroner i måneden. Stiger renten med to prosentpoeng, dobles beløpet til rundt 667 kroner i måneden. I virkeligheten fordeles kostnaden etter fordelingsnøkkelen i laget, så noen betaler mer og noen mindre enn dette snittet.

Du kan se lånene og rentevilkårene i lagets årsregnskap. Årsregnskapet skal sendes til alle andelseiere senest åtte dager før den ordinære generalforsamlingen (§ 7-4). Se etter hvor stor del av lånet som har fast rente, og når bindingen går ut.

Avdragsfrihet og nye lån

Mange lån i borettslag er avdragsfrie i en periode. Borettslagsloven regulerer ikke hvor lenge det kan vare, for dette er vilkår i låneavtalen med banken. Så lenge perioden varer, betaler laget bare renter, og felleskostnadene blir lave. Når perioden går ut, begynner avdragene, og felleskostnadene øker. Hva det betyr, er forklart i artikkelen om avdragsfrihet som går ut.

Styret kan ikke ta opp hvilke lån som helst på egen hånd. Det trengs samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall for å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene. Det samme gjelder tiltak som går ut over vanlig forvaltning når de fører til økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene (§ 8-9). Som andelseier har du altså en stemme når et nytt og stort lån er oppe.

Hva skjer hvis andre andelseiere ikke betaler?

Felleskostnader er en fast månedlig utgift, og laget regner med innbetalingen. Betaler en andelseier ikke, har laget panterett i andelen framfor alle andre hefte, for krav på felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet (§ 5-20). Panteretten gjelder uten registrering, men kravet kan ikke være større enn to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Pant sikrer likevel ikke at pengene kommer raskt. Laget må først følge opp kravet og eventuelt gå til namsmannen. I mellomtiden må laget dekke renter og avdrag til banken. Er det snakk om få og små beløp, merkes det knapt. Er det mange eller store utestående krav, kan styret måtte øke felleskostnadene eller dekke manglene fra lagets reserver. I mellomtiden bærer de som betaler, kostnaden.

Hvem bestemmer over lagets lån?

Generalforsamlingen har det øverste myndet i laget og velger styret. Styret leder laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen, og kan ta alle avgjørelser som ikke er lagt til andre. Det betyr at styret ordner det løpende, som å forhandle med banken om rentevilkår innenfor det generalforsamlingen har gitt rom for.

Går styret ut over myndigheten sin, er ikke alltid avtalen ugyldig. Etter loven er en disposisjon ikke bindende for laget bare dersom laget kan vise at motparten forsto eller burde ha forstått at styret gikk for langt, og det ville stride mot heder og god tro å la avtalen gjelde. Styremedlemmer som uaktsomt volder laget tap, kan bli erstatningspliktige. Derfor er det viktig at store lån faktisk legges fram for generalforsamlingen i forkant.

Fellesgjeld og prisen når du selger

Fellesgjelden påvirker også prisen på andelen. Kjøperne vurderer totalprisen, og en høy andel fellesgjeld betyr at en større del av prisen betales over felleskostnadene i stedet for ved overtakelsen. Er felleskostnadene høye, eller kan de bli det, kan det prege hvor mange som er interessert og hva de er villige til å betale. Har du IN-ordning og har nedbetalt din andel, er forholdet motsatt, og kjøperen betaler da mer for andelen selv og mindre i felleskostnader.

Slik kan du begrense risikoen

Noen grep er opp til deg som kjøper eller andelseier:

• Les årsregnskapet og se på lånene: størrelse, rentebinding, avdragsvilkår og løpetid.
• Spør om det finnes en vedtatt plan for vedlikehold og oppgraderinger som kan kreve nye lån.
• Spør om laget har individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Da kan du betale ned din andel og få lavere felleskostnader. Les mer i artikkelen om IN-ordning.
• Husk at det er totalprisen som teller, altså kjøpesummen pluss din andel av fellesgjelden. Se artikkelen om totalpris i borettslag.
• Møt på generalforsamlingen og stem når nye lån, større tiltak eller endringer i fordelingen er oppe.

Før avtale om bolig knyttet til en andel inngås, skal en yrkesutøver etter § 2-16 opplyse deg om rente- og avdragsvilkår, løpetid og andre vilkår av vesentlig betydning for nedbetalingen av fellesgjelden.

Kort oppsummert

• Fellesgjeld er lån laget har tatt opp, og du betaler din del gjennom felleskostnadene.
• Du hefter ikke personlig overfor lagets långivere, men risikoen for fellesgjeld i borettslag er at kostnadene kan stige.
• Renteøkning og utløp av avdragsfrihet gir høyere felleskostnader for alle.
• Utestående felleskostnader har laget legalpant for, men pengene kommer ikke alltid raskt.
• Les årsregnskapet, regn på ulike scenarier og stem når nye lån er oppe.