Depositum og skatt for utleier: når blir det inntekt

Hvorfor depositumet ikke er inntekt

Et depositum er en sikkerhet, ikke en betaling. Leieren legger pengene på en sperret konto, og husleieloven § 3-5 sier at kontoen skal stå i leierens navn. Så lenge leieforholdet varer, kan verken utleier eller leier ta ut beløpet på egen hånd. Det eneste leieren kan kreve ut i mellomtiden, er opptjente renter.

Skatteloven regner som inntekt «enhver fordel vunnet ved arbeid, kapital eller virksomhet» (§ 5-1). Når depositumet står på leierens konto, har du ikke vunnet noe. Pengene er leierens tilgodehavende i banken, og rentene er leierens kapitalinntekt. Du har bare en mulighet til å få noe utbetalt senere, og den muligheten er ikke inntekt.

Du skal derfor ikke føre depositumet i skattemeldingen den dagen leieren betaler det inn, og heller ikke mens leieforholdet pågår. Det samme gjelder når leieren får hele beløpet tilbake etter utflytting. Da har du aldri hatt noen inntekt.

Når er depositum skattepliktig for utleier?

Depositumet blir noe du må ta med i skattemeldingen først når du får rett til hele eller deler av det. Det skjer vanligvis på en av tre måter. Leieren samtykker skriftlig til at beløpet utbetales til deg. En dom gir deg rett til det. Eller banken utbetaler skyldig leie til deg etter varselordningen i husleieloven § 3-5, hvis vilkårene der er oppfylt og leieren ikke har reist søksmål innen fem uker etter varselet.

Hvilket år beløpet skal føres, følger av skatteloven § 14-2. Hovedregelen er at en fordel tas til inntekt i det året den tilflyter deg, eller det året du får en ubetinget rett til den. Får du utbetalt 8 000 kroner av depositumet i 2026, hører de til skattemeldingen for 2026, selv om depositumet ble betalt inn flere år tidligere.

Hva beløpet er skattemessig, avhenger av hva det dekker. Det er ingen egen paragraf i skatteloven om depositum. Vurderingen bygger på de vanlige reglene om inntekt og fradrag.

Når du beholder beløp for ubetalt leie

Leie fra utleie av fast eiendom er avkastning av kapital, og avkastningen er skattepliktig etter skatteloven § 5-20 når utleien ikke er skattefri. Om leieren betaler med penger fra konto, fra en tredjeperson eller gjennom depositumet, endrer ikke dette. Beholder du deler av depositumet fordi leieren skylder leie, er beløpet leieinntekt.

Du skal ikke telle den samme leien to ganger. Har du allerede tatt leien med som inntekt, for eksempel fordi du regnet den som innvunnet da den forfalt, skal du ikke ta den med på nytt når depositumet dekker den. Har leien aldri vært betalt og ikke vært ført, tas den med det året du får rett til beløpet.

Er det leieren som ikke betalte siste måned, er det altså ikke depositumet som er inntekten. Det er husleien, og depositumet var bare måten du fikk den dekket på.

Når du beholder beløp for skader

Skade på boligen er noe annet enn ubetalt leie. Beløpet du får fra depositumet, dekker en utgift du har eller får for å utbedre skaden. Etter skatteloven § 6-1 gir kostnader til å vedlikeholde skattepliktig inntekt fradrag, mens private kostnader ikke gir det.

De to henger sammen. Fører du hele reparasjonsregningen som fradrag i utleieregnskapet, må du også ta med beløpet du fikk fra depositumet som inntekt. Fører du bare det du selv sto igjen med etter at depositumet tok det meste, blir resultatet det samme. Det du ikke kan gjøre, er å trekke fra hele regningen og la være å føre beløpet depositumet dekket.

Regningen må være en kostnad som gir fradrag. Vanlig vedlikehold og reparasjon er det, mens forbedringer og oppgradering av boligen ikke på samme måte er det. Hva som er hva, er et eget spørsmål som er omtalt i fradrag for vedlikehold av utleiebolig.

Når utleien er skattefri

Er utleien skattefri etter reglene i skatteloven § 7-2, for eksempel når du leier ut en del av boligen du selv bor i, er ikke leieinntekten skattepliktig. Da er heller ikke det du beholder av depositumet for ubetalt leie noe du skal skatte av.

Til gjengjeld får du ikke fradrag for kostnader som hører til den skattefrie utleien. Fradragsretten i § 6-1 gjelder kostnader til å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt. En reparasjon etter skade i sokkelleiligheten gir derfor ikke fradrag, men beløpet du beholdt for den er heller ikke inntekt.

Kort oppsummert

• Depositum er ikke skattepliktig for utleier mens pengene står på leierens depositumskonto.
• Beløp du får rett til for ubetalt leie, er leieinntekt hvis utleien er skattepliktig.
• Beløp du beholder for skade, hører sammen med kostnaden til å utbedre den, og du kan ikke trekke fra regningen uten å ta med beløpet.
• Er utleien skattefri, er beløpene skattefrie, men du får heller ikke fradrag.
• Beløpet føres i det året du får en ubetinget rett til det.