Endringer i leiebolig: hva kan leietaker gjøre uten å spørre?

Hovedregelen om endringer i leiebolig

Husleieloven § 5-4 sier at leieren ikke uten utleierens samtykke kan foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig. Regelen gjelder både innvendige og utvendige endringer. Den gjelder også når du betaler alt selv og når endringen ville gjort boligen penere eller bedre.

Bakgrunnen er at utleier eier boligen og skal ha den tilbake i brukbar stand. Utleier kan ha forsikring, byggetillatelser og naboer å ta hensyn til. Derfor er det utleier som bestemmer hva som gjøres med bygningen, med mindre loven eller avtalen gir deg mer rom.

Samtykket bør du ha skriftlig, for eksempel i en e-post eller en melding. Muntlig samtykke er gyldig, men det er vanskelig å bevise hvis det blir tvist om hva dere ble enige om.

Hva regnes som en endring, og hva er vanlig bruk?

Loven definerer ikke «forandring». I praksis skiller man mellom inngrep i selve boligen og vanlig bruk av den.

Inngrep som normalt krever samtykke: - å rive eller sette opp vegger, åpne dører eller vinduer - å skifte fast inventar som kjøkkeninnredning, gulv, baderomsinnredning eller vinduer - å flytte rør, strømuttak eller ventilasjon - å montere varige installasjoner som markise, parabol, platting, bod eller ladeboks - å bytte dørlås eller montere nytt sikringsutstyr på ytterdør - å felle trær, bygge gjerde eller endre hagen

Vanlig bruk skjer ved at du møblerer, henger opp bilder og bruker boligen slik den er laget for å brukes. Små hull etter bildekroker blir normalt ikke regnet som noen endring du må spørre om, men utleier kan ha satt andre regler i leieavtalen eller i husordenen. Les avtalen først. Hvor grensen går for maling, tapet og faste hyller, er ikke bestemt i loven. Spør hvis du er i tvil, og be om svaret skriftlig.

Når utleier ikke kan nekte: tilrettelegging for nedsatt funksjonsevne

Leier du bolig, kan du med utleierens godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av din eller et husstandsmedlems nedsatte funksjonsevne. Godkjenningen kan ikke nektes uten saklig grunn. Det kan være en rampe, en ekstra håndlist, en dørterskel som fjernes eller en kontrast på trappetrinn.

Dere må fortsatt be om godkjenning før du starter. Forskjellen fra andre endringer er at utleier trenger en saklig grunn for å si nei. Saklig grunn kan for eksempel være at tiltaket vil skade bygningens konstruksjon, at det strider mot brannkrav eller at det bryter med et offentlig påbud. At utleier synes det er stygt eller upraktisk, er normalt ikke nok.

Loven sier ikke noe om hvem som betaler for tiltaket. Du bør avtale det før arbeidet settes i gang. Husk at tiltak du gjør på eiendommen, i utgangspunktet må tilbakestilles etter reglene under.

Endringer utleier selv gjør mens du bor der

Regelen går også andre veien. Du må finne deg i endringer av boligen hvis arbeidet kan gjøres uten nevneverdig ulempe for deg, og endringen ikke gjør boligen mindre verdt for deg. Større endringer krever ditt samtykke.

Utleier kan altså bytte et brukt komfyrtopp mot en ny uten å spørre. Å bygge om stuen mens du bor der, kan ikke gjøres uten at du sier ja.

Før slike arbeider begynner, skal du ha melding. Fristen følger av § 9-6 første ledd, som er tre måneder. Det gjelder ikke hvis det må gjøres noe straks for å hindre skade og det ikke går an å varsle deg. Medfører arbeidene ulempe for deg som ikke er ubetydelig, kan du kreve avslag i leien. Adgangsreglene står i husleieloven § 5-6.

Hva skjer med endringen når leieforholdet slutter?

Når du flytter ut, skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slitasje. Det følger av husleieloven § 10-2. Hva som gjelder for endringer, avhenger av om du hadde rett til å gjøre dem:

• Gjorde du endringen med samtykke, eller hadde du rett til den, kan utleier ikke uten særskilt avtale kreve at du setter boligen tilbake.
• Gjorde du endringen uten rett, kan utleier kreve tilbakestilling. Er det uforholdsmessig dyrt eller gir urimelig verditap, kan utleier i stedet kreve erstattet verdireduksjonen som endringen har ført til.

Avtal derfor allerede ved samtykket om du skal sette tilbake eller ikke. Skriv det i samme melding som godkjenningen.

Har du med utleierens samtykke gjort vesentlige forbedringer, kan du etter § 10-5 kreve vederlag for den fordelen utleier får, med mindre annet ble avtalt da samtykket ble gitt. Blir dere ikke enige om beløpet, kan hver av dere kreve at en takstnemnd avgjør saken.

Endringer i leiebolig som borettslag og sameie kan stille krav til

Bor du i en leilighet som utleier eier i et sameie eller borettslag, gjelder i tillegg reglene i huset. Fasade, vinduer, balkong og ytterdør er ofte felles ansvar, og endringer kan kreve godkjenning fra styret. Utleiers samtykke er da ikke nok alene. Spør utleier om han har undersøkt vedtektene før du bestiller noe.

Det samme gjelder offentlige krav. Noen tiltak krever byggetillatelse eller melding til kommunen, for eksempel bygging av terrasse, endring av bærende vegger eller flytting av våtrom. Det er utleier som er eier og som i praksis må stå som søker.

Hva kan skje hvis du gjør endringer uten samtykke?

Å gjøre endringer uten samtykke er mislighold av leieavtalen. Utleier kan kreve at du retter opp, og han kan kreve erstatning for tap som oppstår, for eksempel utgifter til å reparere skader du har laget. Erstatningsansvaret etter § 5-8 gjelder når du har gjort feil eller forsømt noe. Alvorlige og gjentatte brudd kan i verste fall gi utleier grunnlag for å si opp eller heve leieavtalen, men det avhenger av hvor alvorlig bruddet er.

Ta det derfor rolig i begynnelsen. Be om samtykke skriftlig, beskriv hva du vil gjøre, send gjerne et bilde eller en skisse, og avtal tilbakestilling og kostnader før du bestiller håndverkere. Gjør utleier endringer som du mener er til nevneverdig ulempe, kan du svare skriftlig og vise til § 5-4 og § 5-6.

Er utleier enig i en endring, men ber om at du leverer boligen tilbake i opprinnelig stand, er det en avtale du må holde. Da gjelder avtalen foran lovens utgangspunkt i § 10-2.

Kort oppsummert

• Endringer i leiebolig krever utleiers samtykke, både inne og ute.
• Tiltak som trengs på grunn av nedsatt funksjonsevne kan utleier ikke nekte uten saklig grunn, men du må be om godkjenning først.
• Utleier kan gjøre endringer uten ditt samtykke hvis de ikke er til nevneverdig ulempe og ikke reduserer verdien for deg. Han må varsle med tre måneders frist før slike arbeider.
• Ved utflytting kan utleier ikke kreve tilbakestilling av endringer du hadde rett til å gjøre, uten særskilt avtale. Ulovlige endringer kan han kreve rettet eller erstattet.
• Vederlag for vesentlige forbedringer krever at utleier har samtykket, og at dere ikke har avtalt noe annet.