Hva ordet «renovert» skaper av forventninger
Når en salgsoppgave eller annonse bruker begrepet «renovert», skaper dette en klar forventning hos en normal kjøper om at det aktuelle rommet eller den aktuelle bygningsdelen er brakt opp til en moderne, funksjonell og fagmessig forsvarlig standard som skal vare i mange år fremover uten problemer. Kjøpere legger ofte vekt på nettopp denne typen opplysninger når de vurderer boligens stand og fremtidige vedlikeholdsbehov, og prisen som avtales, gjenspeiler normalt denne forventningen fra begge parter i forhandlingen om boligen. Dette gjelder uavhengig av om renoveringen faktisk ble utført av et fagfirma eller av selgeren selv i egen regi på kveldstid og i helger — det avgjørende for kjøperens berettigede forventning er ordet som brukes i markedsføringen og det inntrykket det skaper hos en normal leser, ikke hvem som konkret sto for det praktiske arbeidet bak kulissene under prosessen. Er det ingenting i salgsoppgaven som tilsier at standarden er dårligere enn normalt for en renovering, har kjøperen grunn til å legge en alminnelig god standard til grunn, uansett hvem som til syvende og sist utførte selve jobben i praksis. Dette skiller seg fra tilfeller der annonsen tydelig signaliserer at arbeidet er gjort som egeninnsats uten fagfolk involvert — da vil en normal kjøper naturlig nok justere sine forventninger noe, siden opplysningen i seg selv gir et mer presist bilde av hva som faktisk kan forventes av det ferdige resultatet.
Egeninnsats er ikke i seg selv et problem — men opplysningen må stemme
Det er ikke noe galt i at en selger har utført oppussingsarbeid selv fremfor å leie inn fagfolk, og dette i seg selv utgjør ingen mangel etter avhendingslova uansett hvordan man vrir og vender på det. Mange dyktige boligeiere gjør et solid arbeid helt på egenhånd med gode resultater. Problemet oppstår når det er en forskjell mellom det inntrykket ordet «renovert» skaper hos en kjøper, og den faktiske kvaliteten på arbeidet som faktisk er utført bak veggene og under overflatene i boligen. Har selgeren gjort en solid jobb i egen regi, med resultat på linje med hva en fagperson ville levert til samme rom, er det liten grunn til å reagere bare fordi arbeidet i seg selv ble utført som egeninnsats fremfor av et innleid firma. Er derimot resultatet av en håndverksmessig standard som er klart dårligere enn det en kjøper med rimelighet kunne forvente ut fra betegnelsen «renovert» — for eksempel fordi vann- og fuktsikring i et bad ikke er utført forsvarlig i det hele tatt, eller fordi elektriske installasjoner ikke oppfyller normale krav til sikkerhet — er det selve avviket mellom forventning og virkelighet som er kjernen i en eventuell mangel, ikke det at arbeidet var egeninnsats i seg selv som sådan. Det kan også være grunn til å se hen til om selgeren selv var klar over at arbeidet holdt lav standard, for eksempel fordi han visste at han hadde tatt snarveier underveis, sammenlignet med en situasjon der selgeren i god tro trodde han hadde gjort en fullgod jobb uten å forstå at noe var feil.
Når håndverksmessig kvalitet blir en mangel
For at et slikt avvik skal utgjøre en mangel etter avhendingslova, må det være en viss vesentlighet i forskjellen mellom det som ble kommunisert til kjøperen og det som faktisk er levert i praksis bak overflatene. Mindre kosmetiske skjønnhetsfeil eller løsninger som er «gjort selv, men helt greit og funksjonelt over tid» vil sjelden alene være nok til å utgjøre en mangel i lovens forstand. Har derimot arbeidet vesentlige feil som gjør at det ikke kan sies å være en reell renovering i noen fagmessig forstand overhodet — spesielt i rom der fagmessig utførelse har stor betydning for å unngå fremtidige skader på bygningen, som bad og andre våtrom med strenge krav til utførelse — endrer dette bildet betydelig i kjøperens favør. Dokumentasjon som viser den faktiske utførelsen, gjerne gjennom en fagperson som vurderer arbeidet i etterkant av at problemet oppdages og gir en skriftlig vurdering, er ofte det som avgjør om avviket er stort nok til å utgjøre en mangel, og om selgeren i tillegg visste eller burde ha forstått at arbeidet ikke holdt den standarden ordet «renovert» rimelig ga inntrykk av overfor en kjøper. Selv om selgeren ikke hadde formell fagkompetanse, kan det ofte legges til grunn at vedkommende burde forstått at kritiske installasjoner som vann, avløp og membran i et våtrom krever en type presisjon som er vanskelig å oppnå uten kunnskap om de gjeldende normene for slikt arbeid.
Da Ingjald oppdaget det egenutførte badet
Ingjald kjøpte en leilighet der salgsoppgaven beskrev badet som «renovert 2023», og bildene i annonsen viste et pent og moderne rom med nye overflater og flotte fliser. Et halvt år etter innflytting begynte det å lekke vann ned til naboleiligheten under, og en fagperson Ingjald hentet inn for å undersøke saken nærmere, konkluderte med at membranen i badet aldri var lagt riktig, og at arbeidet bar tydelig preg av å være utført uten fagkunnskap om gjeldende våtromsnormer og krav til sertifisert utførelse. Det viste seg at selgeren selv hadde gjort hele jobben i helgene året før salget, uten å leie inn noen fagperson til å kontrollere eller godkjenne arbeidet i etterkant av at det var ferdig. For Ingjald var ikke problemet at selgeren hadde gjort arbeidet selv — det var at resultatet lå langt under den standarden ordet «renovert» rimeligvis skulle tilsi for en kjøper som stolte på annonsen, og at feilen var av en art som ga konkrete og kostbare skader kort tid etter overtakelse av leiligheten. Ingjald tok vare på fagpersonens skriftlige vurdering og bildene av det åpnede gulvet som dokumentasjon, og brukte dette som grunnlag da han kontaktet selgeren med et krav om at avviket mellom det markedsførte og det faktisk utførte arbeidet måtte kompenseres.
Kort oppsummert: - Ordet «renovert» skaper en forventning om fagmessig forsvarlig standard, uavhengig av hvem som utførte arbeidet. - Egeninnsats fra selgeren er ikke i seg selv et problem så lenge resultatet holder en alminnelig god standard. - Mangelen oppstår når det er et vesentlig avvik mellom den kvaliteten «renovert» skulle tilsi, og det som faktisk er levert. - Feil i våtrom og andre områder der fagmessig utførelse er avgjørende for å unngå fremtidige skader, veier særlig tungt. - En fagpersons vurdering av det faktisk utførte arbeidet er ofte det som avgjør om avviket er stort nok til å utgjøre en mangel.