Burettslagslova
§ 2-16 — Plikt til å opplyse om fellesgjelden før du kjøper
Du skal få vite alt om renten, avdragene og løpetiden på fellesgjelden før du kjøper ny borettslagsleilighet av en utbygger. Lær hva du må se etter.
Kort svar
Når du kjøper en ny bolig av et utbyggerfirma (yrkesutøver), har de plikt til å gi deg all viktig informasjon om borettslagets fellesgjeld før du signerer avtalen. Du har krav på å vite renten, når avdragene begynner å løpe, hvor lenge lånet varer, og andre vilkår som påvirker lommeboken din.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Mange nybygde borettslagsleiligheter markedsføres med fristende lave felleskostnader de første årene. Dette gjøres ofte ved at fellesgjelden har avdragsfrihet (du betaler bare renter, ikke ned på selve gjelden) de første fem eller ti årene.
Problemet oppstår når avdragsfriheten utløper. Brått begynner banken å kreve avdrag i tillegg til rentene, og de månedlige felleskostnadene dine kan nesten doble seg fra én måned til den neste. For at du skal unngå en slik sjokkregning, stiller loven strenge krav til at utbygger informerer deg grundig før avtalen inngås.
Loven tvinger utbyggeren til å legge kortene på bordet. Du skal få se nøyaktig hva rentebetingelsene er, om lånet har avdragsfrie år, og nøyaktig når du i så fall må begynne å betale avdrag. Du skal også få vite løpetiden på lånet (vanligvis 30 eller 40 år), og om renten er flytende eller bundet.
Kjenne de virkelige utgiftene
Dette handler om at du skal skjønne den virkelige prisen på å bo der. En lav månedspris er bare et øyeblikksbilde. Kjøper du en leilighet uten å vite betingelsene, risikerer du å ikke klare utgiftene tre år frem i tid.
Derfor pålegger loven selgeren å presentere denne informasjonen slik at det er forståelig for deg, gjerne gjennom regneeksempler i salgsoppgaven (prospektet) der de viser hva felleskostnadene blir både under avdragsfriheten og etter at avdragene starter.
Eksempel
Eksempel · Kari
Kari går på visning i et splitter nytt byggeprosjekt. Prospektet lyser opp med ordene "Kun 6 000 kr per måned i felleskostnader!". Inni prospektet, under et eget avsnitt, har utbyggeren oppfylt plikten etter § 2-16. Her står det at de lave kostnadene gjelder de fem første årene fordi borettslaget har avdragsfrihet på fellesgjelden. Etter fem år begynner avdragene. Da står det tydelig at felleskostnadene forventes å hoppe til 11 500 kroner per måned, gitt at renten forblir den samme. Takket være denne informasjonen, regner Kari på sin egen økonomi, innser at 11 500 kr blir for dyrt for hennes budsjett, og takker nei til å kjøpe.
Vanlige feil
- Overse avsnittene om løpetid og avdragsfrihet, og bare se på dagens felleskostnader
- Glemme at "flytende rente" betyr at utgiftene også kan gå opp utover det prospektet anslår
- Ikke lese finansieringsplanen utbygger har lagt ved
- Kjøpe en bolig med tanke om å "flytte før avdragsfriheten utløper" (dette påvirker verdien av leiligheten hvis neste kjøper ikke vil ta over utgiften)
Hva bør du gjøre?
Se etter ordet "avdragsfri" eller "avdragsfrihet" i salgsdokumentene. Hvis lånet er avdragsfritt, må du finne ut akkurat når det utløper, og hva de nye månedlige kostnadene blir.
Lån også en kalkulator eller bruk bankens verktøy på nett til å sjekke hva som skjer med den høye felleskostnaden hvis lånerenten skulle øke med 3 prosentpoeng. Hvis det regnestykket får deg til å miste nattesøvnen, har boligen sannsynligvis for høy gjeldsbelastning for din økonomi.
Dumme spørsmål
Er det ulovlig at felleskostnadene dobler seg etter fem år?
Nei, så lenge fellesgjelden lovlig ble satt til maks 75 prosent ved oppstart, er det helt lovlig at avdragene starter etter fem år og øker regningen din betraktelig. Derfor er opplysningsplikten i denne paragrafen så ekstremt viktig for at du selv tar et opplyst valg.
Hva om utbygger glemte å fortelle meg om at avdragsfriheten snart løp ut?
Hvis utbygger (eller megler) bevisst har skjult vilkårene eller unnlatt å gi lovpålagt informasjon om gjelden, har du en sterk sak etter forbrukerkjøpsreglene (bustadoppføringslova). Dette regnes som en mangel, og du kan kreve erstatning for tapet du lider, eller i ekstreme tilfeller heving av kjøpet.
Er fellesgjelden fast eller flytende rente?
Det velger borettslaget (i startfasen utbyggeren). Det vanligste er flytende rente for å ha fleksibilitet, men utbygger skal altså gi deg opplysninger om akkurat dette i prospektet.