Hva som skal til for at kravet kan fremmes allerede nå
For at du skal kunne kreve prisavslag før overtakelse, må to ting være på plass: mangelen må være konstatert, altså tilstrekkelig dokumentert og klarlagt, og verdireduksjonen må la seg fastsette, enten gjennom en takst, et innhentet pristilbud på utbedring, eller annen forsvarlig verdivurdering. Er mangelen fortsatt uavklart — for eksempel fordi omfanget ikke er kartlagt eller årsaken er usikker — bør du varsle selger om at du vurderer å kreve prisavslag, men vente med å tallfeste kravet til du har et forsvarlig grunnlag. Det er ingen ulempe ved å varsle tidlig; tvert imot styrker det din sak å ha dokumentert at du reagerte så snart forholdet ble kjent. Det avgjørende for retten til prisavslag er ikke hvilket tidspunkt i prosessen du befinner deg på, men om mangelen faktisk forelå og lar seg verdsette.
Hvorfor overtakelsestidspunktet likevel har praktisk betydning
Selv om retten til prisavslag i prinsippet ikke er avhengig av overtakelse, er verdien på overtakelsestidspunktet det praktiske utgangspunktet for beregningen i de fleste saker. Dette henger sammen med at overtakelsen ofte er det tidspunktet der boligens tilstand er mest fullstendig kartlagt — gjennom overtakelsesbefaring og protokoll — og fordi det praktiske oppgjøret uansett skjer i forbindelse med overtakelsen. Oppdager du en mangel før overtakelse, er det derfor lurt å bruke tiden frem til overtakelsen til å innhente best mulig dokumentasjon på omfang og kostnad, slik at kravet står sterkest mulig når det formelt fremmes. Mange velger også å avtale at et beløp tilsvarende antatt prisavslag holdes tilbake på meglers klientkonto ved overtakelsen, slik at oppgjøret ikke stopper opp mens den endelige verdivurderingen pågår.
Slik går du praktisk frem med kravet
Start med å dokumentere mangelen grundig — bilder, eventuelt en fagpersons vurdering, og gjerne et innhentet pristilbud på utbedring. Send deretter et skriftlig varsel til selger der du beskriver mangelen, viser til at den utgjør et avvik fra avtalt eller opplyst stand, og opplyser at du vurderer å kreve prisavslag. Er du usikker på om forholdet faktisk er en mangel i avhendingslovas forstand, eller hvordan verdireduksjonen bør beregnes, er dette et typisk punkt der det lønner seg å involvere boligadvokat før du sender et konkret kravbeløp til selger — en for lav eller for høy vurdering i startfasen kan gjøre den videre dialogen vanskeligere. Ved overtakelsen bør kravet, eller forbeholdet om at det vil bli fremmet, tas inn i overtakelsesprotokollen, slik at det er dokumentert at forholdet var kjent og reist før eierskapet formelt gikk over.
Vebjørns fuktmåling før overtakelse
Vebjørn oppdaget under en befaring tre uker før avtalt overtakelse at det var forhøyet fuktnivå i kjellergulvet, et forhold som ikke var omtalt i tilstandsrapporten. Han bestilte umiddelbart en fagperson til å måle omfanget og innhentet et pristilbud på utbedring, slik at han hadde et konkret tallgrunnlag klart før overtakelsen. Da overtakelsen fant sted, tok han forholdet inn i protokollen med henvisning til dokumentasjonen han allerede hadde skaffet, og partene ble enige om at et beløp tilsvarende det innhentede pristilbudet ble holdt tilbake på klientkontoen inntil saken var endelig avklart. Ved å handle tidlig fikk Vebjørn et solid grunnlag for kravet lenge før den formelle avregningen fant sted.
Kort oppsummert: - Prisavslag kan i prinsippet kreves så snart mangelen er konstatert og verdien kan fastsettes, uavhengig av overtakelse. - Det praktiske utgangspunktet for beregningen er likevel ofte verdien på overtakelsestidspunktet. - Bruk tiden før overtakelse til å dokumentere mangelen og innhente pristilbud på utbedring. - Ta forbeholdet eller kravet inn i overtakelsesprotokollen ved overtakelse. - Er verdsettelsen usikker, bør boligadvokat involveres før et konkret kravbeløp sendes selger.