Prisavslag eller heving: hva lønner seg?

Hva du får med prisavslag og hva du får med heving

Med prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen) beholder du boligen og får en økonomisk kompensasjon. Loven sier at prisavslaget settes til kostnadene ved å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist. Du bor videre, og saken handler bare om hvor mye pengene skal være.

Med heving bringes kjøpet til opphør. Partenes plikter faller bort, og begge har krav på å få tilbake det de har ytt. Du leverer boligen tilbake og får kjøpesummen tilbake. Det er et mye tyngre inngrep, og det forklarer hvorfor lovens vilkår er strengere. Ved siden av begge kravene kan du ha rett til erstatning for tap, og du kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet mens saken pågår.

Vilkåret for å heve

Du kan heve hvis mangelen er et vesentlig kontraktsbrudd (avhendingslova § 4-13). Høyesterett har sagt at vesentlighet avgjøres etter en skjønnsmessig helhetsvurdering. Prosentberegninger av utbedringskostnaden mot kjøpesummen er bare et utgangspunkt.

I en avgjørelse fra Finansklagenemnda om et rekkehus fra 1958 var det påvist en mangel med utbedringskostnader på 467 506 kroner. Nemnda viste til at terskelen for heving etter nemnds- og rettspraksis er meget høy, og avslo heving selv om det var en mangel. Kjøperen fikk prisavslag i stedet. Slik blir det i mange saker: mangelen er reell, men den er ikke så alvorlig at kjøpet kan oppheves.

Fristen for å heve er kortere enn du tror

Du taper hevingsretten hvis du ikke gir melding om heving innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med mangelen. Høyesterett har lagt til grunn at tre måneder må være i ytterkanten av hva en kjøper normalt kan vente. Det er ikke en frist du alltid har, og i mange saker kan det være kortere.

I en høyesterettsdom kom hevingsmeldingen for sent. Kjøperne overtok i oktober 2023, reklamerte nøytralt 1. november 2023 og erklærte heving i mars 2024. Fristen for hevingsmelding var ute i slutten av januar 2024. De satt igjen uten hevingen.

Unntaket er når selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro. Da mister du ikke hevingsretten på grunn av tidsfristen. Prisavslag har ikke den korte fristen, men må reklameres innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.

Slik gikk det for Birgitte

Birgitte kjøpte en enebolig og oppdaget fire uker etter overtakelsen at kjelleren var fuktskadet langt utover det tilstandsrapporten viste. Hun ble så sint at hun ville ha hele kjøpet omgjort. Selgerens forsikringsselskap mente at utbedringen ville koste omtrent 300 000 kroner, mens boligen var kjøpt for over fem millioner.

Birgitte reklamerte skriftlig innen få dager og ba om en vurdering av begge kravene. Hun forstod at heving var en risikosport: mangelen var reell, men resten av huset var i orden, og hun ville bo der. Hun bestemte seg for prisavslag og holdt ikke tilbake noe av oppgjøret som ikke var sikret. Selskapet ville først kun godta halve beløpet, men etter at hun la fram et tilbud fra et byggefirma, ble prisavslaget satt til tilbudet minus egenandelen. Hevingskravet var aldri fremmet, og hun unngikk å risikere at hele saken falt på at mangelen ikke var vesentlig nok.

Slik velger du mellom kravene

Spør deg selv om tre ting.

• Vil du egentlig bo i boligen? Hvis ja, er prisavslag nesten alltid riktig.
• Er mangelen så stor at den påvirker bruken eller verdien av hele boligen? Da kan heving være et alternativ, men bare med en solid begrunnelse.
• Har det gått lang tid? Hvis du ikke har gitt melding om heving innen rimelig tid, er hevingsretten trolig borte, mens prisavslag fortsatt kan være mulig.

Er du usikker, kan du reklamere nøytralt først. Loven krever bare at du sier fra at du gjør kontraktsbruddet gjeldende og hva slags brudd det er. Du kan lese mer om hvordan kravene kan endres underveis i artikkelen om å bytte krav fra prisavslag til heving, og hva som gjelder for delforlik i saken om delforlik i boligtvist. Valget mellom stort prisavslag og heving er behandlet i artikkelen om strategi ved heving eller stort prisavslag. Hele regnemåten for kravet står i hovedartikkelen om prisavslag på bolig.

Kort oppsummert

• Prisavslag er det vanlige kravet, mens heving krever et vesentlig kontraktsbrudd og har en meget høy terskel.
• Ved prisavslag beholder du boligen. Ved heving leverer du den tilbake og får kjøpesummen tilbake.
• Hevingsmelding må gis innen rimelig tid, og tre måneder er i ytterkanten.
• Ved tvil om prisavslag eller heving kan du reklamere nøytralt og la valget av krav ligge til du har dokumentasjon.