Felles private vann- og avløpsledninger: ansvar mellom naboer

Hva som regnes som felles private ledninger

Felles private ledninger er vann- og avløpsrør som ikke eies av kommunen, men av grunneierne selv, og som betjener mer enn én eiendom. Det kan være en stikkledning som deles av to eneboliger, et privat vannverk i et boligfelt eller en felles kloakkledning mellom naboer. Ledningene ligger gjerne på flere eiendommer, og det er sjelden alle vet nøyaktig hvor.

Det første spørsmålet er hvem som eier hva. Eier flere ledningen sammen, og eierandelene er regnet i deler, gjelder sameigelova (lov om sameige § 1). Eier hver nabo sin egen strekning av ledningen, er det eiendomsretten til strekningen som er utgangspunktet. Svaret hentes ofte fra avtaler, tinglysinger, tegninger og hvordan ledningen er bygd og brukt.

Hvor kommunens ledning slutter og din private begynner, bestemmes av kommunens regler og tilknytningsavtalen. Er du i tvil, spør kommunen. Mer om ansvaret for stikkledningen står i ansvar for stikkledning.

Avtalen går foran loven

Både sameigelova og naboloven gjelder bare så langt noe annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold. Sameigelova § 1 sier at føresegnene gjelder så langt ikke annet følger av avtale, og naboloven § 1 sier det samme. En skriftlig avtale mellom naboene om hvem som eier ledningen, hvordan kostnadene deles og hvem som kan gjøre hva, bestemmer derfor mer enn loven.

Avtalen bør tinglyses som en rettighet på eiendommene, slik at den har rettsvern mot senere erververe og kreditorer (tinglysingsloven § 20). Rettigheter kan også oppstå uten avtale. Den som bruker en ting som om han var bruksrettshaver, hevder bruksrett, og hevdstiden er som hovedregel 20 år. For bruk som ikke viser seg av en fast tilstelling, er hevdstiden 50 år (hevdslova §§ 7 og 8). Hvordan hevd av en ledningsrett virker i praksis, står i ledninger over naboens grunn.

Slik deles utgiftene uten avtale

Hvis ledningen er et sameie og det ikke finnes en avtale, er det kostnadsreglene i sameigelova som gjelder. Utgangspunktet er at alle sameierne regnes som like store eiere når intet annet er påvist (§ 2).

Faste eller nødvendige utgifter på tingen bærer sameierne etter den parten de har. Det samme gjelder andre vanlige utgifter og ytelser så langt alle eierne kan få etter måten like stor nytte av dem. Kostnader utenom dette fordeles etter nytte (§ 9). Reparerer dere en felles hovedledning som begge hus er avhengige av, deles regningen etter eierandel. Vil bare den ene eieren ha en ny avgrening til et tilbygg, er det han som har nytten og som bærer kostnaden.

Hver sameier kan kreve at tingen holdes forsvarlig ved like. Han kan også på egen hånd gjøre det som trengs for å berge tingen fra skade eller ødeleggelse, men skal først rådføre seg med de andre så langt det kan gjøres uten opphold og særlig kostnad. Han kan regne seg en rimelig lønn for arbeidet og får igjen nødvendige utlegg (§ 8). Ryker en hovedledning midt i frostperioden, kan den ene derfor handle uten å vente på enighet, men han må dokumentere kostnadene.

Andelen i ledningen er knyttet til eiendommen. En part som ligger til fast eiendom, må ikke avhendes uten sammen med eiendommen (§ 10). Selges huset, følger andelen i ledningen med. Reglene om forkjøpsrett gjelder ikke for en part som ligger til fast eiendom og skifter eier sammen med den (§ 11).

Vedtak og uenighet mellom eierne

Et flertall av eierne kan gjøre vedtak om styring og utnytting i samsvar med det tingen er ment for. Vedtaket kan ikke stride mot loven, gå ut på urimelig kostnad eller gjøre tingen om til noe annet (§ 4). Flertall er de som har mer enn halvparten, og halvparten er nok når mindre enn halvparten stemmer imot. Står halvparten mot halvparten, avgjøres spørsmålet med loddtrekning (§ 7).

To naboer med like store andeler kan altså ende opp med loddtrekning hvis de står steilt mot hverandre om en vedtaksak. For større endringer, som å bygge en helt ny ledning, kommer § 4 i veien: vedtak som medfører urimelig kostnad eller gjør tingen om til noe annet, kan ikke fattes ved flertall. Da trengs enighet mellom eierne.

Er det mange eiere, for eksempel i et boligfelt, kan flertallet sette et styre, men det forutsetter skrevne vedtekter om styrevalg og hva styret kan avgjøre (§ 6). Vedtektene må godkjennes av tingretten hvis de bare er vedtatt med flertall.

Når ledningen skader naboens eiendom

En lekkasje, et brudd eller en tett avløpsledning kan gi vann i naboens kjeller eller kloakk i hagen. Naboloven § 2 sier at ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe på naboeiendommen. Er det en skade eller ulempe i strid med bestemmelsen, skal den ansvarlige erstatte det økonomiske tapet, enten han eller noen han svarer for, har vært uaktsom eller ikke (naboloven § 9). Ansvaret kan lempes etter skadeserstatningsloven § 5-2, og kravet kan falle bort eller settes ned hvis skadelidte etter god naboskikk burde ha sagt fra tidligere.

Er skaden eller ulempen i strid med § 2, kreves det ikke at den ansvarlige har vært uaktsom. Om en lekkasje eller et rørbrudd er urimelig eller unødvendig etter § 2, må vurderes konkret. Hvem som er ansvarlig når ledningen eies i fellesskap, avhenger av hvem som rår over ledningen og hva som forårsaket skaden.

Naboen kan også be om naboskjønn for spørsmålet om hvordan et tiltak bør settes i verk så det ikke kommer i strid med loven (§ 7).

Ledning på naboens grunn: rett og flytting

En ledning som ligger på naboens grunn, hviler enten på en avtale, en tinglyst rett eller hevd. Har du en slik rett, kan eieren av grunnen ikke bare kreve ledningen fjernet. Kreves det flytting, gjelder servituttlova: hver av partene kan kreve at bruken flyttes eller nærmere fastlegges når det ikke er noen tungtveiende grunn imot, den som krever det bærer kostnaden, og den nye løsningen er minst like god for motparten (servituttlova § 5). Jordskifteretten avgjør slike saker både som del av en jordskiftesak og som egen sak (§ 18).

Ligger ledningen på naboens grunn uten avtale, tinglyst rett eller hevd, har du ikke noen sikker rett til å la den ligge. Hva naboen da kan kreve, må vurderes i det enkelte tilfellet.

Kort oppsummert

• Avklar først hvem som eier ledningen og hvor den ligger. Svaret finnes i avtaler, tinglysinger og tegninger.
• Avtalen mellom naboene går foran sameigelova og naboloven. Tinglys den.
• Uten avtale deles faste utgifter etter eierandel, og tilleggsarbeid for én eier betales etter nytte.
• Den ene eieren kan sette i gang nødvendig sikring, men skal rådføre seg først hvis det kan gjøres uten opphold, og får igjen nødvendige utlegg.
• Skader en felles ledning naboens eiendom, kan naboloven § 9 gi erstatning uten skyld.