Egeninnsats i ny bolig: hva du sparer og hvilke rettigheter du mister
Egeninnsats i en ny bolig kan gi deg en lavere pris, men du gir fra deg utbyggerens ansvar for det du gjør selv. Feil du selv lager, regnes ikke som mangel hos utbyggeren, og du må ha avtalt egeninnsatsen skriftlig for at prisfradraget skal være sikkert. Utbyggeren svarer fortsatt for sitt eget arbeid, også det du bygger videre på. Under står hva du kan spare, hvilke rettigheter du mister og hvordan du beholder det du fortsatt har krav på.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva egeninnsats betyr i en ny bolig
Egeninnsats er arbeid du gjør selv, eller lar andre gjøre for din regning, i stedet for at utbyggeren leverer det. Vanlige eksempler er maling, gulvlegging, listing og montering av skap. Det kan også være innkjøp av materialer.
I bustadoppføringslova er utgangspunktet at utbyggeren leverer det som følger av kontrakten. Egeninnsats betyr derfor at deler av leveransen er tatt ut av kontrakten, ofte mot et fradrag i prisen. Dette må avtales. Se også om hva som skjer hvis du leverer materialer eller gjør egeninnsats.
Hva du sparer
Besparelsen er forskjellen mellom prisen utbyggeren tar for jobben og det det koster deg å gjøre den selv, i penger og tid. Er maling og parkett for 52 000 kroner i prisen, og du kjøper materialer for 18 000 kroner og bruker to helger, sparer du i praksis 34 000 kroner.
Fradraget skal stå i kontrakten før du signerer. Prisen kan senere være vanskelig å endre. Vil du ta ut noe fra leveransen etter at kontrakten er signert, kan det i verste fall regnes som en avbestilling av en del av ytelsen. Da kan utbyggeren kreve vederlag for arbeid som er utført, og erstatning for tap, så langt du rimelig kunne regne med det (§ 52). Dette er grunnen til at egeninnsats helst avtales før kontrakten skrives.
Hvilke rettigheter du mister ved egeninnsats
De rettighetene du mister, er ikke dramatiske hver for seg, men de teller sammen.
Det første er mangelsansvaret. Etter bustadoppføringslova § 25 ligger det ikke en mangel ved resultatet hvis avviket kommer av forhold på forbrukerens side. Feil i din egeninnsats kan du derfor ikke kreve rettet av utbyggeren, og du har ikke fem års reklamasjonsrett på arbeidet ditt, slik du har på hans.
Det andre er skader. Skade som en mangel har ført til på arbeid eller eiendom som er omfattet av avtalen mellom deg og utbyggeren, skal utbyggeren rette (§ 32). Arbeidet du har gjort selv, er ikke med i avtalen. Hvis en lekkasje fra utbyggerens rør ødelegger parketten du la, har du ikke retting på den, men kan kreve erstatning for tingskaden etter reglene om skadebot. Der må du kunne vise tapet og at det var noe han rimelig kunne regne med som følge av mangelen.
Det tredje er fristene hans. Forsinker du utbyggeren fordi du ikke medvirker til avtalt tid, kan han kreve lengre frist (§ 11), og du kan måtte betale kostnader som skyldes forhold på din side (§ 43). Egeninnsats i byggetiden er derfor noe du gjør på hans tidsplan.
Det du bygger på, har utbyggeren ansvaret for
Hovedreglene dine mot utbyggeren faller ikke bort av at du gjør noe selv. Har han levert et gulv som ikke er plant, er det hans mangel. Men det blir vanskeligere å vise det når du har lagt gulvbelegg oppå.
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen (§ 30). Det som er tildekket, kan det være vanskelig å oppdage. Det er likevel ikke gitt at du har sovet i timen. Gjelder det et underlag du bygde videre på, kan utbyggeren si at du burde ha sett det før du dekket det til. Derfor lønner det seg å sjekke og dokumentere før du fortsetter.
spart 52 000 kroner
Sanna og Vidar Moen kjøper en ny firerom, og kontrakten har et vedlegg som sier at maling og gulv leveres ikke, mot et fradrag på 52 000 kroner. De overtar 1. juni og setter i gang.
I stua ser Vidar at betonggulvet har en kul på flere millimeter. Han måler, tar bilder og sender en e-post til utbyggeren dagen etter før de legger parkett. Utbyggeren retter gulvet. Hadde de lagt parketten først, ville det kostet dem mer, og utbyggeren kunne sagt at kulen kom av leggingen.
I soverommet limer Sanna en list skjevt og får malt over fugen med for tynn maling. Det er egeninnsatsens feil, og de dekker det selv. Elleve måneder senere oppdager de en fuktskade i veggen bak vasken i badet, som tydelig skyldes rørarbeidet utbyggeren gjorde. Utbyggeren må rette feilen. Skaden på malingen og listene de selv satte opp, kan de kreve dekket som erstatning hvis de kan vise tapet.
Slik gjør du egeninnsats uten å miste mer enn nødvendig
- Avtal egeninnsatsen skriftlig i kontrakten, med prisfradrag og dato for tilgang.
- Skriv i avtalen hva utbyggeren leverer ferdig: underlag, tetthet, fukt og jevnhet.
- Sjekk og ta bilder av hans arbeid før du dekker det til. Meld fra skriftlig om feil du finner.
- Hold deg til tidsplanen, slik at du ikke forsinker ham.
- Spør om forsikringen. Utbyggerens trygd skal omfatte materialer som er tilført eiendommen, men sjekk hvor langt den rekker for materialer du har kjøpt, og hva du selv må forsikre.
- Skriv avvik inn i protokollen ved overtakelsen.
Kort oppsummert
- Egeninnsats i en ny bolig gir et prisfradrag, men du kan ikke kreve at utbyggeren retter feil du selv gjør.
- Avtal egeninnsats og prisfradrag skriftlig før kontrakten signeres. Å ta ut deler etterpå kan regnes som avbestilling og gi utbyggeren krav på betaling.
- Utbyggeren svarer fortsatt for sitt eget arbeid, også det du bygger på, men tildekking gjør det vanskeligere å dokumentere feil.
- Sjekk og dokumenter underlaget før du begynner, og reklamer skriftlig så fort du oppdager noe.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.