Ektefeller som solgte sammen – hvem blir ansvarlig?

Ektefellenes ansvar for salget: kontrakten avgjør hvem som er selger

Kjøperen forholder seg til dem som har solgt boligen. Står begge ektefellene som selgere i kjøpekontrakten og på skjøtet, er dere begge selger. Da kan kravet rettes mot begge, og det er lite å vinne på å skyve ansvaret over på den ene overfor kjøperen.

Er det bare den ene som er selger i kontrakten, er det i utgangspunktet vedkommende kravet gjelder. Boligen kan likevel ha vært brukt som felles bolig. Ekteskapsloven § 32 sier at en ektefelle ikke kan overdra eller pantsette en eiendom som brukes som felles bolig uten skriftlig samtykke fra den andre. Samtykket sikrer at salget er gyldig. Om den som bare samtykket også blir ansvarlig for mangler, avhenger av hva vedkommende har gjort i salget, for eksempel gitt opplysninger til megler eller kjøper.

Hvem som blir ansvarlig når feilen kommer frem

Avhendingslova regulerer ikke hvordan ansvaret fordeles mellom ektefeller som selgere. Loven ser på selgeren som en part. Hvor mye hver av dere bærer, følger av erstatningsrettens alminnelige regler, der flere ansvarlige for samme skade i utgangspunktet svarer én for alle og alle for én, og fordelingen avgjøres ut fra ansvarsgrunnlaget og forholdene ellers.

Praktisk betyr det at kravet fra kjøperen kan komme til begge, og at dere må ordne opp seg imellom. Hvem som eide hvilken del av boligen eller hva dere har avtalt om felleseie og særeie, endrer ikke det kjøperen kan kreve av selgeren. Slike forhold kan ha betydning når dere gjør opp mellom dere, men det er en annen sak enn kjøperens krav.

Opplysningene teller mer enn eierandelen

Avhendingslova § 3-7 gjør at det kan være en mangel hvis kjøperen ikke fikk opplysninger om forhold selgeren visste eller burde ha visst om, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det er altså kunnskap og opplysninger som spiller inn, ikke bare hvem som eier.

Forskjellen kan bli stor mellom to ektefeller. Den ene har kanskje ordnet alt med håndverkere og skrevet egenerklæringen. Den andre har aldri sett dokumentene. Kjøperen kan likevel kreve av begge, men internt vil det være naturlig at den som visste og fylte ut, bærer mest. Ta vare på epostene og meldingene der det går frem hvem som gjorde hva. Har dere en felles e-postadresse eller en felles chat med megleren, er det lett å vise hva som ble sagt og av hvem.

Slik gikk det for Eivind

Eivind og kona solgte en tomannsbolig og stod begge på kontrakten. Etter fire måneder skrev kjøperen at badet var fuktskadet og krevde 90 000 kroner i prisavslag. Kravet var stilt til begge. Kona mente at dette var Eivinds sak, fordi han hadde lagt inn avløp i sin tid.

Eivind gikk gjennom tilstandsrapporten fra salget. Den beskrev badet med vesentlige avvik (tilstandsgrad 2) og nevnte fukt i gulvet. Etter avhendingslova § 3-10 regnes kjøperen for å kjenne til det som tydelig går frem av tilstandsrapporten han fikk anledning til å sette seg inn i. De svarte kjøperen samlet og viste til rapporten, og kjøperen kunne ikke vise at feilen var verre enn det som var beskrevet. Kravet ble frafalt uten at noen av ektefellene betalte noe.

Hva som er annerledes ved forsikring

Har dere boligselgerforsikring, er det selskapet som normalt leder saken og forhandler med kjøperen. Forsikringen kan likevel ha begrensninger. Fremtinds vilkår dekker for eksempel ikke salg mellom ektefeller, altså der kjøperen er den andre ektefellen eller nærstående. Det gjelder ikke der ektefellene selger sammen til en tredjeperson.

Har dere ikke forsikring, og noen spør om dere kan tegne den etter at boligen er solgt, er svaret at det normalt må ordnes før budaksept. Selskapene setter vilkår som må være oppfylt da. Mer om det står i artikkelen om å tegne forsikring etter salget.

Hva dere bør gjøre som ektepar

1. Les kravet sammen og bli enige om ett svar til kjøperen.
2. Finn frem tilstandsrapport, egenerklæring og meldinger til megleren.
3. Avtal at ingen av dere inngår forlik alene.
4. Skriv ned hvordan dere deler et eventuelt beløp, før noe betales.

Hvordan du møter et krav uten forsikring i ryggen, er samlet i hovedartikkelen om personlig ansvar som selger. Om kjøperen krever prisavslag, kan du se hvordan du svarer når du ikke har forsikring. Hva som eies sammen i et ekteskap, er forklart i en egen artikkel om ektefellers eiendeler.

Kort oppsummert

• Ektefeller som solgte sammen står som selger overfor kjøperen, og avhendingslova gir ingen fast fordeling av ansvaret mellom dem.
• Kontrakten, skjøtet og hvem som ga opplysningene avgjør hvem av ektefellene som blir ansvarlig.
• Ekteskapsloven krever samtykke til salg av felles bolig, men samtykket gjør ikke i seg selv den andre ektefellen ansvarlig.
• Svar kjøperen samlet og avtal skriftlig hvordan ektefellene deler et krav før noe betales.