Felles innglassing av balkonger: slik vedtar sameiet det
Skal sameiet vedta felles innglassing av balkonger, trengs som regel minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Innglassing endrer bygget og går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, og da gjelder eierseksjonsloven § 49. Kostnaden fordeles som hovedregel etter sameiebrøken, men sameiet kan også vedta en ordning der de som får glass, betaler selv. Endrer tiltaket sameiets karakter vesentlig, må alle seksjonseierne samtykke.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvilket flertall krever felles innglassing av balkonger
Eierseksjonsloven § 49 sier at beslutninger om ombygging, påbygging og andre endringer av bebyggelsen som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Å sette glass på alle balkongene er en slik endring.
I sameier med bare boligseksjoner har hver seksjon én stemme (§ 52). Har sameiet også næringsseksjoner, regnes flertallet som utgangspunkt etter sameiebrøken. Det er de avgitte stemmene som teller, ikke antall seksjoner. Er 22 stemmer avgitt, trengs 15 for to tredjedeler, siden 14 er under grensen.
Beslutninger om at sameiet skal vedta felles innglassing, kan ikke tas av styret alene. Styret kan ikke ta avgjørelser som loven legger til andre, og her er det årsmøtet som har myndighet.
To måter å legge opp vedtaket på
Sameiet kan gå fram på to måter, og valget påvirker hvem som betaler.
Den første er at sameiet selv bestiller og betaler glass til alle balkongene. Kostnaden blir da en felleskostnad. Etter § 29 fordeles felleskostnader etter sameiebrøken. Når særlige grunner taler for det, kan de fordeles etter nytte eller forbruk, og vedtektene kan gi en annen fordeling hvis de som berøres, uttrykkelig går med på det.
Den andre er at sameiet vedtar en felles standard for utseende og vilkår, og at hver seksjonseier som vil ha glass, bestiller og betaler selv. Fasaden blir lik, uten at alle må være med på regningen. Dette gjør ofte saken lettere å få gjennom.
Seksjoner uten balkong får ingen nytte av første løsning, men betaler likevel sin andel. Det er et argument mot sameiebrøk, og årsmøtet må kunne forklare hvorfor fordelingen er rimelig. Et flertall kan ikke vedta noe som gir noen en urimelig fordel på andres bekostning (§ 40).
Slik forbereder styret saken
Saken må stå i innkallingen. Innkallingen skal sendes med minst åtte og høyst tjue dagers varsel, og årsmøtet kan bare treffe beslutning i saker som er oppført der (§ 45). Et godt grunnlag inneholder:
- et pristilbud, helst fra to leverandører, med pris per balkong og samlet pris
- tegning eller produktblad som viser utseende
- forslag til hvordan kostnaden fordeles, og hva det blir per seksjon
- forslag til finansiering, for eksempel over felleskostnadene eller med lån
- hvem som vedlikeholder glasset og betaler for fuktskader senere
- en vurdering av om kommunen må søke, og hvem som sender søknaden
Fasadeendring er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-1. Sameiet kan sende én felles søknad. Se bestemmelsene i plan- og bygningsloven.
Havlandet og de 16 balkongene
Sameiet Havlandet har 24 boligseksjoner, og 16 av dem har balkong. Leverandørens tilbud er 62 000 kroner per balkong, til sammen 992 000 kroner. Styreleder Roar Aasen legger fram et forslag om at sameiet betaler og at kostnaden deles etter sameiebrøken. Hver seksjon vil da stå for rundt 41 300 kroner.
På årsmøtet er 22 stemmer avgitt. Fjorten stemmer for og åtte mot. To tredjedeler av 22 er 14,7, så 14 stemmer er ikke nok, og forslaget faller.
Styret kommer tilbake med et nytt forslag. Sameiet vedtar en felles standard for glass, farge og profil, og seksjonseierne bestiller selv. På neste møte stemmer 17 av 22 for, og vedtaket går gjennom. Åtte eiere velger å sette opp glass det første året.
Hvem vedlikeholder glasset etterpå
Det bør avklares i selve vedtaket. Etter § 33 skal sameiet holde bygningen og fellesarealene forsvarlig ved like, og glass og profiler kan bli en del av fasaden. Vedtektene kan i stedet gi eierne av bestemte seksjoner plikt til å vedlikeholde deler av fellesarealene, men det krever samtykke fra de eierne det gjelder.
Skriv derfor inn i vedtaket hvem som skal rengjøre, bytte knuste ruter og dekke eventuelle fuktskader. Er vedlikeholdet lagt på flere seksjonseiere, hefter hver av dem for hele tapet hvis vedlikeholdet svikter, med mindre vedtektene sier noe annet (§ 34). Det er en god grunn til å være presis.
Når alle må være enige
Eierseksjonsloven § 51 krever samtykke fra alle seksjonseiere for beslutninger om tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter. De fleste innglassingsprosjekter er ikke så store. Men dersom innglassingen endrer bygget så mye at det ser helt annerledes ut, eller hvis den innebærer en ny bruk av arealene, bør sameiet vurdere om kravet er oppfylt.
Vedtektene kan ikke sette strengere flertallskrav enn loven. Skal sameiet kreve mer enn to tredjedeler for innglassing, må grunnen derfor ligge i § 51 eller i en annen lovregel.
Kort oppsummert
- Beslutning om felles innglassing av balkonger krever normalt minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
- Sameiet kan velge mellom å betale alt som felleskostnad og å vedta en felles standard der hver eier betaler for sin balkong.
- Saken må stå i innkallingen, med pris, tegning, kostnadsfordeling og ansvar for vedlikehold.
- Fasadeendring kan kreve søknad til kommunen, og sameiet kan sende én felles søknad.
- Et vedtak om felles innglassing av balkonger kan ikke gi noen en urimelig fordel på andres bekostning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.